04.18 房地產行業點評:基本面回暖略超預期,投資、新開工維持高位

機構:中泰證券股份有限公司 研究員:倪一琛

投資要點

商品房銷售:降幅如期收窄、市場部分回暖

1-3月份,商品房銷售面積29829萬方,同比下降0.9%,降幅比1-2月份收窄2.7個百分點。由於3月銷售增速回正,一季度銷售面積降幅較1-2月收窄。3月以來市場銷售部分回暖略超預期,16日統計局公佈的房價數據也顯示70大中城市環比上漲的有65個,在當前政策端因城施策、資金面持續寬鬆的環境下,預計未來一二線重點城市或延續回暖態勢,三四線城市韌性仍在,二季度銷售有望繼續回暖。

土地市場:溢價率抬升、成交有望復甦

1-3月份,房地產開發企業土地購置面積2543萬方,同比下降33.1%,降幅比1-2月份收窄1個百分點;土地成交價款1194億,下降27.0%,降幅擴大13.9個百分點。3月以來土地市場成交整體在低位,但有所回暖,全國百城土地溢價率由19年2月初的不到9.4%,提升至4月初的近22%。由於部分城市銷售回暖,房企拿地意願開始提升,我們認為二季度為傳統推盤旺季,且此時拿地有望年內開盤實現回款,隨著市場回暖趨勢得到進一步確認,土地市場熱度有望繼續修復。

房地產開發投資:新開工略超預期、施工成支撐投資主力

房屋新開工面積38728萬方,增長11.9%,增速提高5.9個百分點。3月單月新開工面積大幅提升,略超預期;原因或有兩點:一方面3月為傳統開工旺季,同時房企在手項目充足,由於目前去化主力為新盤,3月份房企加強新開工有其必然性;另一方面,3月市場銷售及土地市場呈現回暖趨勢,房企補庫存信心有支撐。1-3月份,全國房地產開發投資23803億,同比增長11.8%,增速比1-2月份提高0.2個百分點。3月房地產開發投資依然高增,我們認為主要得益於建安投資的支撐:1-3月份,房地產開發企業房屋施工面積699444萬方,同比增長8.2%,增速比1-2月份提高1.4個百分點。3月施工面積的高增速,適當對沖了土地購置費的疲軟,隨著分期支付的土地價款逐漸計入,土地購置費增速或將回落,但由於資金面轉好,房企施工端動力較足,建安投資或成維持19年投資增速的主力。

房企到位資金:資金面全方位改善、按揭利率持續下行

1-3月份,房地產開發企業到位資金38948億元,同比增長5.9%,增速比1-2月份提高3.8個百分點。其中,國內貸款7134億元,增長2.5%;自籌資金11795億元,增長3.0%;定金及預收款12303億元,增長10.5%;個人按揭貸款5645億元,增長9.4%。3月房企資金端改善較為明顯,受益於信貸寬鬆,一方面融資難度降低、成本下行;另一方面我們看到預收款和按揭增速大幅提升,據融360數據全國3月全國首套房貸款平均利率為5.56%,連降4個月,同時銀行放款週期也有所縮短。

投資建議:由於4月開始的二季度是傳統的銷售與拿地旺季,因此3月數據可以作為一個判斷半年、乃至全年的風向標。1-3月房地產數據略超預期:銷售降幅收窄,新開工大幅提升,土地市場呈現復甦跡象,施工維持投資高增,資金面全方位改善。行業基本面韌性得到進一步確認,疊加因城施策及資金面寬鬆改善預期正逐步兌現,引導板塊整體估值回升,我們看好二季度板塊具有的相對收益,推薦:1)行業龍頭推薦:萬科A、保利地產;2)優質一線推薦:新城控股、華夏幸福、旭輝控股集團等。

風險提示:一二線銷售改善不及預期,因城施策出臺低於預期。


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