一、司法拍卖所购的房子真的那么便宜吗？
由于通过司法拍卖程序拍卖的房产价格往往低于市场价的20%以上，且大部分地区对司法拍卖的房产不受该城市房地产限购政策的调控，无论你是本地人还是外地人，无论你名下有多少套房产，均可参与司法拍卖。因此，近年来，通过参与司法拍卖竞价购买房产，已经成为购房一族的新选择。
但司法拍卖竞得的房产也存在不少风险，其中，就可能存在巨额的涉税风险。比如，根据网上的报道，某购房者通过司法拍卖以评估价349万元竞得一套市场价约为445万元的房产，但在房屋过户时所需缴纳的税款总额却高达112万多，最后，购房者实际支付的成交价及税款合计为461万多，反而比市场价超出16万余元。所以，司法拍卖所购的房产，有时候其实没有你想象中便宜。
二、购房者的税费负担为何如此沉重？
一般情况下，购房者在参与司法拍卖前，其所签署的《竞买须知》中，关于税费负担的条款通常约定为，“办理过户手续所产生的一切费用由买受人承担，如存在水、电、物业欠费等相关费用均由买受人承担”；又或者约定为，“办理权证过户过程中按规定应交纳或补交的有关税费和所涉及的一切关联费用（含原产权人、买受人应承担的综合税、增值税、契税、印花税、交易手续费、权证费、评估测绘费及可能存在的其它税费等）及可能涉及的二次过户费用，上述按国家规定应当由原产权人、买受人支付的费用全部由买受人承担”，也就是说，购房者有义务要承担按照法律法规和政策规定的买卖双方都要支付的全部税费，而这个全部税费却很有可能在拍卖前是不确定的，这对购房者来说是一个风险和挑战。而且，在司法拍卖中，竞得价就是成交价，其税费完全依法征收，不享受税收优惠或折扣，难怪购房者的税费负担如此沉重！
三、司法拍卖房屋需承担哪些税务？税费是多少？
还是以上述报道为例，假设原产权人为企业，我们来分析购房者所须承担的税务种类、构成及税款总额：房产原值：1,543,400元，拍卖成交价：3,496,000元，原产权人持有房屋4年。
（一）原产权人应缴纳的有关税费
1、增值税及附加(按差额的5.6%征收)
根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）及《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）的规定，营改增中不动产转让适用余额（差额或扣减）征税，即差额/1.05 × 5%：（3,496,000-1,543,400）÷1.05 ×5%=92,980.95元
2、印花税
《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，签署商品房买卖合同就是签产权转移书据，商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，税率为万分之五，由于税额较少，我们这里就忽略不计了。
3、土地增值税（按增值额适用税率征收，本案例适用税率40%）
根据财税〔2006〕21号文件规定，"纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，土地扣除项目和旧房建筑物评估价格扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。"我们采用清算征收法，该房产的增值额超过扣除项目的50%，土地增值税按（增值额×40%-扣除项目金额×5%）计算。
即（转让收入-房屋原值-转让过程中缴纳在税金-按原值发票每年加计扣除5%）×税率40%-（房屋原值+转让过程中缴纳的税金+按原值发票每年加计扣除5%）×5%
3,496,000-1,543,400-104,138.67-1,543,400×5%×4【转让方持有4年】）×40%-（1,543,400+104,138.67+1,543,400×5%×4）×5% =518,101.60元
4、企业所得税
应纳税额=（拍卖成交价－计税基础－转让时的相关税费）×25%
[3,496,000－（1,543,400－1,543,400÷20×4）－（92,980.95＋518,101.60）]×25%= 412,549.36元
在企业所得税汇算清缴时，房产转让所得应并入企业的应纳税所得计算应纳税额，换言之如果企业存在亏损，那么房产转让所得可以和亏损进行冲抵，以余额作为应纳税所得额。本例中，原产权企业是否存在亏损以及亏损多少，或者是否正常经营，买受人无法得知。但在办理过户时，买受人通常会被要求按房产转让所得计算缴纳出卖方的企业所得税。
（二）买受人应缴纳的有关税费
契税：（拍卖价-增值税）×3%
（3,496,000-92,980.95）×3%=102,090.57 元
（三）上述原产权人和买受人应缴纳税费合计数
原产权人应缴纳的有关税费1,023,631.91元+买受人应缴纳的有关税费102,090.57元=1,125,722.48元。
还有一种情况，原产权企业会计核算不健全或者不能提供完整的不动产成本资料，税务机关可对其相关税费进行核定征收，具体税率需要咨询当地税务机关。
另外，如果原产权人为个人，我们还需要关注原产权人购买该房产是否超过5年，是否为原产权人的唯一住宅，也就是我们通常说的“满5唯一”，因为个人所得税征收有两个条件：家庭唯一住宅以及购买时间超过5年。若两个条件同时满足即可以免交个人所得税；而任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税；但如果所售房产是非住宅类房产，则不管是否满足上述两项条件，都要缴纳个人所得税。
注意，我们还应调查该房产是否存在“二次过户”或者产权是否由直系亲属过户而得，因为如果存在以上这两种情况，受让人还需补交前次过户产生的所有税费，才能完成本次过户，这其中，可能又是一笔巨额的税费支出。
通过上述分析，说明买受人在竞得司法拍卖房产后，还需要面对房屋过户时的税费成本。所以，竞买人在参与竞拍前，务必向法官了解拍卖房屋的基本文件（包括但不限于评估报告等文件），起码对可能产生的过户税费的计算方式及金额有大致的了解和判断，并向专业律师和税务人士咨询后，才参与司法竞买，可千万别轻易掉进坑里了。
作者：何永刚律师/广东君信律师事务所
閱讀更多 律贏惠 的文章
