03.14 紐約 Airbnb 非法租賃公寓的故事始末

翠貝卡區(TriBeCa,紐約市曼哈頓下城一個街區)一條鵝卵石街道的拐角處有一棟白色小樓。從外面看,這棟小樓沒什麼特別值得注意的。但是近來,這裡成為了一個龐大帝國的關鍵位置。

這裡的一套公寓在 Airbnb 上的房源信息是:“精美 loft, 翠貝卡絕佳位置,4 間臥室/2 間洗手間,可住 10 人”。

這棟樓裡共有三套公寓,其中的兩套都十分搶手。對於想要住在曼哈頓最理想街區的遊客來說,每套公寓每晚只要 600 美元,如果是一大群人來旅遊,這個價格十分合算。

然而這種租賃行為是非法的。這是一項精心策劃的房地產騙局,旨在繞過州和地方法律以及 Airbnb 的規定,賺取數百萬美元。而這兩套公寓只是其冰山一角。

紐約市政府官員說,這棟位於格林威治街(Greenwich Street)的建築屬於一個企業。該企業通過 Airbnb,將曼哈頓的 130 套公寓非法租給近 7.6 萬名客人,從中獲利逾 2000 萬美元。

市政府出臺的相關規定禁止人們將大片公寓改造成臨時酒店。該企業密謀的非法租賃試圖繞開這些規定,從而逃繳住宿稅並避開監管。

Airbnb 與紐約市(該公司在美國最大的市場)政府之間的戰鬥持續升級。上個月,市政府對這個商業帝國的制裁,正是這場戰鬥中的一個里程碑。Airbnb 譴責不法分子利用其平臺行騙。但這項騙局卻顯示,正是這個共享住宿網站為新型騙局提供了機會。

Airbnb 在其他城市也屢屢受挫:洛杉磯、阿姆斯特丹、巴黎和不列顛哥倫比亞溫哥華都制定了限制租賃行為的法律。去年 7 月,西班牙帕爾馬(Palma de Mallorca)宣佈禁止 Airbnb 在當地運營,使其成為該國第一個禁止 Airbnb 的城市。

通過採訪和文件,我們可以一瞥紐約市這場騙局的運作模式。根據訴訟文件,該團伙使用各種誤導性身份,以避開 Airbnb 的規定、私信客人、並將房源預定給精打細算的旅客。他們會篡改地址以避免審查,並通過 Facebook 招募清潔工。

根據紐約市政府提起的訴訟,該團伙共創建了超過 100 個 Airbnb 房東賬號和 18 個公司用於非法酒店業務。業務範圍則從北部的翠貝卡延伸至 SoHo、格拉姆西區(Gramercy)、上東區和哈萊姆區(Harlem)等。

格林尼治街(Greenwich Street)一套公寓在 Airbnb 網站上的宣傳是:“精美 loft, 翠貝卡絕佳位置,4 間臥室/2 間洗手間,可住 10 人”。公寓每晚租金為 600 美元。

由於紐約市的房屋租賃市場已然吃緊,有關規定本應保證私人公寓不會轉去做遊客生意。規定明確指出,在永久承租人不與租客同時住在房子裡的情況下,租客整租一套公寓的天數不得少於 30 天。這項規定適用於大部分建築。

在 Airbnb 上發佈違規房源是民事違法行為,而非刑事犯罪。市政府通常會以違反法規為由對其處以數千美元的罰款,只有案件情況極為惡劣時才會提起訴訟。在這起訴訟中,市政府要求被告賠償 2000 多萬美元。

這一騙局的核心人物是 35 歲的馬克斯·貝克曼(Max Beckman)。他 18 歲從以色列移民到美國,曾是一名房地產經紀人。貝克曼是本次訴訟的 5 名被告人之一。本案目前沒有宣判,案件仍在繼續。

貝克曼同意接受採訪,以表明他堅信自己沒有過錯。

採訪是在其律師的辦公室進行的。當時,貝克曼從脖子上掛著的小皮袋中取出 Juul 電子煙,邊抽邊說:“我們沒有犯罪。”接著,他聳了聳肩:“我名下也沒有遊艇或是豪華公寓。”

他有的只是一個野心勃勃卻也十分冒險的計劃。

故事的開端

據貝克曼說,2012 年時他正在努力成為一名房地產經紀人。他的信用評分很低,手頭也只有 100 美元。而這 100 美元還要用來申請上東區的一套一居室。

他開始通過 Airbnb 將房子短期出租給遊客。短租帶來的收入不僅夠支付房租,還能補貼生活。貝克曼後來不斷地複製這種簡單的商業模式。

他說:“這個模式很賺錢。我又用賺來的錢去經營下一套公寓。根本停不下來。”

到了 2015 年,貝克曼辭掉了他在曼哈頓經濟公司 Metropolitan Property Group 的工作,全身心地投入到他在 Airbnb 上的投機買賣。

他還說服了前公司的兩名經紀人朋友與他合夥,也就是本案中的另外兩名被告人:阿隆·卡拉森特(Alon Karasenty)和西蒙·伊塔(Simon Itah)。他們沒有回應記者多次的置評請求。

法院文件顯示,到了 2015 年年末,這三人已經在 Airbnb 上管理著數十個房源。這些房源甚至包括一間可以俯瞰中央公園的頂層公寓、切爾西區的一處 loft 等位於紐約市搶手社區中的大型公寓。

貝克曼認為自己是一名頗具顛覆性的企業家:“我們賺了錢、賠了錢、也學到了東西。”

根據訴訟文件,貝克曼的前僱主 Metropolitan Property Group 及其首席執行官薩米·卡特里(Sami Katri)和他的妻子謝莉·卡特里(Shelly Katri)也參與了騙局。

本案中共有 18 個公司接受了 Airbnb 的打款,其中部分公司的註冊地點就是 Metropolitan Property Group 的辦公地址。卡特里夫婦的名字也關聯了 2 個 Airbnb 賬號。他們的名字還出現在了東哈萊姆區東 116 街 200 號兩套公寓的水電費賬單上。這兩套公寓內 7 套住房的房源信息均曾被髮布在 Airbnb 上。

纽约 Airbnb 非法租赁公寓的故事始末

Airbnb 上一套四居室的房源信息。這套四居室就位於東哈萊姆區東 116 街 200 號。

但貝克曼說,公司對於這些地址的使用並不知情,卡特里夫婦也並未參與他的計劃。

道格拉斯·皮克(Douglas Pick)是卡特里夫婦和 Metropolitan Property Group 的律師。他也否認自己的客戶曾參與此事。他表示,紐約市政府不能提供任何證據表明 Airbnb 曾向他們支付過款項。皮克認為,被告中的三人自 2015 年起就不再受僱於公司,轉而“開始經營自己的事業”。

薩米·卡特里通過律師表示,他曾與卡拉森特和伊塔一起合法租賃東哈萊姆區的公寓,但他對於這些公寓在 Airbnb 上的出租行為並不知情。

約拉姆·納奇莫夫斯基(Yoram Nachimovsky)是三人(貝克曼和卡特里夫婦)及其公司的律師。他認為這起訴訟是“市長髮起的一場政治行動”。

他說:“顯然,市長受到了酒店經營者的贊助,而這場行動對這些運營者最有利。”

克里斯蒂安·克洛斯納(Christian Klossner)是市長辦公室特殊執法處的執行主任,本次調查正是由特殊執法處主導的。他表示,特殊執法處的存在就是“為了保護紐約人的住房,也是為了保證紐約人和遊客都能得到安全、公平的對待”。

運作模式

首先,這項騙局需要租賃幾十套公寓。

一些房東聲稱他們受到了欺騙。他們把公寓租給貝克曼三人時,並不知道這些公寓會被用來經營旅店。

根據建築所有者去年分別提起的兩起訴訟,貝克曼在 2017 年年末還租下了東哈萊姆區另外一棟建築裡的兩套公寓。

租約簽署的第二天,這兩套公寓就分別以“塞德里克”(Cedric)和“湯姆和麗薩”(Tom & Lisa)的名義出現在了 Airbnb 上。

一套公寓每月的租金是 3225 美元。而在 Airbnb 上,一晚的租金就有 250 美元。理論上講,貝克曼只需要將公寓租出去兩週,就可以賺到一個月的租金。

東哈萊姆區東 119 街 78 號的所有者已起訴馬克斯·貝克曼。後者在這棟樓裡租下兩套公寓後,通過 Airbnb 轉手將公寓租給了遊客。

短短几個月時間,貝克曼就接受了超過 500 名客人的預訂。他從東 119 街 78 號這棟樓共賺取了 8.4 萬美元。

這棟樓裡共有 10 套公寓。由於經常看到拎著行李箱的陌生人,其他幾套公寓內的住戶非常不滿。

40 歲的塞歐格雷·科雷亞(Ziograin Correa)和他的妻子以及 6 個孩子就住在這棟樓裡。他說:“凌晨 3 點還有人按我的門鈴,讓我給他們開大樓的門。他們沒有鑰匙,所以就按了我家的門鈴。”

纽约 Airbnb 非法租赁公寓的故事始末

Airbnb 上東哈萊姆區一套公寓的房源信息。紐約市政府認為, Airbnb 減少了長期租戶可選擇的房源。

這棟建築屬於 Osripel 公司。該公司的律師加里·瓦赫特爾(Gary Wachtel)說,市政府在去年得知這些公寓在 Airbnb 上出租,認定房東違反法規。這意味著房東將面臨著每天高達 6 萬美元的罰款。

瓦赫特爾指出:“政府期望房東瞭解建築裡每個房客每天的日常活動。我認為這對房東來說是很大的負擔。”他表示,房東對貝克曼在 Airbnb 上的出租行為並不知情;貝克曼則宣稱他“從未揹著房東做什麼事”。

房東提起訴訟後,貝克曼註銷了這套公寓在 Airbnb 上的房源信息:“我們搬出了公寓。我表達了歉意,然後這事就過去了。”

Airbnb 一直表示,平臺上的大多數房東都是普通的紐約市民。他們只是出租閒置的臥室,或是在出遠門的時候才會把房源上架。

儘管如此,自 2015 年年末以來,該公司已自行下架了 5000 多套商業房源。紐約市政府估計,商業化公司運營著共享住宿網站上超過三分之一的房源。 Airbnb 則對這個數字提出質疑。

在 Airbnb “一人一房”(One Host,One Home)政策下,除一些極特殊情況,每位紐約市民只能發佈一套房源。

但貝克曼和他的合作伙伴繞過了這一政策。他們利用不同的電子郵件地址,和親屬姓名、相同名字的不同寫法(“Jacob Itah”與“Jacob Itach”)等方法捏造多個身份,創建了大量房東賬號。

根據訴訟,他們還向 Airbnb 提供錯誤或是不完整的公寓地址,以此來逃避審查。

喬希·梅爾策(Josh Meltzer)是現任 Airbnb 美國東北部地區公共政策負責人。他譴責貝克曼等人的行為,並承認公司規定仍有侷限性。他表示,目前的規定只是短期補救措施。

“像(貝克曼等人)這樣的人十分少見。他們詭計多端,幹起事來又十分拼命。”他說。“正是由於這個原因,Airbnb 支持在州一級制定一項非常嚴格、全面的法律。這項法律應從根本上要求平臺和政府共同努力,針對打擊這種行為。

Airbnb 一直受到酒店行業的反對。最近,一名聯邦法官阻止了一項紐約市法律的實施。該法律要求共享住宿服務公開房源信息、房主身份和其地址。

但是,官司仍在繼續。紐約市長白思豪(Bill de Blasio)上週宣佈,政府已發出傳票,要求 Airbnb 提供紐約市內 2 萬套共享住宿的房源信息。

白思豪和其他政界人士認為,Airbnb 上的房源減少了長期租戶可選擇的公寓數量,讓紐約市經濟適用房危機變得更加嚴重。

貝克曼卻表示,他從未出租過符合租金穩定政策(rent-stabilized)的住房。因此他的房源並不會影響紐約低收入人群的住房情況。他說(他經營的)大多數公寓都是高檔社區的高端公寓。

貝克曼認為,如果立法官員允許公寓在 Airbnb 上出租,同時對其像對酒店一樣徵稅,那麼紐約市的旅遊業最終定會受益於此。

他的證據就是他和同事們的成功。

獲利數百萬美元,引起懷疑

貝克曼及其合夥人的生意逐漸達到鼎盛。紐約市政府稱,三年內,他們在 35 棟建築裡接待了數萬名客人,訂單共計 55331 晚。

其中的 6 棟建築各帶來超過 100 萬美元的收益。據紐約市政府說,最掙錢的是基普斯灣(Kips Bay)的一棟住宅樓,收益達到了 180 萬美元。

貝克曼說,剛開始他只能買二手傢俱來裝飾公寓,但到後來他已經請得起一名室內設計師了。

他還僱了 15 名管家。這些管家遊走於曼哈頓,打掃各套公寓。

“急需有責任心且幹活仔細的清潔女工!”這條帖子於 2018 年發佈在 Facebook 的一個群組裡。該群組服務於在紐約找工作的俄羅斯人。帖子後面附上的正是貝克曼的手機號碼。據這條帖子說,清潔工每週能賺 500 到 800美元,還能獲得一張地鐵卡。

貝克曼表示:“這些清潔工是我們獲得 5 星評價的保障。”

大多數遊客的確在《紐約時報》瀏覽過的房源評論裡留下了正面評價,但也有一些人提出了抱怨。

31 歲的凱莉·斯威夫特(Kelly Swift)是一名來自澳大利亞的教師。她預定了一套位於翠貝卡區的三居室。斯威夫特說:“我一進房間就懷疑我們被騙了。這絕對不是一個人的家。”

纽约 Airbnb 非法租赁公寓的故事始末

Airbnb 上格林尼治街 385 號一套公寓的房源信息。貝克曼表示他的房源並沒有搶走紐約低收入人群的住房。

她指出,有人在她不在的時候擅自進入公寓更換沙發,讓她感到十分不安全。在住宿的 10 天裡,斯威夫特看到了 3 波不同的遊客進出樓上的房間。她這才意識到,樓上的公寓也是一家黑旅館。

斯威夫特說:“第三波遊客天天晚上開派對。有一次我不得不半夜起來,讓他們不要再大喊大叫了。”

法庭文件顯示,貝克曼及其合作伙伴簽署了翠貝卡區兩套公寓中一套的租約。這兩套公寓每月 2.5 萬美元的租約由不同的公司支付,但這些公司都與貝克曼三人有關。

房東是查爾斯·科亨(Charles Cohen)掌管的一家公司。這家公司因貝克曼的短租行為,已於去年 3 月與其終止了租約。但是法庭文件顯示,直到 2018 年年底,科亨仍每月都收到支票,而且這套公寓直到幾周前才剛從 Airbnb 上下架。

目前還不清楚房東是否都知道他們的房屋曾在 Airbnb 上出租。貝克曼拒絕對此事進行評價。

被追問時,他回覆道:“房東本身沒有參與。”

科亨在其他建築中擁有的幾套公寓也由這三人出租在了 Airbnb 上。對此,科亨沒有回應記者多次的置評請求。

商業帝國的覆滅

1 月初的一個晚上,一名警官出現在貝克曼的公寓外,送來了紐約市政府的起訴通知書。

貝克曼當時並不在家,所以警官把通知留書給了他的妻子。

貝克曼回憶道:“那真是瘋狂的一天。”

自那天起,有兩個孩子的貝克曼一直和律師聚在一起。他關閉了自己在 Airbnb 上的業務,並終止了數十套公寓的租約。

市政府還起訴了 5 棟建築。這 5 棟建築涉嫌在明知違規的情況下,繼續放任貝克曼及其合夥人在 Airbnb 上的經營行為。

其中 3 棟建築的所有者 Abington Properties 沒有回覆記者的置評請求。東哈萊姆區的公寓實際上已經成了一個酒店。這套公寓所在建築的所有者為 Helm Management。該公司一名秘書表示,Helm Management 對未決訴訟不予置評。

貝克曼稱,他有意與市政府達成和解,併為此支付鉅額罰款。但他表示,市政府對其提起的刑事訴訟並不公平。他也因此願意在被起訴的情況下,依然接受《紐約時報》的採訪。

“我們不是壞人,”他說,“這也是我為什麼樂意接受採訪的原因。”

貝克曼表示,自己現在的目標是“合法的新投資”。在記者的追問下,他解釋道,他準備開始銷售電動滑板車。目前,紐約市禁止電動滑板車上街,但市議會很有可能會在近期將其合法化。

他說:“美國這片土地真是充滿了機遇,不是嗎?”


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