06.06 讀懂公寓“危機”,這不是一個穩賺不賠的買賣

讀懂公寓“危機”,這不是一個穩賺不賠的買賣

新浪樂居訊 2017年深圳的公寓迎來井噴式的發展,正是由於當下的樓市政策環境,再加上深圳各個區域的房價持續走高,購房門檻的不斷升級,在深圳置業的需求越來越難以實現。公寓產品則以面積小總價低,購買壓力小,而且還不限購不限貸等優點脫穎而出。

另外公寓作為可以投資的固定資產,具有保值及增值的附加價值,既可以滿足那些被過高房價限制的年輕人的自住需求,也可以作為一個很好的投資產品進行投資。

當然,投資公寓和投資住宅具有明顯區別,公寓和住宅作為投資產品上最大的不同就是產生差價的邏輯不同。由於住宅自帶剛性需求,因此漲幅一般比較快,遇到市場比較好的時候,可能價格一兩年翻一番。投資住宅的人都知道,住宅實現收益的方式主要靠轉手賺取差價。

而投資公寓相對於投資住宅而言,是長線的投資。公寓需要放長線釣大魚,通過“養”來更好地實現資產的收益——也就是通過城市利好、區域利好、城市更新利好以及產品自身優勢一步步的釋放公寓價值,繼而達到收益目的。

要明白公寓的投資邏輯,考慮清楚以下四個問題,那麼你就對公寓的投資具備了一定的概念。

1

這個公寓以後能租的出去嗎?

2

這個公寓所在的板塊價值、潛力如何?

3

這個公寓未來的升值潛力如何?

4

這個公寓項目本身是否優質?

那我們就跟隨這樣的思考邏輯看一看到底什麼樣的公寓是值得投資的。

這個公寓能租的出去麼?這個問題破題的關鍵在於公寓所在的城市能否承載公寓投資,以及公寓需求。公寓相對於住宅而言是更加看重資源的產品,只有足夠富裕的城市才能承擔的起公寓產品對於資源的需求,也才能承擔的起租住在公寓中的高端消費群體對於優質資源的需求。

2017年深圳GDP達到22438.39億元,趕超廣州、香港,位居全國第三!僅次於北京、上海。隨後2017年度人口吸引力排行發佈,深圳力壓北上廣,位列城市吸引力榜單之首。深圳經濟以及人才吸引力能否承載公寓產品自然不言而喻。

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這個公寓所在的板塊價值、潛力如何?這個問題就將指向了更加精準的區域,而很多人總是納悶,為什麼別人的住宅或是公寓都在漲價,而自己的投資的項目就是不漲價。

癥結就在區域的選擇上。住宅是對於生活的滿足,而公寓承載的是居住的升級,和生活需求的升級,沒有足夠的商務活動,就沒有公寓得以生長的土壤。有些區域更宜居,然而產業不活躍,那麼更適合購買住宅,有些區域經濟活躍,哪怕居住環境尚未完善,也會更適合買公寓。

也就是說一個成熟性的區域更適合住宅的投資,而一個成長性的區域則更適合公寓的投資。查看數據不難發現2017年坪山區、龍崗區、光明新區、寶安區、南山區5區GDP增速超9%。值得注意的是,龍崗區GDP總量趕超福田區,2017年龍崗區GDP總量為3858.62億元,比福田區高出38.06億元。據悉,2016年福田GDP總量曾比龍崗高出500多億元。因此龍崗作為一個快速發展的並且具有相當成長性的區域是公寓置業的一個良好選擇。

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這個公寓未來的升值潛力如何?一個公寓是否具備升值潛力其實和許多方面有關,但是在深圳有一個最明顯的指標可以參照,那就是城市更新項目,城市更新項目不僅僅是對當前老舊項目的更新,更是對區域配套的升級,一旦完成,對於整個區域的居住品質都會產生肉眼可見的整體升級。

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以龍崗區的橫崗片區為例,其中便存在著大量的城市更新項目,除去對於區域配套升級利好的舊改項目,還有不少對於產業升級的利好的工改項目,產業升級了那麼對於公寓而言也是不小的利好。

這個公寓項目本身是否優質?最後這個問題,無疑就回到了產品本身,一個公寓產品是否具有足夠的利好來滿足租住者的需求?能否實現升值?雖然是最後一個問題,但也是最核心的一個問題。

看公寓產品,毫無疑問地鐵是首要指標。良好的交通能力不論是出租還是自主肯定都是首要的考慮條件。其次是產品本身的品質,產品的品質正式公寓租住者選擇的首要標準。最後是公寓的管理,只有好的管理才能使得公寓在未來保持價值。

如此下來,回答完四個問題以後,我們就獲得了公寓投資的思考邏輯,也可以建立一個對於公寓投資清晰的比對的座標系:城市經濟》區域潛力》交通地鐵》產品管理和裝修。

參照這樣一個座標系,我們不難選擇出在深圳有什麼樣的公寓項目可以進行投資。

錦薈PARK就是一個完全適應這套思考邏輯,並且在每個獨立項上都能拿下高分的項目。

讀懂公寓“危機”,這不是一個穩賺不賠的買賣

錦薈PARK與深振業開發的振業城項目遙首相望,是一個集住宅、商務公寓和商業為一體的綜合性開發項目。

小區與地鐵三號線六約站無縫連接,門口即是龍崗大道,不論是軌道交通還是駕駛出行都非常的方便。生活配套方面,錦薈PARK項目緊鄰大型體育公園,其擬規劃包括標準網球場、標準籃球場、七人足球場、環形慢跑道、攀巖運動場、青少年拓展區等,盡享綠色生活;商業配套方面,錦薈PARK自帶運動主題MALL,涵蓋華潤萬家、中影國際、迪卡儂等品牌商業,著力打造一站式購物環境;而項目物業由深圳地鐵物業管理發展有限公司管理,完全值得信任其對於小區的價值保有能力。

讀懂公寓“危機”,這不是一個穩賺不賠的買賣

地理上錦薈PARK地處東部的發展軸線上,正處在羅湖北拓橋頭堡的橫崗,未來隨著新羅湖的再造和外溢。這個集聚交通、商業、體育公園雙城資源的項目會是公寓投資裡不可多得的優秀項目。


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