12.31 妥協與博弈:樓市喧囂這十年


妥協與博弈:樓市喧囂這十年


2019年的餘額,只剩下不到4小時了。


這是一個真正的謝幕,不僅僅是一年的末尾,也是21世紀年代的終章。


前事不忘,後事之師。當站在歲月的尾巴上回望,這十年來:


房地產市場的波瀾壯闊,高光和低谷,廟堂與地方之間的妥協與博弈,整個行業的的狂飆猛進與斷臂求生……遠不是一個普通的年末盤點可以概括。


畢竟,從來沒有一個行業,能夠像這十年的房地產一樣,成為酒桌上、出租車裡以及社交媒體之中經久不衰的話題,成為普通人財富躍遷如此重要的通道,也從來沒有什麼政府文件,能像地產調控政策一般,讓所有人都恨不能拆解所有,讀懂每一字每一句的含義……


妥協與博弈:樓市喧囂這十年


2010-2019:調控


2010是個多事之秋。


它有一個響亮的名字:樓市最嚴調控年。


當時的樓市,已經褪去了最初的稚嫩,經歷過了最初的黃金年代和次貸危機下的風雨飄搖。


2009年,房價在4萬億的大水漫灌下滿血復活,直線起跳。一年內,房價漲幅超過10%的城市,比比皆是。


妥協與博弈:樓市喧囂這十年


2010年4月17日,國務院忽然發佈“新國十條”。4月30日,北京身先士卒,出臺限購令。


由此,“限購”這個詞橫空出世,第一次登上了歷史舞臺


截止2011年7月,70個城市推出限購政策。後來十年裡,大家所熟悉的“限戶籍、限社保年限”……大都源自於最初這兩年。


此前,野蠻生長的中國樓市,頂多通過信貸和貨幣政策進行調控,從來沒有經歷過這麼大規模的限制購買政策,效果可以說是立竿見影。


2011年,調控城市的樓市銷量明顯萎縮。


妥協與博弈:樓市喧囂這十年


嚐到了甜頭之後,各類調控政策成了常態。


這十年,樓市經歷了三輪週期性的起伏波動。房價的每一次漲跌背後,都有政府層面的政策與貨幣性調控的魅影——剎車和油門之間,不斷切換的目的,並不難懂:不要太快上漲,不能過冷下跌。


也是在這十年,房地產行業的“夜壺論”——需要的時候拿出來用,不需要的時候就往床底下一踢——儼然成了顛撲不破的真理。


調控手段也一路花樣翻新:從限購、限貸,到保障房建設不斷加碼,到整治“囤地”炒地”,再到後來的“限價”、“限售”、“限利”甚至“限二手房價”,再到“因城施策”、“房住不炒”與新鮮出爐的“穩地價、穩房價、穩預期”……


“有形的手”越來越嚴厲,調控範圍越發精準。似乎沒有猛藥,就沒有了地產市場。


妥協與博弈:樓市喧囂這十年


到了2019年,力度達到頂峰——全國範圍內光是在人才政策上的調控就達到了170多次,十年前“最嚴調控年”的調控頻率,早已經被遠遠地甩在了後面。


高頻的房地產調控,帶來的是一個新詞:“減配”。


在限價監管嚴格的地方,為了不虧本,很多開發商不得不降低溢價,甚至減少建安成本。直接導致這幾年,幾乎年年都是“房屋質量最差的一年”,因為樓盤質量的維權,司空見慣。


隨手一舉,光在2019年底,就能來好幾個奇葩案例——


妥協與博弈:樓市喧囂這十年

妥協與博弈:樓市喧囂這十年


新的十年裡,一管就死,一放就亂的“夜壺時代”,還會持續嗎?


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2010-2019:房企


中國第一家千億房企,也出現在2010年。


“這個難以平凡的時代還並未結束;這個難以平靜的行業還將繼續不平靜下去。”當年的萬科在致股東書中如是感慨。


在2010年的一片調控聲中,萬科首次問鼎千億,銷售額達到1081.6億元。這是當時世界企業住宅年銷售額的歷史巔峰。


自此,一發不可收拾。幾乎所有的房企,都在各顯神通,一路狂飆。市場膨脹的速度飛快,到了2019年,光是前10月銷售額超千億的房企,就已經達到了24個。


妥協與博弈:樓市喧囂這十年


與之相對應的,是房地產對於GDP貢獻比重的居高不下。


根據國家統計局數據,2010年-2019年前三季度,房地產+建築業約佔GDP的1/7,其中,建築業增加值佔GDP比重穩定在6.6%-7%之間,2019年前三季度為6.5%,而房地產業增加值佔GDP的比重從2010年的5.7%一路上揚至2019年前三季度的6.8%。


這個“支柱產業”突飛猛進的十年,也是地產大佬的高光十年。


王健林、許家印、王石、孫宏斌、楊國強……早已成為普通人眼中熟悉的陌生人。財富迅速積累的同時,房地產大佬們也為全民貢獻了無數的段子:


曾經的首富許老闆以一張意氣風發的愛馬仕腰帶動圖,一躍成為表情包男神;國民公公以一首“一無所有”和一句“一個億的小目標”走紅;孫宏斌和賈躍亭之間相愛相殺數年;而發跡於順德北滘鎮的楊老闆數年如一日,開口閉口都是“我是個農民,天下最笨,這到底是為了什麼”……


嬉笑怒罵間,房子爆發式增長,“接盤俠”的上漲速度明顯不足,供需的天平逐步扭轉。2014年萬科年中會,時任萬科董事會主席的王石表示:“房地產黃金時代已過去,迎來的是白銀時代”。


回款的鴨梨越來越大,高週轉模式被逼到極致,小房企的資金鍊開始緊張,大魚吃小魚現象出現,直到2019年,大魚已經開始吃大魚。


2019年剛開端,世茂接盤泰禾和粵泰的項目,引起轟動。到了年底,已經不是項目併購那麼簡單——世茂收購了去年在百強房企排名前四十強的福晟,然後,又傳出陽光城洽購百強房企協信集團。


未來十年,市場需求還會有多大?房企抱團取暖,還會是良策嗎?


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2010-2019:房價



這個市場,最普遍的財富效應,也出現在這十年之間。


妥協與博弈:樓市喧囂這十年


這十年,一線城市的房價普遍翻番,二三四線城市的樓價,也上漲了至少50%。


當然,這只是一個被平均化了的數字。我們真正感受到的,可能遠比這個數字高得多。


比如說,2010年的深圳,樓市均價不過1萬出頭,目前,深圳的樓市均價已經超過了5萬。都是在大城市打拼,卻因為兩三套房拉開了巨大的階層差距,這樣的故事,比比皆是。


還有一個轉變比較有趣:在2015年以前,一二三四線城市基本是同漲同跌,到了2016年,忽然就開始分化和輪動了。


妥協與博弈:樓市喧囂這十年


為什麼會有分化?解釋這個問題,得迴歸到供需。

具體點說,對於一二線城市,主要的需求來自於年輕人口聚集帶來的剛性置業需求,而對於三四線城市而言,主要的需求來自於棚改貨幣化帶來的置換。


於是,一線、二線和三四線樓市的啟動時間,出現了差異,也讓逐利的資本在其中看到了套利的空間。


未來十年,房價會真的迴歸到價格低增長時代嗎?樓市一旦丟失了財富效應,會是什麼樣子?


妥協與博弈:樓市喧囂這十年


寫到這裡,窗外的天色已經暗下去了。


房地產的一零年代,很快就要和我們告別了。


著名導演侯孝賢在《最好的時光》裡說過一句話:


“所有的時光都是被辜負被浪費後,才能從記憶裡將某一段拎出,拍拍上面沉積的灰塵,感嘆它是最好的時光。”


以此,獻給馬上要成為過去的,樓市這十年。


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