文潘永堂
20年前的世界500強，如今只剩下10%！
什麼意思？也就是說，僅僅20年，過去非常優秀的大企業，如今大部分都掉隊或破產了。
所以，一家企業在做大的同時，如何走得更遠，才是一個更重要的命題。但這個問題的答案，即使很多老闆，也照樣給不出答案。老潘這裡也只是分享三大“常識”：
- 其一，任何大型企業，其實根本就沒有成功，而只有成長！
- 其二，變，是常態，一家企業從來沒有絕對正確的戰略，而只有不斷調整的戰略。
- 其三，戰略是不變的，有他的恆定、穩定的意義，戰略又是變的，有他的適應性前提。
昨晚，中國恆大在財富世界500強又躍升至230名，與思科公司、招商銀行相當。更樂觀展望，2020年恆大可能進入世界500強第70名。
那麼，問題來了？
恆大是怎麼煉成的？
業內對恆大都有各種看法，但無論如何，比如你所謂的恆大昔日激進，可能反襯的是你的保守，事物有兩面，也看你怎麼看。立場不同，性格不同，玩法不同，萬物生長，各自高貴才為大格局。
任何事物存在即有他的合理性，但於恆大，一個“變”字，是恆大成長路上的原則，從足球到地產到礦泉水到高科技FF汽車……恆大敢於變，恆大不設限，甚至是恆大一直在嘗試打敗自己，因變而成長，因變而長壽，因變，而與大行業、大時代同行。
昨天的恆大，已經走遠了。
今天的恆大，正在顛覆著世人過往的印象，正在蛻變成一個“新恆大”！
part 1 恆大速度
每2天趕超一家世界500強
7月19日，2018《財富》世界500強正式發佈。
恆大以460.19億美元的營業收入位列230名，較去年大幅上升108位。而在上週公佈的《財富》中國500強榜單中，恆大排名22位。
《財富》世界500強排名是衡量全球大型公司的權威榜單，以企業年度營業收入為主要評定指標。上榜的中國企業中，除中石油、中石化、工商銀行、國家電網等大型國企外，民營企業的上榜數量和排名也在穩步提升。
事實上，老潘在於全國百強總裁訪談中，中國50強房企都普遍顯示出對中國、中國經濟的看好，這是他們中長期最大的樂觀理由。而在財富世界500強名單中的“中國公司數量”——也襯托了他們的樂觀。
在2018年世界500強，中國公司達到了120家，已經非常接近美國（126家），遠超第三位的日本（52家） 。顯然，中國，在全球正在實質性崛起！
恆大，很是搶眼，他的排名增長也讓世界震撼。
2016年首次入榜496強
2017年338強
2018年230強
恆大，一騎絕塵！
成為世界500強排名提升最快的企業之一。而據業績預測，2020年恆大或將進入全球世界500強70強。
中國一家民營企業在世界500強位列70強？這是什麼概念，
地產的20多年大風口，恆大智慧的以地產板塊為核心，放槓桿、高負債的模式正匹配了昔日那個高歌猛進的時代；而現在風口接近頂峰時，恆大變了——“新恆大”，以民生地產為基礎，文化旅遊、健康養生為兩翼，積極探索高科技產業的世界500強企業，顯然，這是地產後半場的玩法。
這種變，不能說不是一種遠見！
那麼更直接的問題來了
新恆大，是如何戰勝過去的恆大呢？
part 2 三大戰役
奠定規模+效益的戰略成功轉型
時針，撥回到過去。
彼時，2009年，萬科的規模，是恆大的2倍有餘。
恆大勵精圖治，此後幾年雙方的差距在不斷縮小
2016年恆大更是一舉超過萬科，實現了逆襲，榮登行業榜首。
然而，恆大曆年來的發展模式，因其高槓杆、高負債、低利潤而為部分人質疑。但這卻是恆大自身的一貫的堅守，這或許是一個超級風口的“理性選擇”！但如今榮登世界第一後，風口變了沒？環境變了沒？恆大要不要再變？
- 恆大，如何高位再蛻變?
- 老模式“三高一低”的玩法還有空間否？
- 恆大如何戰勝已經登頂的自己？
果然，2017年，恆大戰略大調整。
許家印發號施令，未來的恆大，要堅定不移地實施“規模+效益型”發展模式以及低負債、低槓桿、低成本、高週轉的“三低一高”經營模式。
客觀說，恆大轉彎的“彎度”有點大
而且一家企業要脫離自己以往曾經成功的慣性，是困難的。
但在恆大，這個新戰略，被得到了堅決的執行。
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戰役1：減負、減槓桿之戰，奠定利潤基石
2017年年初，恆大宣佈將在年底前贖回三分之二永續債。
然而，僅僅在當年5月份和6月份便迅速還清了總額高達1129億元的永續債，提前超額完成目標，也釋放了近100億元利潤。
當初引入永續債務之艱辛，不足為外人道。但是，恆大就這麼放下了，放下了辛辛苦苦多方籌措到的1000多億。但正是這一放下，可謂是奠定了效益型戰略的關鍵之戰。
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戰役2：調結構、減負債之戰，錘鍊健康體格
引入股權投資，是恆大的大手筆。
2017年11月6日，恆大發公告稱，其間接附屬公司恆大地產與6家戰略投資者簽訂增資協議，合共引入第三輪投資600億，佔恆大地產經擴大股權約14.11%權益。結合前面兩輪融資，今年恆大已成功引入1300億戰略投資，投資者包括中信、正威集團、蘇寧、山東高速、深業集團、深圳廣田等
。在這些企業中，有央企、國企、大型金融機構及戰略合作伙伴等，充分體現了行業對於恆大發展前景的高度認可。除了還清永續債、引入戰略投資者之外，恆大還實施了多項舉措，推動負債率持續下降，增加公司盈利能力。
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戰役3：:土儲調優、運營加速之戰，強化內功心法
土地儲備資源是個香餑餑，大型房企見了，恨不得一口吃下，越多越好。以往的恆大同樣如此，也是赤手空拳打天下，敢於負債拿地。
然而，恆大在此次戰略轉型之後，更重視土地儲備的結構優化。
在內部明確：土地儲備負增長，即土地儲備每年下降5%-10%，相當於每年減少1000萬平方米到2000萬平在方米土地儲備，以降低土地費用支出；以及擴大盈利規模，進一步增加淨資產。
土地儲備結構快速調優。其在2017年有策略性地選擇吸納了一批三線城市優質土地儲備。其土地儲備項目個數近800個，分佈於中國228個城市，覆蓋了絕大多數一線城市、直轄市、省會城市及絕大多數經濟發達且有潛力的地級城市，總規劃建築面積3.12億平方米。
在這些土地儲備中，一二線城市土地儲備佔比69%；三線城市土儲佔比31%，而且平均樓面地價非常之低（老潘就不說數字了，怕嚇著其他百強房企），這些都有力地保障了後續恆大的盈利能力。同時，據坊間傳聞，恆大深度參與深圳的舊改，其預期的貨值儲備，預計超過4000億元。
未來龍頭房企進入規模化比拼的階段，優質土地資源尤其稀缺。而這些充足的‘彈藥’，無疑是恆大未來業績高速增長的重要保障。
在恆大2017的年報中，可以看到其開發中的物業以及持作出售物業總貨值近萬億，為2018年的銷售規模持續增長提供了充足的彈藥。
恆大地產經過永續債清量、引進三輪戰略投資、土儲優化和運營提升，淨負債率大幅降低，股東結構進一步優化，資金成本和財務費用持續下降。
而這種堅決和堅持，很快就得到了回報。part 3 轉型回報
規模成為行業第一，效益遠超同行
首先是規模的持續增長。
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規模之王：營收3133億，位居行業第一
在2017年的千億軍團中，恆大的銷售額持續保持高速增長，在2017年直破5000億，並以3133.6億的營業總收入成為房地產行業第一。
其銷售增長率為：
在2018年，恆大依然保持著高速增長，在2018年1-6月銷售業績已經超過了3000億。
由於我國房地產行業實行預售制，銷售通常在次年才轉化為營業收入。而恆大2017年的銷售額為5010億，2018年1-6月銷售業績已經超過了3000億，這些預示著業績已經基本將鎖定。以此估算， 2020年恆大世界500強排名很大機會將進入前100位，大幾率提前兌現許家印初提出的目標——恆大2020年將成為世界百強企業。
其次是效益的提升。
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利潤領頭羊：利潤370億，ROE指標遠超同行
這完全扭轉了恆大以往低利潤的印象。
再結合行業的去庫存，各城市的房價均得到大幅度增長，反映回報的核心指標-淨資產收益率（ROE）高達30.65%，在千億軍團高居第三，遠超同行！
恆大的ROE指標之所以遠超同行，和其本控制得力不無關係。從年報可以得知，其物業的平均售價增加15%，而平均成本僅增加約2.3%，因此其毛利率高達36.1%。
這些成果，正是當初堅持執行戰略的回報！
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企業除了善做加法，還要有做減法智慧
自此，恆大由以往高負債、高槓杆、高週轉、低成本的“三高一低”經營模式向低負債、低槓桿、低成本、高週轉的 “三低一高”經營模式轉型。
新恆大，戰勝了過去的恆大。
然而，恆大依然不滿足，還在繼續。
part 4 多元化佈局
新恆大正在新的起跑線上
在地產板塊，恆大地產營業總收入行業第一，但在其它領域，恆大的旅遊、健康和高科技等板塊，均在快速擴張，締造著傳奇。
其實就在一週前，7月13日，許家印到達美國洛杉磯的FF總部，賈躍亭陪同視察並向許家印彙報了FF的業務進展。根據恆大和FF方面給出的消息，許家印對於FF全球領先的產品和技術給予了高度肯定，對於FF91的內外飾設計和產品性能給予了高度讚賞。
自恆大健康2018年6月底以67.5億港元投資FF母公司併成為FF公司最大股東後，該公司的股價已經飆漲超過100%。恆大健康的股價市值超過800億港元，已接近中國恆大的三成。
可以說，恆大正在締造一個全新的恆大。
這個恆大，是以民生地產為基礎，文化旅遊、健康養生為兩翼，積極探索高科技產業的世界500強企業。
經過1年的戰略轉型與調整，帶給恆大的是一種蛻變，修復了恆大早期側重“規模優先”所帶來的潛在問題，實現了企業強身健體、均好平衡的一個新格局。
part 5 恆大藍圖：做“世界百強”企業
面向未來，許家印在業績發佈會上描繪的新藍圖：即恆大計劃2020年底總資產破3萬億，年銷售8000億，年利稅1500億，負債率下降到同行中低水平，成為世界百強企業。
新恆大、新起點、新戰略、新藍圖。
未來的恆大，已經將目光投向更廣闊的星空。
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