在大鬍子總部的窗邊，我看著寫字樓林立，幕牆閃爍著盈盈藍光。
這裡是深圳市南山區的大沖國際中心。
樓的南面，高聳起是創維、TCL、飛亞達的大招牌；樓的東面，網紅商圈華潤萬象天地的一街一鋪井然有序。
初到這裡，你會幻想無數上班族如何在這裡歡樂地度過「996」，也會驚訝於這裡的商業繁華，高新園地鐵站就是一個印證。
一到下班，高新園地鐵站人從眾！
人都逼到溢出了地鐵口，排到遠遠的花壇邊。高新園是地鐵1號線的一個小站，人流量卻嚴重超負荷。
在規劃深圳地鐵1號線的90年代，人們想都沒有想到，那個原本山多人少落後不堪的南山高新園，竟然會成為深圳的新中心。
為什麼不是蛇口，不是後海，而偏偏是高新園區獲勝？這又不得不牽扯到那個迷之艱難，又迷之成功的「大沖舊改」,這也是中國最大的城中村改造。
深圳發展困局
說實話，深圳早期的規劃壓根就沒有看上南山區，更別提高新園。
那時的南山區長什麼樣呢？我在南山圖書館翻了一下資料，1984年的騰訊大廈還沒長出來，準確來說距離騰訊出生的1998年還有14年。
▼南山圖書館所展出的陳宗浩攝影作品
80年代，深圳把南山區規劃為妥妥的工業區。而蛇口靠海，順帶可以做個深水港碼頭，所以整個南山的第一個重心放在了蛇口工業區。
到了90年代，努力了十年的深圳經濟特區，逐漸走入困局——第一，土地不夠；第二，傳統工業不給力。
首先說土地。
在北上廣深四個城市之中，深圳土地最少。深圳只有1997平方公里，相當於北京的八分之一，上海的三分之一，廣州的四分之一。把深圳稱之為「彈丸之地」並不為過。
隨著快速發展，深圳土地存量急劇減少。在無地可用的恐慌之下，城市的發展不僅靠擴張，也靠舊改。
其次是工業。
南山區原本發展工業，而且還是「略帶汙染」的那種傳統工業（縣誌上這麼寫）。但作為特區的深圳，應該要有一些更高級的產業支撐。
在雙重困境之下怎麼辦呢？高新技術產業園片區，那片還沒有詳細規劃和開發的工業地成了發展的救星。
翻看90年代末高新技術產業園片區的各種規劃，滿屏都是「高效益」「高層次」「高科技」，「正負」是對這個片區的「高度」相當期盼。
1996年9月，深圳高新技術產業園區成立。隨著高新園的黃袍加身，「正負」也把目光聚焦到了它旁邊的城中村——大沖。
「大沖舊改」是整個深圳最大的舊城改造項目。大到什麼程度呢？
可以看一組數據：
根據南山縣誌記載，1991年5月，南山區開始舊城（村）改造規劃。 截止2003年底，南山區累計完成舊城（村）改造15個，佔地面積17.7萬平方米，拆遷房屋建築面積22.8萬平方米。 而整個大沖村改造項目佔地達68萬平方米，動遷居民1300戶，拆除房屋1500多棟、總建築面積110萬平方米。
「大沖舊改」之巨大，遠遠超過了南山此前所有舊改項目的總和。
更關鍵的是，大沖不好惹！
強悍的大沖村和它的陳年舊史
大沖，曾被譽為「深圳西部第一村」。
它的歷史相當悠久，據聞1000多年前就已有史記載，同時也是深圳西部最古老的村落之一。
回看村史，新中國成立後的大沖村也同樣經歷了土地改革、大躍進、大逃港、移民潮、十年浩劫……和歷史教科書描述得並無二致。
當時的大沖人以農耕和漁業為生，養蠔業還一度馳名本地。
▼下圖摘自《大沖村史》
如果沒有改革開放的深圳崛起，大沖村放在今天充其量也就是一個三四小縣城的村子而已。
我記了縣誌上的這麼一組數據：
1978年，以農業、漁業為主的大沖村，年收入為22.22萬； 80年代，港資、外資入駐大沖建廠，辦起「三補一來」，受工業汙染，多數村民已不再養蠔； 1991年，大沖村有企業40家，擁有固定資產1404萬元，年收入為850萬元。
▼大沖舊村的老祖屋，摘自《大沖村史》
90年代，天南地北的「打工仔」成千上萬地湧入大沖村，「洗腳上田」的村民變成了「包租公」。
你能想象到的最閒散、最安逸的生活，就發生在大沖村民身上。
據聞1996年科技園建成後，村民的年均收入超10萬，遠遠超過普通白領的工資。
村民們只折騰兩件事——出租房子和蓋房子。
尤其是在1992年農城化之後，大沖村的地面建築附著物已經越過了國家規定的紅線，「貼面樓」「握手樓」野蠻生長，亂象叢生。
至於亂到什麼程度呢？深圳土著朋友回憶說，他就沒有在大沖村走過一段平整的路，車很難開進村子裡，四面八方都是擺攤的小販，更別提那些不堪入目的勾當。
最恐怖的還是安全隱患，諸如觸電、煤氣洩漏、火災的安全問題一旦發生，就是人命。
亂局之下強強對決
面對利益和亂局，村民集體和「正負」是雙雙出手。
大沖村方面：
1992年，大沖實業股份有限公司和大沖居民委員會同時成立。
▼舊改前大沖股份公司辦公樓，摘自《大沖村史》
「正負」方面：
1992年，「大沖舊改」被提上日程； 直到1995年，深圳市準備統徵大沖作為科技園的中區，要求村民整體搬遷遭拒； 1998年，深圳首次將大沖村納入舊改規劃，還邀請了市規劃設計院做方案設計； 2002年，大沖舊改再次被列入舊村改造項目的重要試點項目。
強悍大沖遇上強硬「正負」，雙方硬鋼相持不下，「大沖舊改」註定是一場拉鋸戰。
在拉鋸的十幾年裡，大沖村改造的步伐走走停停，沒進展反而促成了幾波搶建風潮。
每次改造的風聲卻刺激著村民獲得更高賠償的神經，一次風聲，一次加建，改造成本被推高到了一般開發商無力承擔的地步。
直到2005年，「正負」搬來了救兵——華潤，「大沖舊改」才有了實質性進展。
▼2008年大沖舊改簽的村容，摘自《大沖村史》
外柔內剛的華潤
儘管在眾多官方材料中明文寫著，「成功典範大沖舊改是由『正負』主導」，但實際的功勞少不了華潤。
華潤，成立於1938年的香港，後來列為中央管理，如今是國有重點骨幹企業，2019年「世界五百強」排名第80位。
華潤絕對是一個「全能型選手」，你喝過的怡寶礦泉水就是他們家的。
除此之外，還有華潤置地、華潤銀行、999牌感冒靈、雪花啤酒、太平洋咖啡……只有你想不到的，沒有華潤家辦不到的。
華潤置地在操盤「大沖舊改」之前，就已經在深圳羅湖有了作品——華潤中心，直到今天它依然是中國shopping mall的前端部隊。
▼ 華潤中心2003年
▼ 深圳華潤中心實景圖
華潤不僅操盤實力讓人相當放心，處事更如其名般溫潤如玉，對村民的態度是禮讓三分。
之前，坐我們隔壁的團隊【深樓市】 就羅列了一下華潤接下任務之後的項目進程，和大沖村民的談判算是順利。
你也可以從衛星圖中一窺它的進展：
▼2008-02-20衛星圖，當年大沖和華潤簽訂協議，城中村在衛星圖中依然清晰可見
▼ 2011-04-11衛星圖，當年大沖整體改造奠基，全面進入開發建設階段
▼ 2013-12-03衛星圖，當年大沖舊改回遷自住A區主體結構封頂
▼ 2016-09-17衛星圖，當年萬象天地建成開業
為什麼華潤能和大沖村民談成功？最絕的一招是先把難纏的村民利益放在第一位。
最好的地塊被用於建設回遷物業，村民補償了68萬米住宅和商業，其中35萬平米用於村民居住，33萬平米用於村民經營和出租。
曾有報道稱，此次改造項目將造就10個億元戶和400戶千萬富翁家庭。
大多數原村民不要現金補償，而是選擇物業補償，既是出於房價的考慮，也有出於對故土的牽掛。
▼總平面圖
▼大沖村民回遷房
其次，華潤對大沖原本的鄉土文化相當尊重。在大沖村的改造過程中，華潤保留了大王古廟、鄭氏宗祠、古榕樹等古蹟。
同時，也對片區進行了活化，引入了優質的商業、教育、文化等等配套設施。比如，擁有深圳唯一一家誠品書店的華潤萬象天地，就讓片區增色不少。
還有和南山區政府合力打造的「產、學、研、投、創」全產業鏈體系，和騰訊合作的智慧城市綜合體……這些看著讓人眼花繚亂的我就不再多說。
也許你知道華潤為「大沖舊改」投入了450個億，但你也許不知道就在華潤和904位大沖村民簽約的2010年，一向穩居全國房地產銷量前十的華潤排在了第16位。
▼2010年的時候，大沖周圍一幢高樓都沒有
▼舊改基本完成，但還沒有徹底完工
結
當我翻完了厚約半米，包括兩本南山縣誌、兩本深圳文化史、一本村史、若干份報告和若干篇論文等材料之後，暮色將至。
夕陽並沒有照到大沖村古蹟——鄭氏祠堂上，因為旁邊的樓太高。
祠堂居然大門敞開，裡面傳出了麻將聲、歡笑聲、觥籌交錯的聲音。大沖村民又聚在了一起，像極當年，只是祠堂之外滄海桑田，換了新日月。
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