11.26 警惕!二手房“拋售潮”可能已經來了

最近有一個樓市數據頗為敏感,就是二手房的掛牌量。“掛牌量井噴”、“降價拋售”

似乎已經成為了各大城市的二手房市場關鍵詞。

我們先來看一些數據:

11月5日,杭州市區二手房掛牌量正式突破10萬套大關,瞬間成為樓市熱點,在買房人中引起一陣騷亂:距離上一次杭州二手房掛牌量站在10萬套以上,已經過去了5年。

有人說,10萬套掛牌量是杭州二手樓市一道重要的心理防線,突破之後有可能一瀉千里,引起市場節奏的崩潰。

2019年10月,成都二手房掛牌量突破12萬套。而與之形成鮮明對比的是——10月成都市二手住宅總成交量卻下降了16.65%,僅為7547套。

除此之外,濟南、寧波、合肥、武漢……等城市,均傳來“二手房掛牌量達到歷史峰值”的消息,一時間,引起了購房者的陣陣恐慌。

二手房,真的已經迎來“拋售潮”了嗎?

二手房掛牌量激增,是樓市崩盤的前兆嗎?

一、“拋售潮”真的來了嗎?

對於這個問題,參謀長傾向於“具體城市具體分析”。

這裡先以杭州為例,分析一下“拋售潮來了”的說法是否準確。

首先,“十萬套”作為一個絕對值,即使是放在歷史行情中,也是一個比較龐大的數字,這一點毋庸置疑。

但是,我們不應該忽視一些相對數據。

例如,我們先分析一下2019年以來杭州市二手房成交數據:

一月二月為樓市傳統淡季,

3-5月的小陽春,杭州市每月二手房的成交量維持在每月8000套以上的高位,

隨後,政策收緊,市場降溫,各大媒體用“五連降”來描述杭州二手房市場的寒意。

警惕!二手房“拋售潮”可能已經來了

情況真的有這麼嚴重嗎?

實際上,前三個季度,杭州市二手房的總成交量為62508套,如果按照這個趨勢預估,2019年全年,杭州二手房的總成交量將在8萬-9萬套,這個數值與所謂的“十萬掛牌量”相差無幾。

警惕!二手房“拋售潮”可能已經來了

再看歷史數據,2017年,杭州市二手房的成交量接近12萬套,2018年為8萬套……這樣一對比,你還會覺得十萬套的掛牌量是一個天文數字,足以觸發系統性風險嗎?

警惕!二手房“拋售潮”可能已經來了

事實上,如果說我們理想的樓市,是一個價格基本穩定,或者說價格溫和上漲的樓市,那麼要保證這樣的狀態,整個市場必須要有一定的庫存,包括一定量的新房存量和二手房的掛牌量。

再例如,新房的庫存和成交數據,也是一個重要的相對性參考指標。

從新房數據來看,杭州市當前住宅庫存為35003套,如果按照今年住宅月均7880套去化,當前住宅去化週期僅為4.4個月,新房庫存嚴重緊缺。

警惕!二手房“拋售潮”可能已經來了

在房地產市場已經發展得較為成熟的城市,存量市場勢必要取代增量市場成為市場供應的主要來源。當杭州市的新房庫存去化週期僅為4個月,而所謂“拋售潮”下的十萬套二手房掛牌量也僅需一年左右即可完成去化,你還會覺得這個十萬套是杭州的不可承受之重嗎?

當然,正如上文所說,為什麼全國範圍內的很多城市,都在出現不同程度的二手房掛牌量明顯上升的局面,還需要“具體城市具體分析”。但是,從杭州市的情況就能看出,“拋售潮來了”的說法並不嚴謹,如果一個城市的新房和二手房庫存都遠遠超出了它的去化能力,那麼我們才應該去擔憂它的系統性崩盤風險。

二、二手房掛牌量上升背後,透露了哪些信號?

1、房價在跌

根據國家統計局剛剛發佈的權威數據,在納入統計的70個大中城市中,有一半的城市二手房房價跌了!

一半城市房價在跌,宏觀數據已經能夠說明問題了。

在一個網絡社區上有一個問題最近很火:“2019年房價已經開始下跌了嗎?”目前為止已經有接近5000人分享了他們的個人體驗,其中不乏正在房產交易過程中的買家或賣家,大家的體驗非常一致,那就是:

跌了。

掛牌量上升,價格下跌,從供需關係上講,趨勢相吻合。

2、二手房不好賣了

這一點,同樣是個人體驗大於宏觀數據的。

網上一張房產中介和買房者的對話截圖最近傳得很火:由於二手房市場不斷轉冷,一套掛價670萬的房源一降再降,最終售價已經低到了555萬。而發生這段對話的地方,不是二三線城市,而是北京。

警惕!二手房“拋售潮”可能已經來了

二手房不好賣了,說明去化端速度變慢,也就印證了二手房庫存為何會持續走高。

綜合上述分析,參謀長認為全國範圍內的二手房市場轉冷趨勢很明顯,掛牌量持續上升現象確實存在。

但是,對於杭州這樣的熱點城市來說,實際上無需過多擔心“拋售潮”,相反地,二手房房源的入市是有助於緩解住房供應不足的局面的。

總體上,參謀長認為明年3月之前,二手房市場都將延續這樣的下行趨勢,一半城市房價下跌不會是終點,房價下跌也不再是傳說。

三、最後,買房人應該如何應對?

四個字:穩住心態。

1、不可否認,確實有前幾年的許多外地客戶,這兩年房子到手,開始陸續出貨,但這也是市場的階段性行為。從今年年底到年後一兩個月,預計還會出現一波出貨潮,但無論是作為買方還是賣房都不必過於恐慌,

作為賣家更不要被“拋售”這樣的字眼擾亂心態,以至於慌亂間大幅降價出售手中的房源。

2、對於許多的自住客來說,當下的市場,依然是置換的好時機。趁價格還在倒掛,把遠的換近的,小大換大的,差的換好的,沒有學區的換成有學區的,也是正常的行為。所以,許多二手房的掛牌房東,正在搖號的隊伍中和你我一樣祈禱。

3、對於投資來說,一個城市二手房的活躍程度,可以作為投資的參考標準,二手房市場活躍度高,是投資價值的體現。


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