11.23 光明地產銷售乏力,淨利大跌四成

實習記者 | 陶婷

使用高槓杆模式進行擴張,是中小房企謀求規模發展的通用做法,光明地產(600708.SH)也深陷其中。

據光明地產2019年三季度報告,前九月光明地產營業收入約85.23億元,同比下降9%,其中地產主業營收佔比超85%;淨利潤約5.73億元,同比下滑43%;淨負債率高達238%。

光明地產背倚母公司光明集團,可謂“含著金湯勺出生”,公司將房地產業務作為其核心發展業務,一直以來光明集團對其寄予厚望。

時至今日,光明地產的業績卻並不如意。在迅猛擴張的規模化之路上,光明地產正面臨淨利下滑、債臺高築、去化乏力、項目質量良莠不齊等棘手問題。

在億瀚智庫發佈的《2019H1上市房企ROE TOP100》榜單中,光明地產的ROE為5.3%,位居榜單第56位。

ROE為淨資產收益率,是房企淨利潤與淨資產的比值,ROE值越高,企業淨資產獲利能力越強。相較於大中房企,體量較小的中小企業ROE表現會更好,但中小企業的ROE通常波動較大,無法單方面反映公司經營好壞。

近年來光明地產的淨利潤和ROE均波動明顯,盈利持續性遭到質疑。

從2015年至2018年,其ROE分別為6.8%、12.1%、20.1%、12.9%,波動幅度明顯;淨利潤分別為5.1億元、10.1億元、19.5億元、14.2億元。期間淨利潤雖有大幅增長,也完成了當初承諾的“2015年至2017年合計實現扣非後歸母淨利潤不低於35.13億元”的目標,但2018年光明地產淨利潤下滑明顯,今年三季度更是近乎腰斬。

淨利潤下滑的光明地產依然沒有停止頻繁拿地、擴張規模的動作。數據顯示,光明地產2017年新增房地產儲備面積為94.25萬平米,同比增長78.67%。到了2018年,其新增面積達144.52萬平方米,又翻了一倍。

今年光明地產擴張的腳步依舊,繼續重倉長三角地區。

今年1月,光明地產斥資8.22億元拿下上海浦東新區四幅地。4月和5月分別在寧波、常州等地競得地塊。

6月18日,光明地產在廣西柳州拿下的一幅土地溢價率高達76.9%。

根據三季度報告,今年前9月,光明地產新增房地產儲備面積166.94萬平方米,同比增長107.8%。在第三季度,光明地產新增房地產儲備面積44.03萬平方米,同比增長938.4%。其擴張野心可見一斑。

如其他中小房企迅速擴張帶來的問題一樣,光明地產高居不下的淨負債率以及吃緊的現金流成為其繼續發展的障礙。

截至今年9月末,光明地產經營活動產生的現金流量淨額為-55.8億元,淨負債率高達238%。其現金及現金等價物餘額72.45億元,但短期借款卻高達119.8億元,現金無法覆蓋短期借款。

在高槓杆運轉的擴張模式下,光明地產所開發項目的去化也不樂觀。

2015年至今年三季度,光明地產的合約銷售額分別為126.7億元、189.3億元、236.5億元、244.6億元、181.6億元。

在克而瑞《2018年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》中,光明地產排名第108位。在這樣一種緩慢又漫長的去化基調下,光明地產去年提出的“三年實現500億”目標恐難以實現。

此外,根據億瀚智庫《2018上市房企存貨週轉率&總資產週轉率TOP100》,光明地產2018年存貨週轉率0.326,排名第51位;而2017年其存貨週轉率0.425,排名第25位。可見其開發銷售速度呈下滑趨勢。

具體來看,今年7月,光明地產在成都的“光明蓉府”開盤活動上推出280套住宅房,去化率僅37%,遠低於成都市場當週53%的整體去化率。

7月18日,光明地產蘇州項目光樾華庭共有304套房源取得預售證,但到了十月末,尚有248套房源待售。

造成去化艱難的原因,除了今年宏觀政策緊縮、市場熱度褪去的大環境影響外,光明地產自身項目質量良莠不齊也不容忽視。

2018年,其控股子公司農房集團旗下項目多次出現與業主間的糾紛。今年11月初,由於江蘇常州項目無抑塵措施、違法擅建,光明地產登上環保黑榜;後因浙江湖州項目被指貨不對板,存在質量問題、誇大宣傳,引發業主集體投訴。

由此可見,光明地產拿地速度雖然提上去了,但去化和存貨週轉率卻一直在拖後腿,於是轉向發行短期融資券來緩解負債壓力。

今年2月19日,光明地產2018年度第二期中期票據發行完成,實際發行總額6.5億元,發行利率6.25%。

3月4日,光明地產發行2019年度第二期中期票據發行完成,金額為8億元。7月12日,光明地產發行了10億元超短期融資券,期限270天。10月,又發行了6億元。

除此之外,光明地產還通過永續債融資。今年1月31日,光明地產發行了2019年度第一期長期限含權中期票據(永續債),募集資金6億元全部到賬。

在地產行業融資整體收緊的背景下,光明地產依靠國資身份能繼續獲得資金能有助於其發展,但頻繁借債也確實推高了負債率。

公開資料顯示,光明房地產集團股份有限公司成立於1993年。2015年,由海博股份與光明食品(集團)有限公司旗下農房集團、農房置業進行重組形成光明地產。

今年11月13日,光明地產協議收購光明食品集團、上海崇明農場有限供公司所持有的上海東平小鎮農場有限公司70%股權,總成交價為7000萬元。

東平小鎮是光明地產依靠自身資源獲取的綜合型項目,期望打造“產業+地產”的新模式,也是這家公司確定的新發展方向之一。

謀求轉型對光明地產的未來發展是好是壞,目前還難下定論。但在業績、負債的雙重壓力下,光明地產或應著力於提高去化率,儘快回籠資金,來為後續發展“造血”。


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