文丨李不白
2018年先揚後抑的樓市行情讓房企們過得很是難受，剛剛上演的財報秀上，不少房企被扯掉遮羞布。
不過，難堪的不只是房企，靠房企餵食的相關行業也好不到哪去，比如為房企開發項目提供營銷策劃、案場代理服務的世聯行，更是創出了上市以來最差業績（營業收入和歸屬上市公司股東淨利潤均出現下降）。
01
業績增長創上市以來最差
2018年度，世聯行實現營業收入75.34億元，同比下降8.26%；歸屬上市公司股東的淨利潤4.16億元，同比下降58.59%；基本每股收益為0.22元，同比下降55.10%。
對此，世聯行在其年報中直言，“這無疑是艱難的一年， 也是公司自2009年上市以來第一次營業收入和歸屬上市公司股東淨利潤均下降的一年。”事實上，它對世聯行的衝擊力不僅體現在“雙降”這個象徵意義上，更體現在“切膚之痛”上。
由下圖表可知，16/17年，無論是營收增速還是歸母淨利增速，雖然已在減速，終究都還在30%以上，到2018年直接變成負增長，
相對之下的差距完全可以用“暴跌”來形容。而對上市公司和投資人來說，最忌諱的就是業績的大起大落。因為它代表著抗風險能力變差，及預期的不確定。
反常之處還體現在，與房企節奏的不一致上。眾所周知，2018年掣肘房企主要是銷售額的大幅放緩，不過，營業額和利潤大都還是有保證的。
如據世聯行的“死對頭”—中原統計的42家房企中，營收平均上漲27.9%，70%的房企利潤出現了明顯的上漲。而靠房企吃飯的世聯行，這一次卻連湯都沒喝飽。
事出反常必有妖，對此世聯行解釋到，“這主要是由於交易服務板塊（包括代理服務業務、互聯網+業務和顧問策劃業務）的結算進度，受到金融去槓桿的宏觀政策、各地房地產調控政策、市場轉冷等因素的影響，交易服務板塊營業收入為52.87億元，同比下降18.63%。”
營業收入構成一欄也印證了這一點。如佔總營業收入近1/2的代理銷售業務同比下降12.26%，佔比近1/4的互聯網+業務（也就是俗稱的電商費、渠道費等）同比下降28%。而這兩項業務都與銷售行情直接掛鉤。 不過 ，其對於利潤大跌的解釋卻很值得推敲。
較於營業收入8.26%的下跌，世聯行的營業利潤、利潤總額、歸母淨利潤均出現了至少50%的“超跌”。對此，世聯行的解釋是：公司資產運營業務持續投入，致使2018年度資產運營業務的前期運營賬面虧損增加。
為此，筆者翻閱了其年報中營業成本構成一項。
其中，運營租賃費一項確實在大幅增長，同比增長97.1%，但包含運營租賃費在內的營業成本卻只跌了2.6%，表現是優於營業收入的。
所以，單用管理運營業務的成本增加顯然是無法解釋利潤超跌的。
我們把眼光瞄上費用一欄，在幾個大項支出上，管理費增加了3000多萬，增長7.46%；財務費用增加了7000多萬，同比增長近117.8%；資產減值（壞賬計提）增加近1億，同比增長70.48%。
或許正是這些大幅攀升的費用支出，才是導致利潤超跌的真兇。至於這些費用大幅增長，意味著什麼，大家可以自行揣摩。
上述圖表中，還有一項數據值得關注，即營業外收入（違約金收入）同比增加84.52%。
2018年樓市行情如何？這一數據怕是最真實的反映。
02
多元化佈局的不足
若說房企是在看天（政策）吃飯，像世聯行這種由地產衍生出的服務性企業，不僅要看天，還要看房企臉色。因是小本買賣（與房企相比），一旦行情有變，它們受到的衝擊更大。
過去這些年，因地產市場蛋糕越做越大，所以代理行業也跟著房企一起吃香喝辣，雖然和房企地位不平等、乾的都是苦活累活，還會受到來自房企的委屈，但掙錢嘛，不寒酸。
不過如今隨著樓市進入新常態，樓市天花板愈發明確，新房代理業務的總盤子萎縮和競爭更加激烈已是必然。
較於那些“今朝有酒今朝醉”的小代理公司，作為中國內地房地產新房代理江湖的雙王之一（另一個為中原），世聯行早在幾年前便已為自己尋找新的大草原（新業務）。
如今“新世聯”已初步成型。據其2018年財報顯示，世聯行營收主要有四大板塊構成：
一是交易服務，主要包括代理銷售業務、互聯網+ 業務、顧問策劃服務和經紀業務；
這既是世聯行當下的主業，也是其“現金奶牛”。佔總營收比重的70%以上，不過近年來在持續性走低，就像房企的開發主業一樣，雖然貢獻著巨大的利潤，並未新業務提供現金流，但終究是明日黃花。
二是交易後服務，主要包括金融服務業務和裝修服務業務；
這一部分是圍繞交易主業做的相關延伸，如金融服務主要為購房者和房企提供相關貸款服務，為成交客戶進一步提供裝修服務或裝修貸。
雖然這一部分營收佔比超過10%，僅次於代理交易服務，而且毛利率也很高（如金融業務的毛利率高達60%以上），但因其過度依賴代理交易業務，未來增長空間有限，難以獨挑大樑。
三是資產運營服務，主要包括公寓管理（長租公寓）、工商資產運營（世聯空間，共享辦公）、小樣社區等業務；
這一部分是世聯行現在重點投入的新業務，而且不會受到新房交易萎縮的波及，只要佈局的那些一二線城市還在源源不斷的發展，該業務就能享受紅利（居住、辦公都是城市居民的剛需），如龍湖、SOHO等房企也在重點佈局長租公寓、共享辦公等業務。
戰略方向是沒問題，不過，對世聯行來說，會有兩個問題，一是與房企相比，其在房屋資源獲取及成本控制上會稍弱一些；二、這是一個賺辛苦錢的行業，利潤很薄。
因世聯行這兩大新業務尚處於虧損狀態，我們就以其他公司同類業務來對標。
龍湖CEO邵明曉在2018年龍湖業績會上表示，搞長租公寓對融資成本和運營能力有很高要求。若是重資產模式（擁有相關資產產權），回報率約為5%-6%，而現在很多企業的融資成本都遠遠高於這個水平。若是輕資產模式（與業主籤長租約），淨利大概在12%—15%左右，不過其對運營能力的水平非常高，而且獲房成本不能超過房租的五成以上。據其財報顯示，世聯主攻的是輕資產模式。
儘管如此，賺慢錢、賺辛苦錢、賺毛毛錢的生意，
不管是對習慣了賺快錢、賺大錢（代理服務費利潤豐厚）的世聯行，還是投資人來說，都是一個挑戰，甚至未來世聯行的估值邏輯都會發生重塑。
四是資產管理服務，主要包括物業管理服務和資產投資服務。
物業服務利潤率更是微薄，資產投資服務業務是指世聯行以普通合夥人（GP）發行基金的方式收購一線及強二線城市核心地段潛力物業，考慮到這一業務，對資金和專業水平要求高、操作複雜、回報緩慢，所以未來對世聯行來說，更多是個補充性業務，也難以挑大樑。
若干年後再回首看，可能房地產行業的轉折點就在剛過去的2018，正是從這一年起，之前躺著都不愁賺錢、許再大的願（銷售額目標）都能實現的房企們開始歸於平凡，因房地產而興的代理中介行業亦然。
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