六木傳播

其實現在的絕大多數商鋪都已經沒有投資價值，回報率甚至連銀行理財產品收益都達不到，根本跑不贏通脹，別說一鋪養三代，養一代都夠嗆。之所以還有人前赴後繼投資商鋪，說白了是因為沒有更好的投資項目，錢在手裡會貶值，實屬無奈。

迴歸正題。為什麼要投資社區商鋪？談談感受吧（內容有些長，囉嗦些，有時間的網友可以朝下看看）。

回答問題前，我們先來了解一下商場內鋪和商業街商鋪都有哪些弊端，通過對比才能知道為什麼要選擇投資社區型商鋪。

從整體情況聊起。

眾所周知，商鋪是一種長線投資，前期只是收回本金，真正賺錢是在後期，這就要求商鋪所在街區起碼保持數十年以上的繁榮，才能保證在一定時間內收回成本並獲利。然而現實情況恰恰相反，隨著城市化建設提速，城市擴容力度加大，很多過去的偏僻之地，似乎一夜之間就高樓林立，商街、商場偏低開花。

城市的變遷，帶來的是商業中心不斷位移，今天人頭攢動，繁華興旺的街區，也許短短數年就會人去樓空，走向沒落。

而商鋪是不能跟隨商業中心轉換而搬遷的，人口密集的一二線城市情況可能好很多，成熟的商街一旦形成，可以長時間保持繁榮；而人口淨流出、消費水平不高的三四線以下城市，則常常面臨城市發展太快的困境，投資的商鋪沒等賺錢，就被新的商街所取代，導致長時間無法收回成本，商鋪經營處於半死不活狀態。

再具體到商場內鋪。

以返祖鋪為例。所謂返祖鋪，就是開發商將完整的商場分割成數十、上百個“格子鋪”出售給不同業主，在以後的一定年限內，由該房地產開發企業以代理出租的形式進行包租，業主與商管公司簽訂年數不等的委託經營合同，或者直接由該企業承租經營，包租期間或者承租期間的租金衝抵部分房款或償還一定租金回報。這對哪些預算較低的投資者是個“利好”，小几十萬也可以買間幾平米的鋪位。

商場內鋪由商管公司統一招商，統一管理，對經營項目要求較高，投資者無法選擇自主經營權，只能以坐收漁利的方式來獲取資金回報。但市場是風雲變幻的，倘若商家經營的好，自然各獲其利，而一旦商場經營出現虧損，那這個商場就會面臨倒閉。作為投資者，無法選擇退場，想租租不出去，想賣又賣不出去，自己經營又孤掌難鳴，只能坐等商鋪“死去”。

這個時候你一定想找開發商清算。但情況是，與你簽約的往往是第三方物管公司，開發商直接將你拒之門外，而此時的物管公司早已更換或者宣佈破產；即便你與開發商簽約，開發商要麼選擇跑路，要麼根本沒錢給你，你的維權將異常艱難。

通過以上情況不難總結：城市化擴容，壓縮了商鋪生存空間；消費人群分流，影響租金收益穩定；集中捆綁式託管經營，制約了商鋪自主經營。

而與商場、商街商鋪相比，選擇投資社區商鋪具有以下優勢：

1、貼近百姓生活圈。

現在的人越來越宅，老年人通常深入簡出，年輕人更愛網上購物，生活必須品能在家門口購買，多一步路都不想走。社區商鋪不僅滿足百姓消費購物需求，更迎合百姓生活習慣。

2、經營項目多樣性。

社區商鋪通常位於小區四周，具有獨立產權，單獨門面，像那些貼近民生的服裝鞋帽、蔬菜糧油、魚禽蛋肉、餐飲小吃、醫藥保健、美容護膚等項目，可以任意選擇，經營範圍不受限制。

3、投資少、收益高。

在社區投資做生意，無需商場那樣高大上，本錢不需要太多，三五萬、數十萬本金就能開店，因此更受那些資金不太寬裕的租戶青睞，更容易找到租戶，租金收益更有保障。

4、位置、客源穩定。

社區商鋪是居民區商業配套，始終跟隨小區而存在，有穩定的消費群體，商品房土地使用權為70年，即便商鋪經營權到期，只要追繳一定的土地出讓金，就可以照常營業。

5、佔用資金少。

商場、商街的商鋪單價較高，特別是商業中心的商鋪，單價往往是社區商鋪的數倍，而社區商鋪單價要少很多，投資風險大大降低，回報率更高，回本時間更短。

那麼，哪些社區商鋪更值得投資呢？簡單概述如下：

1、入住率高的大型社區；2、小區主門兩側，可以開超市、餐館的商鋪；3、面積適中，門臉寬、進深淺、門前無停車位、進門無階梯、採光通風好、（儘量）純一樓的商鋪；4、非交通主幹道兩側的商鋪；5、小區居民消費水平高、物管規範的商鋪。。。

最後需要提醒的是，以上所說社區商鋪值得投資，是相對其他位置商鋪而言，但目前市場商鋪產能過剩（包括社區商鋪），投資有一定風險，需謹慎再謹慎。感謝閱讀！

抽時間來看看

我目前有兩套商鋪，一套就是你所說的社區型商鋪，在上海居民區沿街的，另一套是商場類商鋪，在蘇州!所以可以給你一些所謂的建議！首先我認為如果兩者條件和回報率都差不多的情況下，我更偏向於社區型的商鋪，而不是商場類的商鋪！因為商場類的商鋪往往跟著商場的人氣走，不是說不能投資，只是投資需要認定大品牌企業，比如萬達，或者百聯這類的。因為商場招攬人流需要加盟實力以及活動經費，這些往往只有具有一定實力的大開放商才能具備，因此如果一定要投資商場類商鋪的話，請認準大開放商，千萬別買沒名氣，沒實力的商場鋪子，很容易成為空城的！！

其次，對於社區類的商鋪其實並沒有太大的爭議，唯一需要考慮的就是回報率和地段！目前的電商衝擊非常大，只有優質的商鋪才有投資價值，所以一定要認定以下幾個標準：

• 買商鋪儘量買沿街的，一樓的，可以重餐飲的！目前電商衝擊很大，只有服務類和餐飲類才有市場，才能保證你的商鋪可以高頻率出租！

• 買商鋪儘量不要買包租形式的，要買能自營的，包租和分成形式的商鋪裡面有太多的貓膩了！

• 買商鋪一定要買回報率大於7%的，商鋪看的是租金回報率而不是升值率，連租金都滿足不了7%，那你不如投資理財！

• 買商鋪儘量選擇貸款，並且自己的商鋪出租租金要覆蓋掉每個月的月供！

• 最後一條買商鋪一定要買離自己居住近的地方，我有個朋友和我一樣身在上海，卻買了成都的商鋪，每次籤合同都要飛成都 ，累不累啊！後來託管給了第三方，只能大肆降低租金來圖個方便！所以買鋪子要買近的！！

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總體來說目前投資商鋪的門檻非常高，好的商鋪都要幾百萬才能滿足回報率7個以上，所以要量力而為！雖然說一鋪養三代的時代結束了，但是好鋪子一鋪養一代還是沒有用什麼問題的！對於我來說，我一直認為商鋪是長遠的一項投資，眼光要放遠一些！目前雖然電商贏過了實體，但是誰又能保證未來實體不會捲土重來呢？？再說了，比我們發達的日本都是實體幹掉電商的，所以有資金完全可以配置1-2套！總之一點，投資商鋪就是看地段，看地段，看地段！看回報率，看回報率，看回報率！！（重要的事說三遍！）

如果您認同我的觀點，請加我的關注並點贊。謝謝您們的支持。

琅琊榜首張大仙

根據國外成熟模式看，社區型商鋪是未來投資發展方向。

• 社區型商鋪現狀

我國社區型商鋪嚴格來說，大多數都應該叫小區商鋪，或叫臨街住宅底商。在經營上，呈現零散、雜亂、業態混合、產權分散、沒有科學管理等落後現象。

為什麼會這樣呢？

因為我們蓋小區才20多年，蓋小區商鋪就更沒經驗。國外卻已經有幾十年，甚至上百年發展歷史。無論實踐經驗，還是理論研究，都很成熟完善；不論地產商，商業管理公司，投資人，還是社區居民，都知道什麼商業模式是合適的、舒服的。

我們蓋小區主要學習香港模式，香港地方小，土地精貴，商鋪上面都要蓋住房；照搬香港模式後，沒有根據內地實際情況，做本地化研究和改造，加上房地產發展太迅速，來不及停下腳步思考。等實際投入使用，意識到這種模式越來越不好用時，大量的小區已經建蓋起來了。

• 國外的情況

目前比較成熟的模式是美國模式和新加坡模式，美國模式接近社區範圍內的小型商業綜合體；新加坡模式接近社區賣場。

新加坡最小的社區商業叫鄰里商店，一般1000戶左右會配套鄰里商店，滿足居民生活必須消費品和餐飲；戶數達到8000左右，會配套一個更大的社區商業，叫鄰里中心，檔次屬中檔消費，經營內容主要是日常消費品、餐館、診所、幼教等，大部分居民消費都可以在這裡完成。居住人口達到6萬戶左右，會建設更大的社區商業，叫新鎮中心。屬高檔消費商業，涵蓋內容包括娛樂、銀行、百貨、餐飲、高檔商品店和大型超市等。

美國模式屬於社區型商業體，商業消費針對社區居民。一般在3公里左右會配套一個，商業體面積在3000-10000平米；在商業體內，附近居民散步就可以滿足買菜、洗衣、便利店、餐飲、影院、健身、金融、教育等家庭所需的各種消費，基本就是“一站式”消費服務。

美國社區商業體規模佔商業總體量的60%-70%的水平，確實非常發達。這得益於美國社區商業體開發有一套成熟的模式：房地產商先立項，可行性調研，完成設計規劃，做預算，尋找投資人，建設社區商業體，自持商業體產權，交給商業管理公司統一管理和運營，租金收入按約定分成。

• 國內部分地產商的實踐

最近這幾年，國內地產商加強了這方面的研究和實踐，陸續有這樣的模式出現。比如恆大地產劇場模式，社區商業以恆大地產自持產權的電影院或電影城為主，其餘商鋪對外招租，或賣掉回款；藍光地產“紅街”模式，打造社區商業街，招租基本消費需求的業態，商業街產權部分自持，部分對外出售；龍湖地產“星悅薈”，社區商業主要針對中產家庭，滿足社區居民娛樂、美食、購物、家居等消費需求。

美國、新加坡社區商業都是自持產權，交給專門的商業管理公司運營，更容易統一規劃、統一招商、統一管理。國內地產商的這些嘗試，基於投資壓力，最後還是將部分產權出售，對後期商業運營和管理是不利的；對於經營不理想的社區商業，也不宜投資。

• 社區商業投資建議

目前看，市場上絕大多數小區商鋪，都不是國外先進模式說的那種商鋪。從地產商的實踐看，部分實踐“水土不服”；部分實踐較為成功，比如昆明世紀城“金源購物中心”模式。

我們的社區商鋪還處在初級發展階段，商鋪模式比較落後，但存量規模龐大，長期內無法替代。因此，這些商鋪將承擔起未來幾十年內，小區居民的各項消費需求。

一般小區需要的業態：便利店、餐飲、菜場、郵政快遞、糕點店、洗衣店、藥店、診所、社區衛生服務站、健身、教育培訓、幼兒園等。

因此，投資適合這些業態經營的小區商鋪，會有比較好的租金收益，出租率也會比較高。至於價值增值情況，要具體看小區體量和品質。小區居住人口多，商鋪數量有限，往往不愁租，租金收益高，價值增值空間大。

房壇法菜

為什麼要投資社區型商鋪？最主要的原因是社區商業是當今零售發展的重要板塊，並且未來潛力巨大，社區型商鋪有很大升值空間。

第一，社區商業發展潛力巨大，社區型商鋪有升值空間

零售業演進到今天，有幾個特點：

1、一是消費習慣改變，消費者不再願意去大型商業體購物，不再需要集中購買，便利性和體驗好的身邊小店更有吸引力；

2、二是零售業正在走小而美和個性化路線，那些有特色有個性的店鋪將獲得欣賞；

3、三是社交化電商等商業模式核心載體都在社區，也就說很多的產品和服務變現，都是要通過社區與用戶對接。

以上3點很大程度都在社區商業範疇內，這個時候，如果有一個社區型商鋪那是一種什麼體驗呢？我想，無論是投資還是自營都是不錯的選擇。

第二，社區型商鋪性價比高，投資風險較低

相比於商業綜合體商鋪、商業街商鋪，社區型商鋪的城市中心位置肯定是比不上的。但也正因為如此，投資額度也會相對較低，甚至同樣的投資多買一兩套社區商鋪也有可能。再加上大型商業體和中心型購物場所逐漸萎縮，價值縮水已是大勢。社區商鋪投資額度小，轉手轉讓也都方便。

第三，社區型商鋪創造更多的商業機會

投資社區型商鋪還有一點好處，不論是投資後轉租，或者是自營自己幹，最終都有可能孵化出一個自己的商業形態。轉租出去，租方會根據社區人群、競爭、自身專業度等匹配經營業態，投資方也看在眼裡，學習了。如果自己投資自己做，也是有機會的，但這個要有創業思維。只要關注，完全可以在投資的同時，尋求一些未來更好的商業機會。

最後，投資社區型商鋪肯定是首選。至於買哪一個區位的社區型商鋪更好，那需要根據實際情況，做好周邊論證和投資測算。我想做為投資的一方，都很清楚如何去行動，就不用多說了。

靈獸山

商鋪的種類有很多，目前越來越多的投資者傾向於投資社區型的商鋪，我來說說社區型商鋪有哪些優點和我遇到過哪些坑。

社區型商鋪的優點

• 社區型商鋪經營獲客成本相對較低
  

不同於商業街商鋪，社區型商鋪周邊就是大量的居民在這裡居住，這些商鋪已經跟居民的日常融為了一體，無論是主動還是被動社區型商鋪始終在居民的視線之內，可以說是自帶流量，在這兒主力店的帶動不是必須的。而對於商業街商鋪來說，它需要給顧客一個充足的理由才能說服顧客克服時間和距離的成本去到商業街區購物。這個難度就大大提升。尤其在目前競爭激烈的環境下，一般商業街商鋪要繁榮起來主力店的帶動非常重要。

• 社區型商鋪可以滿足周邊居民的剛性需求
  

比如說小的便利店、理髮店、早餐店、藥店等等，這些項目不大但關係著人們的切身需求，在社區經營是很適宜的。

• 社區型商鋪可以提供快速便捷的服務。
  

我們說電商對商鋪的影響很大，電商其中的一個優點就是購物便捷，但同時貨拿到手需要物流的時間，而社區型商鋪就同電商形成了錯位經營，在購物便捷度相差無幾的條件下貨品可以立刻到手，滿足了居民生活日常那些部件雖小但需要立刻就用的貨品需求。

社區型商鋪投資過程中需要注意哪些坑呢？

• 社區的入住率和人口密度越高越好。

投資商鋪一般都是一手商鋪，購買商鋪時居民可能還沒有入住，那需要對住宅購買群體有個瞭解，最好都是買來自住的，如果很多是投資的話後面的入住率就會有問題。

再一個不要買周邊是低密度小區的商鋪。像洋房、疊拼、聯排小區。人口密度低影響商鋪經營。

• 一定要臨街商鋪。

有些社區商鋪在小區的內部，這樣消費群體就有了侷限性，商鋪的價值也大大降低。而臨街商鋪不僅能照顧內部也能有外部的客流。

• 商鋪的內部設施要問清。

做餐飲需要煙道，而有的商鋪是沒有煙道的，這就對經營的業態有了限制。另外有沒有煤氣預留口，電壓是220V還是380V也非常重要，餐飲設備需要的功率大，很多時候需要電壓380V，經營項目的不同對於電的要求也不同，最好是380V。如果初期不具備後期改或增容很麻煩而且費用也很高。

• 千萬不要圖便宜。
  

開發商賣商鋪時對於不同位置的商鋪有不同的定價，位置越好價格越貴，這時我們如果有能力盡量買位置好也就是貴的，單價雖然貴但租金也會高，最重要的一點是相對於位置差的鋪子可以儘快租出去，而且後期空置率也低。這個很重要，這方面我之前有切身的體會，經驗和教訓都有。你想想如果空幾個月這費用算下來整體收益會差很多。

• 周邊商鋪的供應量要搞清楚

供應過量的現象比較多，這個坑最好不跳進去，如果沒有其他好的項目可選，那一定要買位置最好的。

以上是個人的切身體會，希望對你能有所幫助。

蘆花莊園的老李

如果投資的目標要在社區商鋪和商場式商鋪、專業市場商鋪等之間選擇，建議選社區商鋪。

[社區商鋪值比其它類型商鋪有優勢]:

1.可獨立做生意，不用將命運寄託在第三方的運營管理。

商場式商鋪和專業市場商鋪對運營管理公司的水平和整體商業環境依賴性非常高。項目整體運營得好，則一鋪養三代，例如廣州天河城等。項目整體運營不好，則血本無歸，租不了賣不掉，每月還要還銀行貸款，這類失敗的案例每個城市都多。但社區商鋪不一樣，獨立產權獨立門戶，可獨立引流經營。

2.具有穩定的業主客源基礎

商場式商鋪和專業市場單靠鄰近的客源難以餵飽，需大力度拓客引流，沒推廣支持人氣會不足，生意難做。社區商鋪屬鄰里型商業，小區及周邊的業主即可滿足人氣需求。

3.業態靈活，相對容易出租

商場式商鋪和專業市場商鋪場按樓層或區域統一規劃業態，租戶較單一。社區商鋪適合的業態五花八門，租戶廣泛，出租相對更易。

社區商鋪雖然比其它類型商鋪有優勢，但如果還有其他投資渠道，最好目前不要投資商業地產。無論租金回報率還是升值空間均不理想。現在很多小區的商鋪租金回報率在4個點以下，轉讓也賣不了好價。

房微言

朋友們好！

現在投資社區型商鋪是比較合適的。畢竟社區型商鋪最貼近消費者，而且擁有固定的社區客戶群，不用擔心客源，因此，社區型商鋪可以說是投資商鋪的比較好的選擇了。

社區型商鋪貼近消費者

現在來說，社區型商鋪是最貼近消費者的商鋪了。現在零售業已經下沉到了社區，未來社區型商鋪可能會佔據越來越大的份額，畢竟現在人們越來越忙了，購物時間也是越來越有限。

社區型商鋪開設在社區裡面，價格也不算貴，而且好多社區型商鋪還能夠送貨上門，能夠極大的節約客戶的時間，可以說是非常貼近消費者。這樣的社區型商鋪消費者肯定是非常喜歡的了。

因此，現在社區型商鋪因為貼近消費者，因此，可能未來會有較好的發展前景。

社區型商鋪單價可能較為便宜

一般來說，社區型商鋪跟大型商超的商鋪比起來，可能單價反而稍微便宜一些。好多商場超市的商鋪佔據的位置可以說是寸土寸金，人流量密集，因此，好多商鋪單價比較昂貴。

社區型商鋪好多位於社區裡面，主要服務對象就是社區裡面的客戶，因此，社區型商鋪的單價好多是比大型商超的商鋪單價稍微便宜一些的。

社區型商鋪單價相對便宜，可能未來的盈利率就會高一些，這也算是社區型商鋪的一個優勢所在了。

投資社區型商鋪要注意的幾點

投資社區型商鋪的時候，一定要注意社區的位置和住戶總量，還要注意一下商鋪的租金回報率，還有就是商鋪是否臨街，門頭是否高大等。

一般來說，投資社區型商鋪的時候，第一是要注意考察好社區的居民總量和住戶的層次等方面的情況。如果社區裡面都是高收入群體，那麼這樣的社區型商鋪可能更具備投資價值。

第二是要注意商鋪的位置，是否臨街，是否臨著十字路口，門頭是否高大，能夠放置大型的牌匾等。

第三是要注意租金回報率。一般來說，商鋪的租金回報率不能低於5%，最好能夠達到7%以上，租金如果能夠覆蓋每個月的貸款還款額，這樣的商鋪可能投資起來壓力就比較小了。

綜上所述，現在社區型商鋪投資是比較合適的。社區型商鋪更貼近消費者，未來可能發展前景將比較好。

睿思天下

優勢就是客流固定吧，租金有保障，社區裡的基本都是日常需求的那些比較多，租金比較穩定，對比起來市中心地段的商鋪風險小一點，收益升值回報穩定，不會忽然大漲或者下跌。原因很簡單，但是玩法不簡單。

先講一個事情。之前我去看的那兩個都是全國百強湖南五強縣裡的社區商業，本地消費能力並不弱。但是被搞成了小型綜合體，住宅售罄快兩年了商業還未完成銷售，除了一樓臨主路的門面其餘的基本沒賣動。這次我們要求20%的佣金並且日結，如此苛刻的條件開發商也同意了。從此案例可以看出現在的商業地產風險有多大。

阿寶尋金

如今早已經不是一鋪養三代的時代了，產能過剩供大於求加上電商等各種因素衝擊之下，商鋪現在的行情是賺少虧多，出租難、轉手難、租金上漲難、回報率持續降低率，很多甚至連銀行理財產品收益都達不到，根本跑不贏通脹。

不過也不是說商鋪完全沒有投資價值，有的商鋪地段位置好商圈成熟或者後期發展繁榮收益也是很不錯的，此外，如果打算投資商鋪，社區商鋪是一個不錯的選擇。

與商場、商街商鋪相比，選擇投資社區商鋪具有很多優勢。首先，社區商鋪服務周邊居民，客源穩定，人流量有保障。其次，投資成本遠遠低於商場商街商鋪，同樣面積社區商鋪總價可能只要商場商街價格的幾分之一甚至十幾分之一，投資風險大大降低。第三，收益快而且穩定，由於社區商鋪租金相對便宜，而且店鋪可經營範圍靈活廣泛，通常能很快出租，不容易空置。

如果要投資社區商鋪，可以儘量選擇入住率高的大型社區，最好在小區大門兩邊的一樓，面積大小適中，採光通風好，而且考察過周邊競爭不大的商鋪。

不過投資商鋪總體而言還是有一定風險的，過戶稅費高，貸款期限短，維護費用高，最終有可能落到租不出又賣不掉的尷尬境地，投資一定要謹慎。

上林院

投資社區型商品還是有些優勢的，一是消費的人群固定，二是人群的密度大，三是一個社區會存在很多年，受政策規劃的影響會相比商超要小！

如果是我投資社區型商鋪我會注意以下幾點：

1、看社區的買房人是不是剛需買房

如果是剛需買房的話，一般這樣的社區交房以後入住率會很快，很高，這有利於租門店的人做生意，自然你的租金才會提高，看的方式一是看處在城市的幾環，二是看周邊的社區入住情況做個參考，三是周邊的交通、居住環境怎麼樣，四是看買房的價格，這些都會影響到大家到底願不願過來住！一般是遠城區投資買房的很多，越靠內越剛需！

2、另可小點，也買正不買偏

門店就是這樣，地段非常關鍵，往往就是相隔20米，生意就要差很多，所以，假如預算有限，另可買小點也不要買太偏，只要位置比較好，就不會存在租不出去的情況，無非就是價格多少的問題，位置偏了，那就真的有可能租不出去，一旦空置，那就是等於月月在虧損

3、儘量要一樓不要二樓和地下

二樓和地下還是非常受限制的，很多生意是做不了的，一樓的限制就少多了，什麼生意都能做，這樣對租戶的選擇餘地就比較大

4、戶型方正，門臉儘量大

同樣的面積，戶型方正，對租客來說浪費的面積就小，而且門臉越大，顯得店鋪更大氣，也跟容易被消費者看到，無論是自己做點生意還是租給別人，戶型還是很重要的！

5、多看市政規劃

很多新的社區，周邊的配套是不完善的，比方說公交站臺、地鐵口出口、社區附近的空地打算建什麼、主幹道和分支路等等！如果你的店鋪再過你見正好靠近公交站臺，地鐵口，附近蓋醫院，有門是向著你店鋪的方向，那你就賺了，這樣的店鋪比一般的店鋪租金都要貴很多，而且不愁租出去！

大家就說這5點吧，其他的人也回答了很多了，也是很有參考價值的，可以看一下！

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關鍵字: 房產 財經 投資