03.06 深圳買房的融資渠道,你都知道那些?「#16」

願你三冬暖,願你春不寒,願你天黑有燈,下雨有傘,願你購房的日子裡不覺得心驚膽戰,願你在房產投資路上,有良人高人相伴。願你房產之路福來心至,皆是逍遙。(深房大表哥)

問題集錦-第16期

深圳買房的融資渠道,你都知道那些?「#16」

【問題1】普通人都有哪些融資渠道?

深圳買房的融資渠道,你都知道那些?「#16」

1. 公積金,2.75%-3.25%,個人最高50,家庭最高90。

2. 關係不錯的親戚,私人借款只有4%的,你可以按月付息,一般關係好象徵性的收取。

3. XY卡的資金,4%-4.8%左右。

4. 優質XY貸,比如車貸,裝修貸,3.8%-4.6%左右。

5. 正常DY貸,4.9%-8%之間。

6. 體制內的一些優質信用貸,利率在基準上浮30%以內。 以上都可以稱為第一級資金,每個人要儘量利用。其次是第二級資金。

7. 私人借款,一般在6%-10%之間。

8. 優質XY貸,一般在8%-12%之間。 我們的通脹速度,是12%-14%左右,低於這個數值的資金,都是“不虧錢”,只要能夠變成優質的資產,這一類資金有多少要多少。 第三級資金,屬於沒有辦法的臨時拆借,不能作為長期使用,需要預先算好成本。

9. 較差XY貸,XY卡分期,一般在12%-24%之間。

10. 民間無DY墊資(空放),一般在24%-48%之間。

最底成本的當然還是向親朋好友拆借,應儘可能挖掘更多的融資,保持一定的綜合資金成本,量力而行。把低利率負債換成優質的升值資產,是普通人積累財富的最佳道路。

【問題2】請問老師,福田的幾個片區香蜜湖、景田、梅林、福田南該如何看待投資?

回覆:1.香蜜湖是華僑城的繼任者,顯然香蜜湖的發展更加匹配了深圳富豪們的追求,擁有極好的地理位置,通暢的交通,以及最重要的多個頂級學校的學位覆蓋,讓香蜜湖的IP日久彌新;當華僑城漸漸老去,香蜜湖成為深圳唯一的選擇,勢必帶來源源不斷的購買力,因此,香蜜湖是富人資產保值的較優選擇;只是,你需要上千萬的資金上車;中長期看略微跑贏大勢;

2. 景田是福田CBD的核心居住區,得益於福田CBD大量的金融從業者,景田租金和房價都有不錯的勢頭;但未來,福田CBD的金融企業會逐漸往前海、後海、深圳北遷移,加上福田本身未來規模薄弱,景田的投資潛力不會太大,中長期看持平大勢;

3. 梅林和南頭及布吉一樣,是之前關口所在地,因為歷史原因,導致片區住房較為破舊,人員雜亂密度高,整體品質較差,是福田的金融民工們租房的不二之選; 但如果從購房角度考慮,梅林的地位就有些些尷尬了,因為再往北沒多遠,民治和龍華中心品質差不多,價格卻便宜不少;坂田價格相對,品質卻好上不止一個檔次;除了豪宅線的考量外,選擇梅林的理由並不多,因此,梅林潛力較低,中長期看跑輸大勢;

4. 福田南指上下沙、新洲、皇崗、石廈、保稅區組成的毗鄰香港區域。暫不一一展開討論。相比於梅林,福田南片區品質更好;部分還有中上等的學區;但由於保稅區一帶規模較弱,深港合作的河套片區隨著香港不穩定的局勢也蒙上了陰影,福田南總體潛力一般,中長期看持平大勢; 但由於地處口岸附近,租售比不錯,流動性較好,適合200總價左右的全款抵押流落腳;

福田如果想兼具自住和升值,如果能增加預算到1000左右,更推薦香蜜湖。 深圳灣、香蜜湖、華僑城以後也是最好,城市中心地段、稀缺海景、優質學位。

【問題3】請問龍崗的中海康城可以入嗎?深港中心對它有沒有價值?

回覆:1.中海康城所在的大運板塊有空間,有預期規劃,也有資金投入,環境也都不錯,政府刷ip,將來是一定會質變,目前處於“除老千”洗牌階段。但中海是個超級大盤,內部分化比較嚴重,目前有的單價可以淘到3.7w,高的有5w,已經不及光明部分片區了,現在隨便掛盤在賣的都有幾百多套,還不算手續不齊沒掛出來的,所以對你甄選優質標的增加了難度。不過長遠看,大運板塊中海康城,算是整個龍中的“上等馬”。


2.我講個例子給你點啟發,仁者見仁 智者見智。16年的時候,龍崗是高評高貸最盛行的區域,尤其龍中,但是隨著這三年的整體橫盤,哪些持有龍崗中心老破大的人,資金成本扛不住,而且銀行融資對關外房產受到限制,很多當時玩低首付甚至零首付的進去的,只能紛紛割肉解套出局。這也造成了目前龍中整體市場的低迷。衝鋒的已經死了一大片,也嚇退了後來者。但是對於一些資金雄厚的投資者,再放4-5年也無所謂的這種,未來是肯定會“回吃”大運板塊這波紅利。踩著屍體殺入的人,未來能站在山頂上笑的,或許就是這一波人。龍中大運板塊需長持。

【問題4】為什麼蛇口金色海琴苑單價才7-8萬點,旁邊500米不到的翡翠海岸都20萬了?

回答:這是個混進高富帥裡的屌絲盤,翡翠海岸就不必多說了,住20萬每平的都不是傻子。海琴苑小區很小,只有兩棟,車位也非常緊張,05年入夥的,不過現在的學位是他的優勢(南二外小學、深圳灣中學),大多以科技園居家為主,這幾年拿出來賣的也不多,成交量少當然起不了價。而且附近基本都是06以後的次新居多,該片區整體均價在8萬5出頭,如果能淘到筍,單價殺到7.3附近可入手,GPGD,150顆子彈可以考慮入。

【問題5】南山大沙河高爾夫球童,工作有7年了,副業包租,目前有80的子彈,之前用父母名額在黃岡碧桂園買了一套,月供我出一半3k,月供能承受1萬3,我這種情況還能在關內上個小車嗎?比如50-60的小戶型。我最近看了龍崗、固戍公寓,羅湖港島銀座等,是該買新房還是二手呢?還是很迷茫,需要考慮些啥,求指點!

回答:在房住不炒的大背景下,如果你要投資房產,一定要注意槓桿不要太高,現金流不能斷,要保持自己扛過寒冬的能力。

其實,真正的房產投資高手,不喜歡投資一手房,他們最喜歡投資二手房。只有小白房產投資者,才把眼睛盯著一手房。一手房大多是期房,交房時間太長,在此期間不能產生現金流,資金成本較高。

而二手房,只要地段合適,眼光獨到,“鳳變冰”、房間分割後馬上出租,是可以實現以租養貸的。對房產投資高手來說,選籌是關鍵,長持是正道,他們根本看不上短炒行為,那是小白才幹的事。房子對他們來說,只是既是資產,又是工具。

長持不是因為他們愛這套房子,而是這套房子可以實現他資產增值的目標。與其不停的低買高賣,不如不停的買入優質房產,而讓房子自己養活自己,就是實現這個目的的最佳策略。歸根結底一句話,當前投資房產尤其要關注租金收入。深圳關內最適合剛需上車的樓盤,詳見往期內容或私信助理諮詢。

【問題6】為了深圳的買房名額,我想把自己在深圳的房子轉到父母名下。父母現在長沙戶口。我打算這樣操作:第一步,將父母戶口遷入深圳,掛在我深圳房子名下;第二步,將我深圳的房子贈送給父母;第三步,我名下已是無房無貨,可以有深圳房票重新買房了。我的問題:1、我這樣操作,順序對嗎?轉父母戶口~贈房給父母~我重新有深圳房票購房。2、我把父母戶口轉到深圳,會不會影響他們的養老金?3、可否不用轉父母戶口,直接將我深圳的房子贈送給父母,他們保留長沙戶口,可以嗎?謝謝大表哥費心解答!

回答:思路正確!

1. 別用贈予了,稅費高。直接對敲,走買賣流程

2. 戶口不影響養老金

3. 受贈人需有深圳購房資格

【問題7】為什麼大部分人選擇買新房而不是二手房?

回答:除了新房癌之外,最常見的原因是,覺得買二手房麻煩,不僅要多付稅費中介費貸款服務費,可能還要幫忙解押,而買新房,就相對輕鬆省事多了。

但想要通過投資房產賺錢,買二手房才是更好的選擇,因為二手房的價格是由房東決定的,而每個房東的情況以及他對市場的認知都不一樣,更有談判空間。可太多人因為懶,錯過了不少二手房淘筍的機會。

【問題8】廣東湛江,現役軍人,能否通過假離婚買房?

回答:行不通。軍人假離婚是要上軍事法庭,很難實現,即便有GX,成本大於目的,而普通離婚只要9塊錢!

【問題9】問一個深圳的盤,您覺得豪方天際花園怎麼樣?

回答:豪方天際的優點和缺點都非常突出,被北環和南坪兩條高速包圍的格局基本改不了。因為有雙學位(南山實驗集團園丁學校)、總價最低小三房、南山次新這幾個標籤,一段時間裡價格還拉了不少。這個月,鏈家的數據,75平小三房成交已經去到660萬,不過我個人認為,短期豪方可能要橫盤上一段時間,要到城際地鐵通車,深圳西站和深圳北站連起來後,才能判斷下一波行情。

【問題10】請問高評的風險是什麼,如果失敗了該如何解決?

回答:1.直接拉高評估價,靠人工和評估渠道關係。評估的拉高有限,目前大概10%內,溢價太高的樓盤本身評估只有8成,拉到9成就不現實。

2.真正的gpgd,來自選籌。選擇優質房源,低價房源,評估價和售價接近,甚至售價比評估價更低的房源,自然就達到了高貸的結果。

3.gpgd對貸款資質和流水有更高要求。

4.如果業主不配合,就有一定的風險貸控,上家有機會起訴你,所以做之前需要做好相關工作,找懂的業主也很重要。

深圳買房的融資渠道,你都知道那些?「#16」

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一、解讀深圳投資環境

  • 一對一深入講解深圳房地產現狀、未來規劃、購房偏好及投資環境,幫助購房者快速建立市場認知。

二、購房資格&貸款方案設計

  • 根據家庭及個人情況,確定獲取購房資格成本最低的方式;
  • 針對購房人的資質情況,設計最大化貸款的方案,最大化投資槓桿;

三、資產配置&找準目標板塊

  • 根據現金流情況,規劃首付規模、後期融資及月供方案;
  • 針對購房偏好及投資傾向,推薦適合的板塊,並對板塊情況做深入講解;基本鎖定目標範圍;

四、品質小區&房源定向推薦

  • 確定目標區域後,協助挑選出各區域的品質頭盤,並安排房源帶看(外地可提供帶看視頻),挑選出滿意的目標小區;
  • 針對目標小區,定向盯盤;發現優質房源或筍盤,第一時間推薦給客戶;並安排帶看(外地可提供帶看視頻);

五、協助談判、砍價、簽約

  • 確定目標房源後,與業主做前期溝通,確定房源基本情況、業主背景、計算中間費用、業主心理底價、配合程度、風險評估等;
  • 進入談判環境,協助客戶進行砍價及相關條款的確認,幫助客戶爭取有利條件,並促成合同簽署;

六、代理完成交易全流程

  • 協助並代理客戶最快時間完成資料準備、資金監管、贖樓、過戶、辦證、收房、水電過戶等交易流程,確保流程安全順暢,規避潛在風險;

七、後期融資貸款

  • 交易完成後,協助進行後期融資,如:大額信用卡、低息信用貸、抵押貸款(需另行收費)等


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