06.22 以案釋法丨收取中介費還想吃差價,法官教你避開二手房“黑中介”!

我們都知道買二手房,會繳納一筆中介費,但是有的中介就比較“黑心”,不但收取中介費,還要從中吃差價!今天小編就以一個真實的案例帶你學習一下相關法律,謹防被“坑”!

以案釋法丨收取中介費還想吃差價,法官教你避開二手房“黑中介”!

以案釋法丨收取中介費還想吃差價,法官教你避開二手房“黑中介”!

【典型案例】

以案釋法丨收取中介費還想吃差價,法官教你避開二手房“黑中介”!

以案釋法丨收取中介費還想吃差價,法官教你避開二手房“黑中介”!

2015年9月,家住上海市南匯的張華、王梅(化名)兩夫妻遭遇到了窩心事,居然被黑心中介告上了法庭。

事情的原委是這樣的,由於張華本身屬於嵊泗洋山動遷到上海的居民,其父母仍在嵊泗洋山居住,由於老房子年久失修且地處偏遠,而現在他在上海發展還可以,有些積蓄了,於是和老婆王梅商量擬在洋山買個二手小戶型商品房為老人改善一下居住條件。兩人找到了一直在洋山從事房屋中介服務,也是他們多年的老熟人李二黑(化名),要求他幫忙看看在洋山有沒有合適的房源,雙方約好如果能買到合適的房子,張華就支付李二黑5000元中介費,並簽訂了委託合同。幾天後,李二黑打電話給張華說現在有幾套不錯的房源,都是房主要求他幫忙出售的。張華夫妻兩人非常高興,於是從上海南匯到洋山來回了4次看房,終於看中了一套位於洋山鎮雲鷺苑的房屋。當張華夫婦表示對那套房子很滿意,要求與房主見面商談價格時,李二黑回說房主很忙,其可全權代理,後李二黑通知張華夫婦房主稱低於53.8萬元不賣。在李二黑的勸說下,張華夫婦最後接受了那個價格並向李二黑交付了10萬元的定金。但當張華夫婦按約到洋山房管部門辦理具體房屋過戶手續時,終於碰到了“工作十分繁忙”的房主,在與房主交談中,房主無意中的一句“要不是急著等錢用,我也不會以45萬元的價格就把那麼好的房子賣掉”,提醒了張華夫婦,他們上當了。於是,張華夫婦終止了過戶手續的辦理,同時,拉著房主一起到李二黑處作了理論。因李二黑堅持其向房主交付的10萬元定金是自己的,其再將房子賣給張華並從中賺取差價無可厚非,張華就當場通知李二黑解除中介委託合同。事後,張華與房主直接簽訂了房屋買賣合同。

為此,李二黑將張華、王梅夫婦告上了法庭,要求法院判令張、王支付違約金43,800元;同時支付約定的中介費5,000元。

案件經開庭審理,最後法院判決:被告張華、王梅應適當支付中介費2,000元;駁回原告李二黑的其他訴訟請求(即李二黑要求張華、王梅承擔違約金的訴訟請求未予支持)。

以案釋法丨收取中介費還想吃差價,法官教你避開二手房“黑中介”!

【法官解讀】

以案釋法丨收取中介費還想吃差價,法官教你避開二手房“黑中介”!

以案釋法丨收取中介費還想吃差價,法官教你避開二手房“黑中介”!

1.居間合同的構成。房地產經紀活動,是指房地產經紀機構和房地產經紀人員為促成房地產交易,向委託人提供房地產居間、代理等服務並收取佣金的行為。房地產經紀機構開展業務,與委託人簽訂的合同是房地產經紀服務合同,但這只是一種習慣上的稱呼,其實就是我國合同法上規定的居間合同。我國合同法第二十三章是對居間合同的專門規定,居間合同是居間人向委託人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務,委託人支付報酬的合同。顯然,居間合同中的居間人其義務是向委託人報告合同訂立的機會或者提供訂立合同的媒介服務,如本案中,李二黑根據其與張華夫婦簽訂的委託合同(實為居間合同),其義務就是要為張華夫婦尋找到在洋山區域購買合適的二手房的機會,並促成他們與房主之間訂立房屋買賣合同;而居間人的權利就是根據委託合同的約定向委託人收取適當的報酬,本案中,李二黑完成中介任務後就可以按約向張華夫婦收取5000元的中介費。

2.中介人不得在約定報酬之外謀取其他利益。按照合同約定履行義務是市場經濟制度對每一個主體的基本要求,否則市場就會沒有秩序。居間人負有就有關訂立合同的事項向委託人如實報告的義務,不得有提供虛假情況,損害委託人利益的行為,否則應當承擔相應的法律責任。這既是居間合同對居間人的要求,也是相關行政法規(規章)的要求。

房產中介機構在收取佣金或報酬之外,不得賺取差價,這是這個行業的慣例。如我國2011年公佈實施的《房地產經紀管理辦法》就有針對性的規定,該辦法第二十五條在規定10種房地產中介不得為之的違規行為中,就包括了“房地產經紀機構和人員不得從事賺取差價”,同時該辦法還對此類行為規定了的行政處罰措施。本案中,李二黑作為房產中介人,本應當就房屋交易事項向委託人如實報告,但其通過隱瞞買賣雙方真實報價的方式,企圖獲取88,000元的差價,顯然屬於違背法律規定,所以其訴請得不到支持當屬自然。按李二黑自己的說法,其先從房主處買來房屋,再轉手賣給張華他們,那按照目前我國房地產法律的相關規定,得先從房主的名下將房產過戶到李的名下,再從李的名下過戶到張華的名下,且不說中間得怎麼辦轉讓手續、會發生多少相關的費用,那他又為何安排由房主直接與張華去辦理房屋過戶手續呢?顯然,李二黑的說法只能認定為是一種沒有根據的狡辯,這種說法無法成立。

3.違約責任之認定。通常一份合同在履行中相關當事人是否違約,我們只要對照一下合同條款就可以明辨。但有時候我們會發現在判斷合同一方當事人是否違約時,感覺上他是違約了,但可能在合同中找不到具體的條款,這是為什麼呢?因為,有的合同訂立時所設計的條款過於簡單,相關的內容並沒有明確的約定,但根據合同的性質,我們應當依據相關法律的規定和合同的性質作必要的填補,即要本著依法、誠信的原則對合同作必要的解釋,才能判斷相應的當事人是否違約。本案中,因為李二黑本身是從事房產中介的個體工商戶,所以,其與張華夫婦所訂立的所謂委託合同就應當定性為居間合同。按照合同法關於居間合同和相關行政法規對於房產中介的規定,我們可以推斷出在他們自己訂的合同之外,李二黑是不能在約定報酬這外再賺取所謂的房屋差價的,其企圖賺取差價的行為本身就屬於違約。可見,本案中實際上是李二黑違約在先,對方是在發現其有違約行為後才解除的委託合同不屬於違約,故其起訴要求對方承擔違約責任的訴請得不到法院的支持。至於法院為何最後還部分支持了其關於報酬的訴請,那是因為李二黑畢竟為被告張華夫婦與房主的聯繫作了一些工作,即其實際上的確提供了一些中介服務,所以,法院從實際情況出發予以了酌情支持。


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