01.29 用好幾年以前的徵地批文當做現在的徵收依據,能合法得了嗎?

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■本文作者:王金龍 北京在明律師事務所律師

導讀:在徵收拆遷的實踐中,很多被拆遷人經常遇到這樣的現象,那就是政府拿著幾年前的徵地批文說要徵收土地和房屋,讓老百姓趕快籤協議走人。對此,很多老百姓不明就裡:事實上,四五年前,政府就有要求徵收拆遷,做了通知,但是一直沒有開始實施徵收工作。時間長了,老百姓自然而然也快淡忘了徵收的事情。可現在政府又突然說要徵收了,問徵收人員,徵收方拿出的卻是多年前的徵地批文。這究竟合法嗎?本文,在明律師王金龍為大家解析這一問題……

用好幾年以前的徵地批文當做現在的徵收依據,能合法得了嗎?

這樣矛盾就出現了:按照幾年前的徵地批文進行徵收的話,無論是土地價格,還是房屋價格,被拆遷人的補償額度都將受到巨大的折損。幾年時間的物價、房價瘋漲,如今的土地房屋早已經增長了數十倍不止。倘若再按幾年前的徵收補償安置方案徵收,別說補償,怕是連被拆遷人最基本的生活、住宿條件都是難以保障的。

但事實是確實有很多地方會拿著幾年前的徵地批文或相關材料,作為在幾年後對被拆遷人進行徵收的依據。會出現這樣的情況,根本原因在於徵收方想要通過時間差來賺取最大的補償利益。

用好幾年以前的徵地批文當做現在的徵收依據,能合法得了嗎?

但王金龍律師要告訴你的是:用幾年前的批文或者其他徵收材料,來徵收現在的房屋土地,其實質是違法的!

此前,國土資源部發布了《關於健全建設用地“增存掛鉤”機制的通知》(以下簡稱《通知》),其中明確提出,農用地轉用或者土地徵收經依法批准後,兩年內未用地或者未實施徵地補償安置方案的,有關批准文件自動失效;對於企業原因造成的閒置土地,要依法依規收繳土地閒置費或者收回。

早在2004年,《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》中就明確指出嚴禁閒置土地,農用地轉用批准後,滿兩年未實施具體徵地或者用地行為的,批准文件自動失效。

從上述規定可以明確:一般徵地批文的有效期是兩年。超過兩年未對土地房屋進行徵收的,該份徵地批文自動失效。(關於徵地批文兩年有效期的政策規定還有很多,這裡就不詳細列出了)

據此,在明律師王金龍再次提醒大家:兩年,是個有效期限制。法律上對兩年期限保護規定是考慮到在徵收實踐中,確實存在很多客觀因素會影響徵拆項目的進程。比如說地方財政暫時不能支撐徵拆項目的啟動;或者地方政策基於重要緣由而有所變動等等。但即使是考慮客觀因素的影響,這個期限保護目前規定的也只能是兩年,被拆遷人一定要把握好這個期限。

用好幾年以前的徵地批文當做現在的徵收依據,能合法得了嗎?

有些地方情況會涉及到這個兩年期限是否能延期的問題。在法律上,目前還沒有確定的法律條款規定審批文件有效時間是否能夠申請延期,從保護耕地的角度來考量的話,在獲得審批文件後兩年內沒有實施徵地或是用地的,批文效力不能申請延期,且批准文件一律失效。

總而言之,用幾年前的(超過2年)徵地批文或者徵地補償安置方案來作為現在徵收拆遷的依據,是不合法的。被拆遷人遇到這樣的情況,一定要及時運用法律救濟手段,保護自己合法的徵收補償利益。事實上,當徵收補償不能滿足“農民生活水平不降低,長遠生計有保障”這一大原則時,其合法性就已經蕩然無存了。


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