前兩天在微博上與@楊紅旭 老楊互動，看到他對當前樓市解讀的一幅圖，精準的解釋了當前全國（注意是全國）樓市的錯綜複雜的環境。
一.
我來解讀下。什麼是三期疊加。
從長週期看，全國勞動人口增長已經轉負（劉易斯拐點），城鎮化率已經達到57%，離發達國家70%左右的飽和水平也相差不遠。人口紅利和改革紅利逐漸消失，新經濟體轉型尚未成功，經濟內生增長的兩大引擎接近峰值開始回落，過去二十年推動樓市向上的核心動力慢慢減弱。全國新建商品住宅銷售面積可能於2016年見頂，不過雖然增速放緩，但好在重要指標還處在較高水平，確保樓市白銀十年無虞。盛世之下需要保持一顆憂心。
從中週期看，一線城市已經接近或者超過國際中心城市，開始有意控制人口、經濟發展速度，啟動結構轉型。二線城市奮起直追，啟動二次城鎮化，從一線和三四線吸收外流的人口和企業資源，得到快速發展。三四線城市資源被抽離，發展形勢嚴峻。在樓市上，一線、二線、三四線分化輪動趨勢愈加明顯。各個城市逐漸形成自己的週期性運行規律。國家調控政策也注意到這一點，開始執行分城調控，進一步加劇分化形勢。
從短週期來看，這一輪行情的全國性牛市已經結束，大部分一二線部分城市在前期較高漲幅和嚴厲的調控政策下，已經開始回調。三四線城市和部分前期漲幅較小的二線城市，得益於去庫存政策支持，還會補漲一陣，但是缺乏長期上漲動力。
長週期高位走弱，中週期分化加劇，短週期拐點初現。
三期疊加是從2012年開始的，每個城市週期性變化的趨勢越來越強。
二.
樓市已經進入白銀十年，呈現出明顯的週期性。再像以前不分時機的加槓桿、高舉高打的方式，博取房價上漲收益來對沖槓桿成本，會讓自己呈現巨大的風險。
所以新的形勢，需要有新的打法。
投資樓市，分成三個環節：擇時、選址、操作。擇時就是抓時機，選址是選板塊和地段，操作是看盤、資金安排和談判等落地環節。
在黃金十年、樓市長牛裡，無需關注擇時、選址，重心放在操作上，通過規模+槓桿就能賺的盆滿缽滿。
現在的打法需要調整，要求更高。
擇時重於選址。不同於單邊上漲，樓市週期性運作下，價差波動是利潤的重要來源，擇時直接決定了你每次能否抓住底部。這需要你加強經濟、貨幣、政策、供求的理解學習。歷史上樓市大週期是5年大週期，2年小週期，現在的趨勢是週期變得越來越短。
選址重於操作。城市內部全面上漲的時代結束，不同板塊走勢分化加劇，選址決定你能否押對板塊。這需要你強化城市規劃、人口導入、交通動線的理解。未來上海發展的重心是西部大虹橋和黃浦江兩岸，提前佈局，收穫不會差。
操作也十分重要，看準了擇時和選址，操作上可以再進一步放大收益。進取的槓桿+強大的掃盤能力，讓你錦上添花。需要對銀行機構、中介機構、交易對手的運行方式足夠熟悉和了解。術的部分網上有很多，以後在公號裡慢慢交流。
房產投資越來越難，不過好在市場足夠大，抓的住的話，仍然是最適合普通人的投資方式。
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