12.03 「公司」合生TIT科貿園停擺?

「公司」合生TIT科貿園停擺?

總建築面積高達50萬平方米的合生TIT科貿園,至今仍是個“謎”。

《中國經營報》記者調查瞭解到,合生創展集團有限公司(以下簡稱“合生創展”,0754.HK)自2012年以來,陸續向該項目注資高達約46.98億港元,然而時至今日未有動工跡象,相關財報數據顯示項目6年多未有收益,淨虧損卻超約2.8億港元。

2018年,該項目投資資產僅剩約44.18億元,而2018年合生創展錄得資產總值約為1641.11億元,該項目佔合生創展總資產約2.69%。

合生TIT科貿園,為合生創展與廣州紡織工貿企業集團有限公司(以下簡稱“工貿公司”)以公司合營形式擬開發超大型綜合商業項目,合營公司名稱為廣州市第一染織廠有限公司(以下簡稱“染織公司”),合生創展佔有其中65%股份。

早在2010年8月18日,合生創展就與工貿公司簽署合作協議,工貿公司將染織公司增資擴大65%股權,並以公司競投的形式將股權出售給合生創展。而合生創展作為買方,則需按期完成工程,若未完成,需要支付鉅額延誤補償金

事實上,合生TIT科貿園項目至今仍未見“影”,而項目工程至今未開工原因,是否有向工貿公司繳納延誤補償金等說明,至今未見有任何

公告。合生創展作為香港上市企業,旗下非全資子公司項目進展“雲裡霧裡”。

合生TIT科貿園項目進展為何至今未推進?與工貿公司的合作協議是否已違約並支付延誤補償金?項目未推進等情況為何未公告說明?就這些情況,記者致電致函合生創展方面進行採訪,對方以不接受媒體採訪為由婉拒了記者的採訪。

虧損

近日,本報記者走訪發現,位於廣州市海珠區新港中路489號的廣州合生TIT科貿園項目,這個本應在2016年落成的超大型商業綜合體項目,如今卻淪為了停車場、租車場與運動場。

事實上,經過記者調查,合生創展分別在2012年以及2014年實際向該項目注資共計約46.98億港元,擬用於建設合生TIT科貿園。

根據合生創展年報顯示,2012年合生創展收購染織公司(TIT項目——科貿園)65%的股本權益,總代價與資本貢獻約為46.36億港元(約合人民幣37.62億元),合生創展在染織公司擁有57.14%的董事會投票權。染織公司的普通決議案需董事會66.7%的投票。

至2012年12月31日,合生創展已向染織公司出資共計約22.71億港元(約合人民幣18.44億元),剩下資本將按照物業發展項目的建設進度向染織公司注入。

然而實際上,合生TIT科貿園並沒有實質的建設進度,2014年中期,合生創展再度向染織公司注資。

根據合生創展中期報告顯示,在2014年中期,合生創展對染織公司額外注資約24.27億港元,用以建設物業發展項目。

記者粗略計算,合生創展2012年以及2014年先後兩次注資超約46.98億港元,超計劃注資6200萬餘港元。

然而6年過去了,合生TIT科貿園至今未有收益,虧損卻超2.8億港元。

根據2018年年報顯示,2017年與2018年合營公司染織公司的收益數值均為橫槓,而截至2018年12月31日,合生創展對染織公司的注資金額已剩44.18億港元,相較於前期注資總額約46.98億港元,減少約2.8億港元。

事實上,合生TIT科貿園至今未動工,記者調查瞭解到,該項目或因未推進而涉嫌違約。

違約?

早在2010年,合生創展通過收購工貿公司增資擴股的股權,來獲取染織公司65%的控制權。交易完成後,由合生創展來監督建設染織公司唯一資產地塊,發展合生TIT科貿園。

根據2010年8月24日合生創展披露的交易公告顯示,2010年8月18日,合生創展間接全資附屬公司合生(廣州)實業有限公司(以下稱“買方”)與工貿公司(以下稱“賣方”)訂立合作協議。據此,買方同意通過產權掛牌交易程序將股權掛牌香港交易所並用於投資染織公司,總代價約37.17億元人民幣。

根據合作協議,賣方須負責在合作協議生效後45日內將染織公司轉為有限責任公司。完成後申請增加染織公司的註冊資本,增資擴大將佔染織公司股權65%。落實後將增資部分的股權通過產權交易所掛牌出售。買方則參與每一次的產權掛牌交易程序競投該股權,通過公開競標程序成功取得股權後,買方最終收購染織公司註冊資本中65%的股權。

而股權交易完成後,染織公司由合生創展控制65%股權,工貿公司則控制其餘35%。染織公司除該地塊外並無任何其他資產或負債,染織公司將利用該地塊發展科貿園項目。

值得注意的是,合生創展在合作協議生效後一年內,須負責協助染織公司將該地塊更改為商業用途,並負責科貿園項目的所有前期建設籌備工作,合生創展亦支付了3000萬元給工貿公司作為籌建保證金。

事實上,根據合作協議,合生創展對科貿園項目前期建設籌備工作的進度亦有強制性的要求,若未按期建成,合生創展須向工貿公司支付延誤補償金。

合作協議內容顯示,合生創展須監管項目進度並確保2014年8月31日前完成第一期工程(建築面積計約25萬平方米),若項目因合生創展原因而未完成,合生創展有責任向工貿公司支付延誤補償金3000萬元人民幣,工貿公司也將有權利沒收保證金用於支付延誤補償金。

而第二期工程(建築面積計約25萬平方米)則需在2015年8月31日前完成,若未在當天或在此之前完成,合生創展須向工貿公司支付3000萬元補償金外,在此之後每延誤一個月,就支付300萬元的延誤補償金。

事實上,截至目前,合生TIT科貿園相較於合作協議到期的籌建時間,已過去了4年有餘。

停擺

合作協議資料顯示,染織公司為工貿公司1949年成立的染織廠房,註冊資本為2904.7萬元人民幣,根據染織公司未經審核的管理賬目顯示,2009年12月31日資產淨值約為4176.74萬元人民幣,由於生產成本增加、人民幣升值以及產品售價維持低水平,染織公司營運一直虧損。

根據廣州市政府的退二進三政策以及三舊改造政策,染織公司自2007年12月開始停止營運,而公司的廠房出租給第三方,以在該地塊上發展科貿園項目。截至2008年及2009年12月31日為止的兩個財政年度,染織公司分別錄得除稅前及除稅後虧損924.96萬元人民幣、除稅前及除稅後純利約295.16萬元人民幣。

合作協議完成後,除了該地塊外,染織公司並無任何其他資產或負債,據瞭解,地塊總地盤面積約為146857平方米。

公開資料顯示,涉事項目將建設為廣州TIT國際紡織城科貿園,開發以紡織服裝為主題的綜合服務商圈。建設太古匯廣場,打造集文化藝術、寫字樓、劇院、酒店、商場於一體的綜合性廣場。建設廣州漢溪商業購物中心、廣州利豐商貿城二期等現代商貿設施,發展集批發、零售、物流配送為一體的綜合商貿服務。

按照規劃方案,合生TIT科貿園涉及發展及興建服飾及時裝主題綜合項目,總建築面積約50萬平方米,其中約25萬平方米將包括辦公室樓宇及酒店,而約25萬平方米則為住宅公寓、購物中心及展覽中心。

合生創展方面此前曾表示,科貿園項目一經完成,將會吸引數以千計服飾和時裝製造商及貿易商於發展項目設立總部及店鋪,以及利用發展項目的服務及設施;將能夠為目標公司帶來長期穩定的租金及其他收入,因此,投資將致使合生創展得以擁有穩定的租金收入流,從而在長遠上有利於增強集團的現金流量狀況。


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