華夏時報（chinatimes.net.cn）記者李未來 見習記者 李凱旋 北京報道
2019年，北京的土地市場在供應和成交結構上發生了重大變化。在土地溢價率持續走低的背景下，北京的土地市場出現了多宗底價成交土地，且成交總價增速放緩，遠不及新一線城市或強二線城市。此外，隨著限競房庫存的不斷增加，北京開始增加供應不限價的純商品房地塊，不限價地塊與限價地塊平分秋色，引發業內限競房“撤退”的猜測。
多宗土地0溢價率成交
2019年12月19日，北京完成了2019年的最後一場土拍。懷柔區雁棲鎮的不限價宅地以16.1億元的底價成交，年內土地交易市場至此畫上了一個句號。數據顯示，2019年，北京的招拍掛市場累計成交了58宗地塊（工業用地除外），成交建築面積為734.78萬平米，年內土地累計成交總金額為1672億元，較2018年全年下降了6%。其中，住宅土地出讓攬金1479.05億元。
業內普遍認為，2019年的土地市場整體呈現出微涼的狀態。就溢價率來看，數據顯示，2019年北京土地成交的平均溢價率僅為9.2%，數值再次下跌。其中，有多宗土地以0的溢價率成交。
2019年6月21日，懷柔新城地塊開拍，其因土地屬性複雜，配建、還建的要求較多，並未博得房企的青睞。截至競拍前，僅獲得了北京城建與懷勝的聯合報價，最終以36.36億元的底價成交。
2019年12月12日，北京3宗地塊集體出讓，其中有一宗地塊位於北京市房山區良鄉鎮。最終，中駿以42億元的底價摘得了該地塊。《華夏時報》記者瞭解到，該宗地塊屬於限價地塊，商品住房銷售均價不超過35344元/平米，且最高銷售單價不得超過38878元/平米。此外，中駿需在地塊內無償為房山區良鄉鎮提供4920建築平方米的商業用房以及3200平方米的基礎教育用地。
《華夏時報》記者經過梳理後發現，2019年，溢價率為0的地塊主要集中在石景山、懷柔、密雲、平谷區，地理位置較為偏遠，且地塊的附加要求較多，陽光城、首創、保利、北京城建等多家企業入手了底價成交地塊。
純商品房土地供應增加
限競房自2018年入市之後，兇猛態勢一直未減。《華夏時報》記者梳理後發現，在成交結構方面，2019年限競房地塊共成交了21宗，共有產權住房共成交了14宗，商業用地8宗，100%的自持用地為1宗。
此外，不限價的純商品房地塊達到了14宗。儘管2019年北京土地市場的主角仍為限競，但純商品房地塊則後來居上。加上2019年年底陸續掛出的11宗不限價宅地，北京的不限價宅地已經增加到了25宗。
至此，純商品住房已經與限競房平分秋色，業內甚至發出“珍惜限競”的感嘆。此外，相比較純商品房，限競房地塊的供應整體呈現出“郊區化”的態勢，五環內僅成交了兩宗限競房地塊，其餘主要分佈在六環周圍，位置較為偏遠。
和限競房不同，純商品房的“進城”路徑尤為明顯，有6宗處於2019年熱門的孫河、石榴莊、古城等優質位置，周邊基礎設施配套齊全，交通較為便利，地理位置優渥。1月3日，新年伊始，北京土地市場迎來了2020年的第一拍，兩宗地塊均位於石景山區古城南街東側，且均為純商品房地塊，最終分別被融創和中海以34億元及36.5億元的價格成交，為2020年的北京土拍打響了第一槍。
“北京土地市場出現了調整，其根源在於北京的新房市場出現了供需結構上的變化，從此前的供不應求轉向了供過於求。限競房的大量入市且產品結構的同質化導致了嚴重的供過於求的情況，土地市場開始進入到一個政策調整的窗口期。”合碩機構首席分析師郭毅向《華夏時報》記者指明瞭土地市場出現變化的原因。
郭毅認為非限價地塊的推出也是循序漸進的，2019年上半年主要在遠郊的一些項目上出現，然後逐步過渡到市中心的一些地塊，2020年非限價土地的出讓則在開年就呈現出增加的態勢，限價的地塊逐步減少。
郭毅對《華夏時報》記者說：“北京土地市場目前面臨著溢價率走低的狀態，房價水平也是穩中有降，調控過度的政策也可以進入到一個調整期了。純商品房的上市也不會對房價起到一個向上拉動的作用，所以土地市場出現了一個適度的放鬆。”
此外，郭毅認為，北京市場存在純商品房的需求，需要一些能夠實現並拉動北京產品力提升的高品質項目，可以對北京市場的多元化發展起到一個促進作用。
房企拿地逐漸理性
2019年，房企的投資依然延續了2018年以來的謹慎態度，在融資逐漸收緊的大背景下，房企拿地逐步迴歸理性。雖然強者恆強的格局並未改變，但是規模優勢的疊加效應在不斷放大。
自2019年下半年以來，龍頭房企率先在拿地上出現了“剎車”的態勢。中國指數研究院發佈的數據顯示，2019年房企拿地金額環比2018年僅有5.7%的小幅增長。此外，2019年，50家百億以上的代表房企的拿地總金額同比減少了5.5%。
此外，儘管拿地逐漸迴歸理性，但是一二線城市仍然是房企的首選落腳之地。某房企的負責人對《華夏時報》記者說：“雖然北京等熱點區域的地價較高，拿地成本整體較大，但是成交速度比較快，回款的週期也會同步減少。”
雖然佔據了較為優渥的地理位置，但北京土地市場的成交增速出現了放緩。在土地成交總價TOP10城市中，一線城市北京和上海的增速分別是1%和4%，增速相比杭州和重慶出現了明顯的下降。
與此同時，收併購的力度開始加大，房地產市場的叢林法則日益明顯。2019年，土地價格略有增長，房企則持續加碼收併購，在獲取優質項目的同時有效降低拿地成本。頭部房企的優勢也逐漸顯現，拿地較為穩健，拿地金額較上年持平或者僅有小幅提升。
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