03.01 全年房地產規模預降10% 償債交付風險進一步加劇

5月25日,在wind電話會議上,易居集團CEO丁祖昱表示,在新型冠狀病毒疫情影響下,房地產行業雖然面臨著較大壓力,但房企發生流動性風險暫時可能性較小。

理由是:第一,疫情發生在春節前,還沒來得及投出去拿地,大部分房企手中還保留現金;第二,工程款、工人工資等款項支出在春節前就完成,節後支出不大;第三,一般房企2月到期債務在節前已有安排,暫時債務償還風險不大。

但2020年房企整體到期債務高於2019年。億翰智庫報告指出,在不考慮經營需要大量資金的情況下,2020年房企融資規模增速需要達到26.4%才能覆蓋到期債務。否則,房企用於運營的自有資金將被擠壓出用來還債,從而進一步制約投資、開工、施工等動作。“我們這次復工,排在第一序列的是待售項目。”一位上市房企的高管表示,隨著樓市交易逐步恢復,房價會將更多資金投向具備入市條件的項目中,“這個時候,各家企業必須保證現金流。”

一面是仍舊趨嚴的融資環境和受疫情影響下行的市場,一面是到期債務的攀升和資金週轉速度,如何平衡和運用有限的資金成為每一家房企必須面對的難題。

保衛現金流

中指院對500名地產經理人和50名地產專家做了一項問卷調查,55%的地產經理人認為疫情對房地產市場影響將持續到第二季度,62%的專家認為2020年房地產規模下降幅度將超過10%。

丁祖昱也認為,2月樓市成交可以忽略不計,如果3月銷售下滑30%到40%,二季度可以恢復到正常水平,2020年房地產下行幅度預計在10%左右。

當下,大部分房企調整了投資策略,一方面與地方政府協商,延期或緩交土地出讓金和相關稅費;另一方面減少或暫停拿地,減少工程建設領域投入,手中現金優先用來確保週轉和運營。

春節後,包括北京、上海等全國主要城市陸續有土地入市。不過,從成交情況來看,雖然溢價率普遍不低,但拿地多為央企和國企,民企積極性並不高,一定程度上,這與房企為確保現金流減少大額支出有關。

2月14日-2月20日一週,樓市成交也開始恢復,當週全國新房成交103.2萬平方米,同比下降80.4%,環比上升150.1%;二手房成交同比下降79.2%,環比上升了75.5%。“越接近銷售的項目,肯定是排在復工優先度的前列。”上述上市房企高管表示,一二季度他們將暫停拿地,主要力量放在銷售和回款上,投資重心轉向待售項目復工上。

在他看來,通過減少投資、緩交土地出讓金和稅費、確保融資通道順暢,隨著市場逐步恢復,短期內大多數房企發生流動性風險的可能性較小。但房企也要從長遠出發,在各項投入中保持適度平衡,不能把風險一味延後。

2月20日,中梁地產副總裁遊思嘉表示,到2020年二季度,在銷售比較差的情況下,中梁地產可以維持100億到200億元規模的現金流。他認為,房企有必要通過融資來獲得備用現金。

從前兩個月來看,2020年房企融資情況並不樂觀。億翰智庫的報告顯示,1月房企融資總額同比下降了52.5%,2月前20天,房企信用債融資規模同比下降了38.7%,信託融資同比下降35.4%。

雖然2019年和2020年1月海外融資規模較大,但海外融資主要用於以新換舊,房企償債和經營所需仍舊依賴國內融資及銷售回款。在銷售回款下降的情況下,除了維持投資、開工和施工外,能否順利償債仍是業界普通擔心的問題。

償債壓力加大

在市場整體規模預期普遍下行的背景下,房企到期債務還在逐年上升中。世聯行報告顯示,2020年房地產行業到期債務為0.82萬億元,比2019年增加1100億元。2021年房地產到期債務更是達到創紀錄的1.16萬億元。

如果算上資金成本的話,2020年和2021年兩年,房地產行業需要償還的債務高達2.5萬億元,其中民企需要償還的債務為1.48億元。另外,目前房地產信託存量規模為2.8萬億元,其中2020年到期規模為6900億元。

假如信託成本按照7.5%/年來計算,2020年房地產債券和信託償還規模超過2萬億元,2021年需要償還的規模則更大。

分季度來看,2002年每個季度境內境外到期債務均超過1500億元規模,其中3季度超過2500億元,4季度超過2000億元。2021年前三個季度,房地產行業單季債券到期規模均超過3000億元,第4季度也超過1500億元。

從2020年第3季度到2021年第3季度是近年房企償債高峰期。期間房企既要保證到期債務不違約,又要在按期償還債務的同時,確保足夠的現金流。

億翰智庫報告顯示,2019年房企融資對2020年到期債務覆蓋方面,國內信用債覆蓋為1.1倍,海外債覆蓋為3.5倍。但由於將到期債務規模較大,2020年房企融資規模上升26.4%的情況下才能完全覆蓋債務。

上述房企高管認為,由於2019年和今年1月海外債融資規模較大,且主要用於償還舊債,海外債違約風險相對不大。而境內融資環境整體趨嚴,違約率相對高於海外債。“具體還是要看各企業再融資和銷售回款情況。”

2019年中期報顯示,TOP20房企中,有6家房企現金無法覆蓋短期債務,發佈2019年三季報的10家房企中,也有兩家房企現金無法覆蓋短期債務。融創、華夏幸福、中南建設等3家房企償債壓力較大,中海和龍湖壓力較小。

交付風險隱現

如果有限的現金首先用來確保償還債務和銷售回款,那麼房地產行業待交付風險將進一步加大。

國家統計局數據顯示,2019年全國房屋施工面積為89.3821億平方米,新開工面積為22.7154億平方米,均處於歷史最高位,竣工面積只有9.5942億平方米,雖然高於2018年,但仍為2012年以來次低點。

雖然目前售樓處已經開始進入復工狀態,但工地復工情況依然不樂觀,尤其是真正進入實質性施工的項目並不多。丁祖昱表示,目前全國工地復工率不到10%,優先復工的多為基礎設施和民生項目。

上述高管認為,疫情對施工的影響要遠遠大於銷售,由於施工週期彈性較小,通過後期趕工彌補疫情期間停工缺口的可能性不大。“施工進度趕不了,否則質量就出問題了,而復工時間延後,則會影響企業的推盤計劃。”

在工地復工的過程中,大多數房企傾向於優先對待銷售項目,使得全年竣工量受到較大影響。丁祖昱透露,按照原先預測,2020年竣工面積有望由負轉正,但受疫情影響,如果3月後復工,全年竣工量降幅在5%到10%左右。

上述房企高管透露,由於高週轉影響,竣工一直處於負增長的態勢,從2019年下半年,竣工開始轉正。但受疫情影響,今年竣工情況預計不會樂觀,“有一部分因素是房企出於資金鍊考量而拖延稅收結算和工程結算,就是項目實際完工了,但房企拖著不做竣工備案。”

這一形勢也反映在房地產投資數據中,2019年房地產開發投資完成額13.2萬億元,同比增長9.9%,其中主要用於高週轉的土地購置費和建築工程費均大幅度增長,只有反映竣工的安裝工程費同比下降了22.6%。

世聯行報告認為,由於2019年房地產企業融資渠道收緊,使得房企尤其是中小房企不得不趕開工、拖竣工來維持資金鍊運轉。2020年由於還債規模更甚,開發商資金鍊將進一步緊張,這種情況下,無法如期完工的項目將頻現。

上述房企高管擔心,部分房企一旦出現流動性風險,出現項目無法按時交付的風險,如果這一局面不斷深入演化,不排除發生規模化的項目爛尾和交付違約的風險,“而且這種項目基本不會有其他企業願意接盤,所以一旦發生,將會產生巨大社會影響。”

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