自從4月市中心各路“豪宅”集中開盤以後，上海市區的新房又迎來了“靜默期”。

不過，就在外界普遍預測接下來的很長一段時間市中心可能不太會有新盤入市的同時，位於虹口捂了好多年的老盤--建邦16區近期低調曝出了近期準備開盤的消息。

為此，小編第一時間來到建邦16區售樓處現場，帶來一手評測。

地段：地處曾經的虹鎮老街 位置尷尬

建邦16區位於天寶路466弄，與著名的瑞虹新城僅一街之隔。不過，相比瑞虹新城，建邦16區的位置難免有點尷尬，旁邊緊挨著一大片正在動遷中的棚戶區。不過，項目距離軌交10號線郵電新村站步行距離僅約500米，到4號線臨平路站步行距離約900米，出行還是比較方便的。

小區品質：外立面看著有點老 容積率有點高

雖然是2016年交房的新小區，不過從小區外立面看同隔壁已交房近10年的小區相差無幾。不過，作為一個物業費僅有2塊多/平/月的小區，建邦16區小區內的綠化打理的著實不錯。小區雖沒有做到完全的人車分流，但依然有很大的集中綠化空間來滿足業主日常的戶外活動需求。

但建邦16區這次推出的3棟樓總高分別達到23層、28層和32層，容積率高達3.96，這樣的容積率在目前的商品房小區中無疑算是非常高的了，因此樓間距普遍偏小，對採光難免有一定影響。

裝修方面，因為房子很早就已經造好，建邦16區本批房源為帶裝修交付，包含中央空調及地暖，基本是買了傢俱即可入住。

不過小編上網搜索也發現，部分前期業主對樓盤的裝修似乎並不太滿意，有少部分業主選擇在交房後重新裝修。

戶型：不太方正 但是同樣的面積沒有競品

戶型方面，建邦16區本批主打普通改善型戶型。本次推出的戶型為98平、101平2房2廳1衛，124平3房2廳1衛和131平、135平3房2廳2衛。其中2房為全南戶型，南北不同；3房為南北通，但是總體上朝南房間偏少，基本只有主臥和客廳朝南看，其他房間普遍朝北。

和隔壁瑞虹新城悅庭的戶型相比，建邦16區的3房基本都做到了南北通，而瑞虹新城同面積的房源基本沒有3房。

建邦16區101平2房2廳1衛戶型圖

總體而言，各個戶型客廳的尺度都普遍比較大，浪費的面積相對也比較多，另外房屋的公攤面積比較大，得房率也一般。124平和131平戶型相對緊湊一些。而135平3房簡直堪稱“災難戶型”，進入客廳需要經過長長的過道，浪費面積的情況更加嚴重。

建邦16區135平3房2廳2衛戶型圖

不過124平、131平的戶型還算過得去，客廳面寬達到4.2米，各個房間的尺度也都比較舒適。臥室和拐角處設置了多處儲物的空間。戶型總體上實現了“動靜分離”。

建邦16區124平3房2廳1衛戶型圖

建邦16區131平3房2廳2衛戶型圖

另外，由於建築形狀本身有些不規則的地方，因此項目124平和98平的戶型都有不太方正的地方，不過基本不影響居住。

周邊配套：棚戶區已在拆遷 該有的基本都有了

配套方面，由於建邦16區位於虹口比較中心的位置，因此周邊配套還是比較齊全的。步行範圍內學校、菜場、商場、醫院基本都有，同時距離4號線、10號線都不到1公里的距離，總體還是比較方便的。

美中不足的地方在於，周邊的棚戶區正在動遷中，後續的建設難免會給小區帶來很多不確定的因素。而也是因為周圍棚戶區的拆遷和再開發，也給這片地區的環境帶來了一些影響，在小區周邊就經常有施工的土方車和拆遷的大型機械進出，難免會給居民帶來一些不便。

小區二手房已接近10萬大關

根據鏈家網上的掛牌信息，目前建邦16區的掛牌均價已達98254元/平，接近10萬/平。由於小區二期交房時間不長，小區自住的比例也普遍比較高，因此掛牌量並不大。

不過，小編在實地探訪時也發現。很多小區業主也非常關心這批一手房的銷售動向，部分業主甚至專程找到銷售明確表示希望能幫親戚朋友買到這批房源，說明小區業主對小區基本還算比較滿意的。

總體而言，建邦16區雖然在戶型和周邊環境上有一點無法克服的硬傷，但由於目前整個虹口區範圍內的新盤已十分有限，尤其是像建邦16區這樣主打135平以下戶型的一手房項目著實不多。因此對於普通的改善一族來說，還是可以考慮的。

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