在瀋陽，同一小區、同一棟高層住宅、同一單元、同一戶型、不同樓層定價最高相差近200萬元。有的樓層甚至僅僅一層之隔，相差100萬元。這波神定價卻是有點讓人看不懂。

猜猜什麼樣的樓盤才會如此定價？

大平層豪宅？一套一千萬，相差兩百萬也不多啊！NO！不算大平層，也不算大豪宅！

大洋房或者疊拼的一樓和二樓？相差二百萬也不多啊！NO！僅僅是高層住宅！

那就只剩下河景房了！沒錯，今天的主角就是瀋河河景樓盤--越秀星匯雲錦。

神差價

這是越秀星匯雲錦2期的緊鄰二環路的一棟高層觀河景觀住宅的預售價格表。表中可以看到全款價2樓461萬，8樓488萬，10樓593萬，17樓630萬。

2樓和17層是最大價差，價格相差170萬；8樓和10樓僅僅相差2層，價格相差105萬。這個價差對於普通住宅來說，簡直就是難以想象。這究竟是為什麼？

為何？

1，每個大開發商的樓盤定價都是通過精算得來的。現在大部分樓盤都是一房一價，這就給定價帶來了很大的難度。如何給不同樓層定出合理的價差是一個樓盤的關鍵。

試想！樓層之間價差過大，低單價樓層秒光，高單價樓層遲遲賣不動，又或者樓層之間價差過小，好樓層秒光，差樓層遲遲賣不動，這些都是開發商不遠看到的。所以，大部分樓盤的定價都是由專業人士完成，說是精算師也不為過，一般購房者想通過比價撿便宜基本上不可能的事。

所以不要總糾結什麼10樓8000，20樓9000該買哪個划算，這裡沒便宜可佔，因為開發商的定價策略能夠讓大部分樓層幾乎同時售出，只有特殊樓層會被剩下，比如1，2，13，14，18，次頂，頂。。。

我們有理由相信，越秀這個定價一定有他自己的道理，雖然大多數人並不理解。

那為什麼越秀星匯雲錦8樓和10樓僅僅相差2層，總房款卻相差105萬？單價相差4000元？我們繼續往下看。

2，加蓋的南二環。眾所周知，越秀星匯雲錦最大的優勢是南向看渾河，而最大的硬傷是南臨二環快速路！為了最大程度地揚長避短，越秀耗資6000萬元給二環加了個蓋子（隔音棚）。據說降噪達到70%以上，但是房哥現場感覺還是有些噪音的。

給二環加蓋後，噪音被阻隔了大半，看河景也少了二環路視覺和聽覺上的干擾。算得上是一舉多得。二期越秀的地塊很大，一次性投資長期受益還是很值得的。可以說，越高的樓層，受噪音影響越小，這是差價的一個依據。

3，看河夾角。我們都知道，河景房的價格基本上越高越貴，頂樓最貴。不僅僅是河景房，很多高端住宅對視野要求比較高，頂樓也是最貴的。比如，金地峰匯。

越秀星匯雲錦相比於新世界來說，距離河面更遠。越秀南面不僅有二環路，還有五里河公園。距離河面的直角邊越長，想要相同的看河夾角，看到同樣的風景就需要“更上一層樓”。

越秀的8樓和10樓雖然僅僅相差2層，很有可能8樓無法看到河道，10樓是最低的看河樓層。換言之，買8樓以下只是買了河景小區的非河景樓層，只能是：“我在樓上看風景，你在樓下看我。渾河裝飾了我的窗子，我裝飾了你的夢。。。”

4，“畸形”的河景房價格。最近幾年，渾河治理的非常好！腥臭味不見了，渾河兩岸飛速建起了超長的公園綠地。與之相對應的，渾河北岸的河景房價格被一炒再炒。有的樓盤不僅是價格奇高，而且一房難求。越秀星匯雲錦作為瀋陽位置很好的河景房樓盤，在一期銷售還算比較順利、瀋陽房價大漲的情況下，二期賣到這個價格也就不足為奇了。

人說到底還是感性的。再牛的愛因斯坦也算不出我的喜好，再牛的肖邦也彈不出我的憂傷！有一套河景房是很多人畢生的夢想。而且瀋陽的河景房並沒有潮溼、蚊子多等種種問題。雖然冬季枯水冰河期也沒那麼美麗，雖然霧霾天也看不到河，雖然白天大部分在外忙著工作，雖然真正看河的時間少之又少，但是小資的人都認為，當結束了一天的忙碌，拖著疲憊的身體回到家中，看到了夜晚的波光粼粼和河對岸的高樓大廈，心情的那種放鬆，多貴的房子都值得。

其實，說來說去還不是因為窮？

土豪：你說越秀星匯雲錦的河景房有啥缺點？

窮比：太貴、二環噪音、河景看時間長就膩了

土豪：嗯，還是你們窮比會分析。。。

你覺得這個定價合理嗎？歡迎留言交流，別忘了關注我們！