由上海交通大學上海高級金融學院與亞洲房地產研究院聯合主辦的“2019中國地產金融峰會暨全球資產配置和證券化論壇”近日在上海舉行。
其中“不動產管理”專題討論由山森街資本創始合夥人、亞洲房地產研究院執行董事李潔女士擔綱主持，華泰證券地產首席分析師陳慎先生，炬誠置地總裁康紅恩先生，杭州新天地集團董事長劉文東先生，寶龍酒店集團總經理夏國躍先生參與討論。
相信運營的價值，
期待證券化的開啟
華泰證券地產首席分析師 陳慎先生
資本市場對房地產的態度代表對行業的整個判斷，我總結了三點相信：
第一要相信調控政策的定力。7月政治局會議提出來不拿房地產作為短期的刺激工具，整個行業進入平穩的格局，不會大漲，也不會大跌；第二是相信市場的韌性。中國的整個城鎮化的空間非常大，沒有買房的人有很多，有改善需求的人也很多，未來中期之內地產行業的需求空間依然存在；第三要相信未來運營的價值和力量。在融資管控、限價限購等政策下，住宅開發的投資收益率會有所下降，這是一個好的時機讓大家注意力轉向運營價值、市場空間，未來運營的價值會逐步體現。
資管行業進入了新的階段，在商業或者不動產管理運營能力提升以後，結合一定的資本產品的配合，供需雙方會迎來比較好的時代。中國商業地產根本不缺資產，缺少的是好的運營團隊和資本支持。今年一度傳聞中國的公募REITs試點要推出，到現在我們希望市場的參與者呼籲，響應這個方面的事情，可以大力度地推進中國證券化的開啟。
通過平臺克服中小房企的困難
炬誠置地總裁 康紅恩先生
未來房地產行業的洗牌過程中會出現強烈的分化，讓廣大的中小房企面臨三難：投資難，開發難，融資難。隨著規模房企擁有的資源越來越多，中小房企的能力建設，資源建設，系統建設都面臨很大的困難。這些困難靠什麼彌補？破局的辦法就是我們要用市場化的手段，用平臺的模式解決中小企業發展問題。
我們用市場化的手段，用股權投資的方式，共同的去讓這些股東進入到我們的股東會議，董事會，投資決策委員會。這個平臺體系，強調的是去中心化，每一個企業按照出資比例實現權利，行使權力。用網狀結構讓股東和股東之間、股東和平臺之間進行自我迭代、進化、學習、整合。
關於退出，第一要考慮流動性，中國房地產未來，不管是想做什麼產品，流動性是非常重要的；第二要考慮安全，最主要是要主動管理，要真正的體現技術含量。今天的房地產金融核心問題不在於創造多少產品，而是在於每一種產品底層邏輯是否安全，主動管理的意識、手段是否到位。
不動產的運營要做好高度、厚度與廣度
杭州新天地集團董事長 劉文東先生
杭州新天地集團的定位是“城市複合產業運營商”，專門做不動產的運營，打通文商旅全產業鏈，使文商旅互為因果、正向循環。
在價值觀的角度，新天地集團要求所有的員工要有三個敬畏，第一是要敬畏城市和土地，新天地認為，做城市更新必須很好地留住城市記憶，所以力爭讓每一棟房子都有檔案，老房子，新房子，每一套房都不一樣，這也是新天地集團向腳下這片土地表達敬畏的最好手段；第二是要敬畏歷史和文化，文商旅中，文化是靈魂，也是激活商旅的根本。在新天地集團的項目中，文化的痕跡無處不在，有的是工業遺存，有的是國際演藝，有的是母城記憶，都是獨一無二的；第三是敬畏客戶和規則，首先要洞悉客戶的要求，瞭解行業的動態，而敬畏規則不光是一種教養和風度，更應該是一種習慣。在新天地集團的價值觀裡，還有一個很重要的經營理念：精品導向，精益運營。集團力爭通過精益運營，使得每一個項目都是獨一無二的精品。而這其中，三個敬畏是企業的精神源泉。
杭州新天地中央活力區這個項目，新天地集團打磨了十年，文化定位是工業遺存，要求一定要有文化高度。其中，如果說新天地中央活力區是一頂皇冠的話，太陽馬戲就是皇冠上最閃亮的那顆珍珠。太陽馬戲是加拿大國寶，在拉斯維加斯做得很成功，有豐富的經驗，集團和太陽馬戲合作，符合商業配套，又有文化的高度。對於整個新天地中央活力區來說，太陽馬戲就是畫龍點睛的最後那一筆。
另外做運營必須要關注現金流，運營過程中，必須重視文化的傳承與打造，但是不要被文化的情懷矇蔽，在平時的運營中一定要注意現金流。新天地集團一直控制著一個比較健康的資產負債率，保證充足的現金流。集團的商業地產現金流很好，商業部分是做的厚度，商業是文商旅產業鏈中的主體，厚度要打牢。
旅遊的模式在中國很難做，因為波動性很大，淡旺季非常明顯，這種模式對資本不太友好，成本很高。旅遊方面我們沒有特意做，是自然形成，是走的廣度，旅遊是一種順其自然後的水到渠成。
新天地集團的文商旅產業鏈中，文化是高度、商業是厚度、旅遊是廣度，若要經營好，商業模型首先要搭好，不能有刻意的偏頗。最後強調一點：做運營的人，最重要的兩個字就是“堅持”，堅持特色，抵制誘惑。
酒店地產需要運營和金融兩個翅膀
寶龍酒店集團總經理 夏國躍先生
酒店是長期投資的產業，中國的酒店絕大多數是作為地產被動附帶出來的一個投資項目。酒店人均產值低，投資回報差，不被重視，但為什麼可以存在一兩百年？因為有另外的屬性在裡面，資產的增值、對社會帶來的價值、對公司帶來的價值是無窮的。
對這個產業我們近期該怎麼做？首先就是將運營管理和資產管理結合起來，運營管理是短期內要做的，我們要爭取每平米的收益高於競爭對手，高於資本成本，爭取做到6%以上的回報，爭取8%，讓這個資產在資本市場裡有價值。
未來、長期要做的事情是資產管理，我們更注重是投資開始的定位到規劃，到成本控制，到運營怎麼定價，做什麼產品。
運營是基礎，只有良好的運營產生最高的平效化價值，這個酒店的資產才有價值。更重要就是要插上翅膀，這個翅膀就是金融。金融的翅膀加上另外一個翅膀運營，這兩個翅膀加在一起，酒店資產才可以起飛，酒店真正投資的價值才可以體現，而不是隻能等著慢慢的升值。
* 注：根據嘉賓們在高金和亞洲房地產研究院聯合主辦的“2019中國地產金融峰會暨全球資產配置和證券化論壇”上的圓桌討論內容整理。
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