◎撰文 | 趙恙 拍攝 | 趙恙 編輯 | 汪瑞傑
3月29日上午10點，燕郊人民翹首以盼的燕潮大橋正式通車，成為燕郊到北京通勤的第四條路，15分鐘可從燕郊抵達北京東六環。在期待這條大橋多年以後，這個燕郊房產中介炒作了多年的利好落地，也已很難再給沉睡的燕郊樓市帶來驚喜。
近一個月前，在年後被市場烘托的燕郊“小陽春”中，一直關注燕郊購房機會的張蒙也按捺不住投資的衝動，考察市場。
兩年以前，燕郊房價正處歷史高位。當時帶張蒙看房的中介，提到這條橋也是異常激動。他伸長雙臂比劃著對張蒙說，“兩米，就差兩米就修好了！我們天天去看。通車房價還得漲”。
這個行政區域上歸屬為河北省三河市的小鎮，因為距京近，房子總價比北京低，一次一次撩到30多公里外，在北京工作生活的人們。而經歷多輪利好暴漲和房價腰斬的週期後，作為環京樓市的重鎮，燕郊吸引力大打折扣。
小幅回暖 隨行就市
中介劉偉接待張蒙看房時候，張蒙點名要先看最近比較受關注的港中旅海泉灣。
3月初，燕郊港中旅海泉灣售樓處現場
以通燕高速為界，港中旅海泉灣位居這條大道的南邊，被稱為燕郊南城。雖然距離進京關口白廟高速口較進，但周邊還沒有生活配套。
一個非週末的上午，港中旅海泉灣售樓處聚集了三、四組看房人。據現場銷售介紹，這裡所剩房源不多了，幾乎現房，三居戶型毛坯2.4萬元/平米左右。
因為燕郊與北京一樣，一手房源備案限價銷售，這個價格甚至低於一些現在感知回暖的二手房報價。貝殼找房平臺信息顯示，有同戶型二手房報價在2.4萬元/平米—2.9萬元/平米。一二手房價格倒掛。
這個“回二衝三”的掛牌價趨勢，基本體現了當下燕郊二手房東暖意融融的心態。
在2017年6月調控以後，燕郊房價一度從3.3-4萬元/平米價格腰斬。貝殼找房成交系統可見，其掛牌價格從去年11月的1.91萬元/平米，上調至今年2月的2.18萬元/平米，掛牌價格漲約2700元/平米，成交均價指數也有上揚。
實際上，目前的燕郊市場，已經基本上呈現二手房屬性。因為兩年前的嚴厲限購，市場轉至冰點，致在售新房鳳毛麟角，僅有的如九里香堤、夏威夷藍灣等個別樓盤還有新房，但開發商在低點封盤不售。
中指研究院的數據顯示，一手房成交在燕郊連年走低。今年2月的一手房成交套數僅為64套。這意味著，以二手房為主的買賣雙方的價格博弈，成為當下市場回暖態勢的決定因素。
燕郊一手住宅近年成交數據連年下降（中指研究院）
就在張蒙看完港中旅海泉灣三居室的4天后，這套二手房精裝房源以2.6萬元/平米的價格成交。報價360萬，成交價348萬。高於在售毛坯一手房約2000元/平米。
不過，就目前市場反饋和整體宏觀數據，燕郊回暖還停留在成交量回升、價格止跌的態勢。
貝殼研究院相關負責人表示，其Real Data數據，2019年1月，燕郊二手房成交量達到調控以來的次高值，同比增長14.6%。但因受到春節假期臨近的影響成交量環比下滑6.8%。隨著市場築底回升，均價也出現止跌，1月均價環比上漲4.9%，同比下跌10.5%。
本地改善需求促成“小佯春”
在每年春節後慣有的“小陽春”行情裡，燕郊被裹挾，不過成色不足，一些投資盤吸引了外地客，因為不限購；而有購房資格的本地人才是主力，他們的改善需求釋放有限。
在首爾甜城售樓處營造的喧鬧促銷氛圍中，銷售人員需要提高分貝銷講。張蒙對首爾甜城區域並不陌生。這片位於燕郊北城的大盤，北靠京秦高速。兩年前，平谷線地鐵進燕郊的設計方案，推測燕順路站的設置靠近這個小區，這裡的二手房小戶型住宅價格一度衝高至4萬元/平米，創歷史新高。
而3個月後， 2017年6月，嚴厲限購政策給這個此前一直以外地投資客為主的小鎮帶來巨大的擠壓。
本地戶籍家庭限購2套，第二套50%首付。外地戶籍人員沒有三河市內三年社保以及納稅，不得購買住宅。燕郊旋即進入“日拋”模式。
“上上城有個業主有6套房，立馬拋了3套了，”張蒙回想當年限購政策落地時，中介講的那場燕郊“大逃殺”還覺得險象還生，難道市場反覆如此輕易？
“您可以先付10%，而另外40%兩年內付清即可。”面前首爾甜城銷售人員表示，這個項目40年產權，是不限購商住。均價根據產品不同，1.8萬元-2萬元/平米不等。200萬以內總價，按照商住貸款政策需要首付50%，而開發商為促銷，相當於為購房人墊付了大部分首付，祭出了首付分期的政策。
首爾甜城在售商住產品實體樣板樓
首爾甜城商住項目實體樣板間在這個樓內，採用時尚的精裝修以期打動購房者。而所謂的“一梯兩戶”的商住洋房，實則在推開防火門後，是長長的通體連廊。
再次來到首爾甜城的張蒙，面對這一輪燕郊“搶房”的商住樓主角，對價格和品質都失望。
同樣的困惑來自朋友老王。在這個忽如一夜春風來的季節，是老王告訴張蒙房價在回漲的信息，他們都在看房。
2012年，老王花8000塊每平米買了迎賓路天洋城的房子，落下了戶口。最近想再買一套給閨女留著，或者自己換一個大房子。“發現燕郊與北京樓市相反，大戶型比小戶型貴。”
這樣的感受，一度有投資心態的張蒙也有感觸。跟中介看了位居燕郊南城的天洋城4代，是品質相對較高、樓齡較新的社區。
今年1月底，其三室一廳124平米左右戶型成交價格為245萬，單價1.96萬元/平米，而同期南區2月成交的39.39平米小戶型，成交價格49.4萬，單價僅為1.25萬元/平米，大戶型比小戶型每平米貴7000元。
同為2018年12月成交的納丹堡小區，62平米一室一廳100萬成交，均價1.58萬元/平米，而102平米三室一廳則182萬成交，均價1.77萬/元平米，每平米差價近2000元。
“因為限購，目前看房買房的人，本地人為主，改善較多，小房子換大房子，老房子換新房子，品質不好的小區換到品質好的小區。大戶型蓄客多，所以總價高，單價貴”，鏈家地產一位店長表示。
由貝殼成交系統數據可見，燕郊大戶型掛牌均價和成交均價走勢高於小戶型。一居室區域貝殼指數為1.8萬，而三居室為2.0萬。掛牌均價，大戶型也比小戶型平均貴2000元/平米。
利好落地 限購終結炒房時代
“自打去年京投拿地開始，我們這塊就又開始不消停。”燕郊人民老王認為，這一輪迴暖的時間表，是對應年前年後一波利好消息的。
2018年，11月22日，京投發展公告，其聯合體以2.55億元的價格競得燕郊高新區約5萬平方米地塊使用權，雖然土地性質是商務金融用地，但該項目還包括規劃2250平方米的老舊廠房升級改造為軌道交通平谷線（三河段）業務用房。一則，這是港中旅進燕郊之後，又一個罕有的進京大牌房企，二則這個有關軌道交通的線索，再度引發燕郊人民對地鐵的猜想。
2019年1月10日，北京市政府正式東遷，北京城市副中心啟用，多年的利好消息切實走近燕郊，有關產業、交通、醫療、教育等整體協同發展戰略，不再僅僅是利好。
三天之後，北京平谷線的優化方案再度溫熱了冰封的燕郊樓市。北京市相關負責人對外披露，平谷線在燕郊將分為兩支：一支進入副中心，另一支拐入東壩地區。於是，民間版本的各種平谷線地鐵利好樓市圖，高掛於售樓處。
貝殼研究院數據顯示，燕郊二手房市場於2018年三季度觸底，11月市場成交量開始好轉，均價也於11月開始回升。
燕郊天洋廣場舞從下午3點半開始
作為燕郊本地改善居民，老王希望房價平穩。而這一次，看了不限購商住樓的品質，張蒙回京打消了在燕郊投資的念頭，她說，燕郊的生活配套有所提升，但只要限購政策不放開，此前幾年波段操作獲利的炒房時代，一去不復返了。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，燕郊二手房市場的回暖主要是區域規劃對市場預期的促動。過去兩年，房價大幅調整，讓部分購房者預期得以改變。
閱讀更多 鋒面News 的文章
