願你三冬暖，願你春不寒，願你天黑有燈，下雨有傘，願你購房的日子裡不覺得心驚膽戰，願你在房產投資路上，有良人高人相伴。願你房產之路福來心至，皆是逍遙。（深房大表哥）
老師好，朋友推薦說您相當專業，故向您請教！關於房產的事，真的很困惑。現在的基本情況：家庭深戶，現有2套住宅1個很小的公寓。
目前住的一套位於南山區的麒麟花園，樓梯房南北通透，104平米。配套南山實驗學校9年制一貫學校的學位，目前孩子已上高中，只有一個小孩，所以學位是用不上了。
麒麟花園的不足之處是：（1）停車位不夠（2）樓齡較老 （3）無地鐵，周邊商業配套很一般。
優勢是：（1）走樓梯3樓，一梯兩戶，南北通，實用率高 （2）上學極其方便，學位質量中上。房屋市場價值：900萬左右，已滿5年，近30來萬貸款。
第二套位於坂田南的星河銀湖谷，2015年9月辦理不動產登記，目前處於租賃狀態，未滿5年。房屋市場價值630萬左右，餘下貸款300萬左右。如果賣掉，可以到手330萬左右。因為貸款較多，其實這套房的投資，沒有賺到什麼錢。並有現在還有一個問題，一直想以670萬賣掉，一直不好賣。
星河銀湖谷的不足之處是：（1）學位很一般（2）片區居住屬性一般 （3）44樓北向。
優勢是：（1）小區品質較高 （2）地鐵10號線馬上開通，未來交通方便。
另外有一套很小的公寓，位於京基濱河時代，10年月供，平時可以租養供，不用怎麼操心。目前夫妻倆均在40-45歲期間，都在上班，現家庭年收入100左右，手上有股票及現金約200萬。但感覺職業進入瓶頸，收入再難提高。未來自己養老及瞻仰父母，孩子教育都還需要資金，所以能夠存的錢有限。
個人最近一直想以一套學位房+1套自住房來配置住宅；但目前來看，麒麟花園住著不爽，麒麟中學的學位也在走下坡路，保值能力遠不如四大名校或寶中紅嶺等主要學位房，星河銀湖谷升值太慢，如果要住過去感覺那邊環境也一般。所以目前這兩套住宅都不太滿意。所以，想了解一下，如果以一套住（配套與環境好一點，接受有品質的2房和3房），一套投資（個人傾向於帶學位的房子，感覺未來10年學位一直會緊），但不想再增加太多的貸款，老師幫看看能否給個騰挪週轉的建議，包括有哪些合適的標的樓盤可推薦。
1.目前你的資產及現金流情況：
a.麒麟花園 900，欠30；
b.星河銀湖谷 630，欠300；
c.京基濱河時代公寓 以租養供
d.年入100
f.股票及現金 200
2.房產優化的需求：
a.自住房，弱化學位剛需；
b.投資房，傾向於有學位增量；
c.適當降低負債，做教育和養老儲備
3.按照目前可以調配的麒麟花園+星河銀湖谷，總淨值1200左右，京基濱河時代公寓和中洲灣公寓基本上具有相差不大的流動性，還算比較容易變現的資產，可以留著未來自己養老及瞻仰父母的儲備。目前的股票和現金200，也不需要做大的調用。在優化標的的拆分上，可以選擇1200+400的標的模式。疊400的負債，月供在2w附近，純投資，用先息後本的方式會更加靈活。
4.1200左右的標的可參考（自主看喜好）
蛇口：雍景灣，南海玫瑰園二期，半島二期，海境界
深圳灣：太古城北
前海：中海陽光玫瑰園、泛海拉菲花園（前海目前配套還有待提升）
科技園北：大沖城市花園、華潤城潤府二期
科技園南：陽光帶濱海城二期
華僑城：燕晗山苑，首地容御，香山裡
香蜜湖：金地香蜜山，香格麗苑
5.我並不反對投資學區房，我只反對：“溢價過高”。萬事均有價，萬物均有合理估值。投資學區房真正需要擔憂的，一個不確定性的教育分區或者教學質量的下滑都可以導致“斷崖式”下跌，出逃都會來不及。你如果看諾基亞的股價，他是瞬間跌到零的。而不是慢吞吞地和你分析什麼市盈率。同樣的道理，也適合於“學區房”。真正擔心的，並不是學區房／非學區哪個漲得更快。盈利百分點。我們真正擔心的，是學區房“瞬間歸零”的風險。當你處於一個“飽受爭議”的位置。隨便哪一個文件出臺，對你都是不利的。我們之所以現在對學位房趨之若鶩，一方面是教育資源的不均衡，另一方面則是中國的精英成長太慢。未來的公共教育一定會是貶值的，未來教育比拼的是精英教育，家學教育。太子灣學校，深圳灣學校，明德實驗這些都不需要繼承名校的基因，只需要繼承精英父母的衣缽就可以先發制人。你所說的，未來10年學位一直會緊，的確不錯，學位房的紅利期還沒有那麼快結束，但公共教育的天花板遲早會要到來。
6.400左右的學位投資，四大八大其實已經沒有太大的學位增量，比如百花已經太飄，生源非常混雜。投資這裡的學位基本等同於“陪太子讀書”。學位是有天花板，就如考試一樣，從90到99顯然沒有60到80，甚至40到70，來得更加困難。學位不要對比存量，而應該關注增量。比如大金沙舊改，勢必要配套升級一個頂級學校，或者看看那些片區有大量的高素質群體外溢的片區，比如寶安、龍華。學位房的本質，拼的還是爹媽。
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一、解讀深圳投資環境
- 一對一深入講解深圳房地產現狀、未來規劃、購房偏好及投資環境，幫助購房者快速建立市場認知。
二、購房資格&貸款方案設計
- 根據家庭及個人情況，確定獲取購房資格成本最低的方式；
- 針對購房人的資質情況，設計最大化貸款的方案，最大化投資槓桿；
三、資產配置&找準目標板塊
- 根據現金流情況，規劃首付規模、後期融資及月供方案；
- 針對購房偏好及投資傾向，推薦適合的板塊，並對板塊情況做深入講解；基本鎖定目標範圍；
四、品質小區&房源定向推薦
- 確定目標區域後，協助挑選出各區域的品質頭盤，並安排房源帶看（外地可提供帶看視頻），挑選出滿意的目標小區；
- 針對目標小區，定向盯盤；發現優質房源或筍盤，第一時間推薦給客戶；並安排帶看（外地可提供帶看視頻）；
五、協助談判、砍價、簽約
- 確定目標房源後，與業主做前期溝通，確定房源基本情況、業主背景、計算中間費用、業主心理底價、配合程度、風險評估等；
- 進入談判環境，協助客戶進行砍價及相關條款的確認，幫助客戶爭取有利條件，並促成合同簽署；
六、代理完成交易全流程
- 協助並代理客戶最快時間完成資料準備、資金監管、贖樓、過戶、辦證、收房、水電過戶等交易流程，確保流程安全順暢，規避潛在風險；
七、後期融資貸款
- 交易完成後，協助進行後期融資，如：大額信用卡、低息信用貸、抵押貸款（需另行收費）等
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