09.17 房地產,為什麼一邊是去庫存,一邊又是大城市房價越來越高?

“漲價去庫存”是制度自信創造的奇蹟,是人類文明的非物質文化遺產。

核心就是四個字:預期管理。

第一步,伏筆,降低資金成本。簡稱,放水。

放水是增加了購買力,但是市場不好的時候,有購買力也不買。庫存高,市場低迷,買家預期是看跌的。所以這步只是伏筆,關鍵還是扭轉預期。

第二步,高調宣佈控制供地,國家隊帶頭哄抬地價。

看得見的就是發文,要求供地節奏和庫存掛鉤,庫存多的城市少供地。其實聰明人看到這一步就知道要幹嘛了,朋友們下次學著點,莊家自己上桌押大你就不要頭硬押小了。還有一個業內關注的,15年左右國家隊出動拿高價地。市場好拿高價地很正常,15年市場不好啊,按說地價會低。但是那年國家隊非常活躍,中字頭的,地方平臺的,紛紛進場,哄抬地價。

買賣過二手房的都知道,地價是周邊二手房掛牌價最重要參考標準。地價飛漲,周邊二手房必漲。拍出一塊高價地,方圓幾公里應聲跳價。

這個階段,二手房賣家預期已經扭轉了,看漲的多了。

第三步,以控制地價漲幅為名,進一步壓縮商品房供給。

不得不說,這招有點,還是不說了。一袋麵粉,過去賣100塊,現在賣80,但是其中半袋麵粉你要做成饅頭送給我,然後宣佈喜迎面粉價格下跌。這是下跌麼?這明明漲到了160!而且最關鍵的是,可用於建設商品房的部分少了,等於變相的減少了實際供地。

這手叫做短缺預期。別看現在庫存多,過了這茬後面沒了。

剛才第二步,二手房價格上漲時,買家已經有點慌了。本來以為會跌一波,看一圈房越看越漲,很焦慮對不對。現在又來個短缺預期,媒體專家公眾號天天解讀後面沒幾個新盤,供應斷檔了。就現在這批貨,賣完就靠二手市場了。臥槽,還靠二手市場?二手市場漲上天了好吧。就問你怕不怕?沒個不怕,恐慌驅動上車。

第四步,五年大拆遷,簽字發現錢。

這招特別緻命,可以說,動搖了中國社會價值觀。

前面幾步都提到,和二手房市場息息相關,也就是適用於新房市場佔比較少,存量房交易活躍的一二線城市。這也是過去多年的特點,高房價集中在一二線城市,廣大三四五線城市房價穩定,是剛需最後的退路。

這一波,是第一次打三四五線城市的主意。

手段就是貨幣化拆遷,直升機撒錢,人為製造恐慌。三四五線城市居民並不缺房,正常年份房產交易量和存量比是很低的。和一二線城市人人緊盯房事不同,小城市多數居民對於房價情緒穩定,至少曾經是這樣的。

貨幣化拆遷造成需求量突然暴漲,引發嚴重的供不應求,把城市本來就很小的盤子直接撐爆,進而造成房價爆發式上漲,進一步吸引居民和遊資投機,以百分之十的熱錢撬動百分之百的需求,形成自循環。

三四五線城市上漲另一個效果是夯實了先漲一步的一二線城市房價。杭州漲到2萬時杭州人怕怕,臥槽開個會就翻番太虛了吧。漲到3萬反而不怕了,因為回頭一看金華台州都奔2萬了。

最後,這麼多年都沒有主動去拉三四五線城市是有原因的。網開一面,商湯之道。一網打盡,南巢之治。

房地產,為什麼一邊是去庫存,一邊又是大城市房價越來越高?


分享到:


相關文章: