10.17 產城融合項目這筆賬,我總覺得算不過來

“去年,我們跟進過的文旅項目一共22個,一個未成;

我們跟過康養項目12個,一個未成;我們跟過科創項目15個,一個未成;我們跟過教育項目21個,勉強成了兩個。

——陽光控股執行董事、陽光城集團執行副總裁 吳建斌

吴建斌 | 产城融合项目这笔账,我总觉得算不过来
吴建斌 | 产城融合项目这笔账,我总觉得算不过来

01

這些年來,我們國家大力推進了各種城鎮化建設。城鎮化建設發展經歷了三個階段:

第一個階段,推進新農村建設。很多城市、農村,如雨後春筍一般,建設了許許多多這一類的房子;

第二個階段,推進城市化或城鎮化建設。一開始,幾乎所有人都並沒有弄清楚什麼是城市化,什麼是城鎮化。就這樣搞了,問題也來了;

第三個階段,推進新城鎮化建設,明確提到以人為本。所謂如今的新城鎮不同於原來的城鎮化,也許更具中國特色。

回想起來,每一個階段都有當時的情況和任務,實踐證明各方面並沒有想清楚,也就草草收場。

從房地產人的角度去看,目前中國的城鎮化率不高,也就58%,離發達國家的80%仍有相當的距離。這便是房企的機會。如果城鎮化率每年有1%的轉化率,也就是說,每年要有1500萬人進城。

當城鎮化開始的那幾年,大中城市容納量還是可以接受的,

可事實上,如今很多一二線城市已經沒有了容納能力。每年的城市化率隨之越來越低。加上房地產發展受到很多方面的限制,那麼,城鎮化率就每年不會有1%的轉化率。從這個角度來看,大中城市房地產已經趨於飽和,再很難有前幾年的大幅增長空間了。

當前,由於振興農村又一次提到議事日程上,那麼地理位置上的城鄉結合部就有可能是新形勢下的必然選擇。

02

那麼,什麼是智慧城?首先,智慧不等於知識,也不等於聰明,沒有讀過書的人一樣充滿著智慧,基於此,智慧城到底是一個什麼樣智慧呢?關於這個問題提出,值得推敲。

過去幾年,在政府主導下,在房企轉型迫切性極高的倒逼下,很多城市都做了許多產城融合的項目。譬如,文旅產業、康養產業、科技城、開發區等。

數據顯示,這些名目繁多的項目政府和民間都投資了很多錢,花了很多精力,可成功的不多。究其原因:

第一,選址錯誤,或遠離主城,或遠離傳統風景名勝區,或遠離傳統繁華生活區;

第二,規模太大,動輒幾十平方公里,需要鉅額資金來保證;

第三,建設期太長,長到資金沒法接上;

第四,運營期間沒有良好的經營現金流,唯有通過負債維持,負債就像滾雪球一樣越滾越大;

第五,投融資模式沒有精算,以為借來的錢不還一樣;

第六,沒有核心產業支撐,一方面按和政府的約定要投產業,可是根本就不懂產業,另一方面期待引進產業,又受制於人;

第七,沒有可續持發展的總體安排,倉促上陣,然後就騎虎難下。

在土地價值上升的年月,賣地可以挽救企業,可如今土地價值碰到天花板,升值的空間

大大縮小,於是遇到的問題就無解了。

這一輪下來,特別是前幾年以產城融合為主的房企,風光過幾年,可如今日子難過,其中的原因就在上面列出的七條之中。

03

任何投資項目,企業都是要算賬的。

什麼叫算賬?就是投入產出關係。如果一個項目的投資開發期很長,還本期也很長,又沒有長期的便宜的資金可使用,如果遇到這樣的情況,哪怕你的企業財力雄厚,那也不能幹上兩三個這樣的項目,不信就試試吧。

衡量一個項目的投入回報有很多個指標,其中IRR(內部報酬收益率)算是一個。

這個指標在國際上很常見。我們經常遇到一些外國基金來到中國投資項目時,都用這個指標來測算。他們一般要求的IRR不能低於25%

這個指標的存在有它的科學性,但在做投資模型時,在排布未來年度的現金收支時,有人為操縱的因素,往往使投後結果和當初預測時做的投資模型差別巨大。如果出現這樣的情況,老闆就要罵娘了。

還有一個土辦法,這是很多中國房企老闆常用的指標,就是股東年化資產回報率。就是說,一個項目也許投資額很大,但老闆就給你那麼點錢,也許是一成也許是兩成,其他投入的資金來源要麼靠借款,要麼靠佔用施工單位的資金,要麼靠銷售回款,你能加多大槓桿考驗的是你項目運營團隊的本事。總而言之,若能實現股東年化資金回報率達30%以上,這個項目就可以投資。

事實上,過去20年中國房企之所以能快速成長,特別是近年來爆發式增長,以至於快速聚集財富,快速攻城略地,就是因為把這個公式用到了極致,用到了爐火純青的地步。

為此,還有若干獎勵機制來配套。

04

當然,極少數房企產城融合也有成功的案例,他們有那麼幾條經驗是這樣的:

第一,項目從一開始就要形成各方面的共識,即政府和企業的訴求是一致的,在開發投資過程中,相互理解,相互支持,相互包容;

第二,項目投資要立足於能控制。不能控制的事情千萬不要做,若僥倖上馬,就會掉進泥坑中越陷越深;

第三,在選址上要下功夫。中國的城鎮化經過多年的高速發展,如今發展的速度絕對是慢了下來。有時,就差那麼一兩公里的路程,就千差萬別。專家認為,只有到傳統風景名勝、繁華地帶或帶著像迪士尼這樣的IP,才敢推進遠郊的產城項目

第四,投入產出的經營現金流從一開始就要平衡即使不能馬上平衡,但也不能拖得太久。特別是民企,項目只有有了經營現金流才能救你自己,否則你死了沒人會同情你的;

第五,一定要有很好的資金來源渠道,而且融資成本要低。所謂很好,也就是資金額度要大,使用期要長。沒有這樣的資金,就千萬不能投資產城融合的項目。

05

作為財務金融出身的我,經歷過許多投資項目,始終在產城融合項目投資上一直很慎重,因為總覺得算賬算不過來。

去年,我們產業發展中心動員31個區域找到了132個項目,立項立了96個,籤投資意向簽了41個,做策劃方案做了42個,最後內部過會了6個,而確權僅僅確權了3個。

如果按照類別劃分,我們跟進過的文旅項目一共22個,一個未成;我們跟過康養項目12個,一個未成;我們跟過科創項目15個,一個未成;我們跟過教育項目21個,勉強成了兩個。

對錯今日難以判斷,只能交給歷史來證明。

房企投資項目時,我始終以為要問三個問題:

第一,錢從哪裡來,來多少,用多長,融資成本是多少?

第二,能算過賬嗎,IRR是多少,股東年化資金回報率是多少,利潤是多少?

第三,推動這個項目投資的團隊願意跟投嗎,如果願意,他們投多少?佔比是多少?

所有的這些,都要用市場化的思維去想問題,用市場化的手段去推動,用市場化的原則去退出。如果不能市場化推進,就不要搞了。

半天的研討,打開了思想的天窗,其結論就是不管項目類別叫什麼,哪怕賦予一個再好聽的名字叫智慧城,哪怕它的內涵外延都很吸引人,但一定要冷靜,一定要問資金從哪裡來,能算過賬嗎,團隊願意跟投嗎?如果其中有一個條件不能未能很好回答,這樣的項目在投資時都要小心又小心。

當下房企,轉型還是要小心。(正文完)

吴建斌 | 产城融合项目这笔账,我总觉得算不过来

地產自媒聯盟成員

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