中新經緯客戶端2月22日電(王永樂) 春節後，北京土拍市場8天攬金近364億元，令市場驚歎不已。且2月以來，有40城發佈新政紓困房企，令市場對調控放鬆預期增強。不過房企年內到期債券大漲，融資及償債壓力較大，同時多部門重申堅持“房住不炒”定位，未來樓市走向依舊是謎。
北京土拍最高溢價率近五成 8天攬金364億元
在疫情影響下，2020年春節后土地市場活躍度明顯下滑，且呈現出明顯的分化態勢。
克而瑞研究中心(以下簡稱“克而瑞”)報告顯示，春節後兩週重點城市共成交了108幅土地，總成交量僅674萬平方米，同比2019年春節後兩週重點城市成交量下降62%。2020年第7周(2月12日-2月18日)，重點監測城市土地市場成交總建面積達607萬平方米，是前一週的兩倍多，但較2019年同期仍有25%的降幅。
此外，報告還指出，多個城市明確表態土地出讓延期，如泉州延至3月3日。
在多地按下暫停鍵的同時，北京土拍可謂火熱。公開報道顯示，從2月11日到2月18日，北京進行了3場土拍，累計出讓9宗地塊，攬金363.89億元，多數地塊溢價成交，最高溢價率近五成。
具體來看，2月11日，成交3宗地塊，總成交價80.05億元。其中，石景山區西黃村地塊由首創以底價29.75億元摘得；通州區馬駒橋鎮地塊由華潤、中交聯合體以46.7億元競得，溢價率為22.89%；大興採育鎮地塊由京能以3.6億元摘得，溢價率為25%。
2月14日，成交3宗地塊，總成交價196.8億元。其中，海淀區西北旺地塊由首開、華潤、住總、中交四家房企以54.4億元聯合拿下，溢價率為26.22%；昌平區東小口鎮限競房地塊被首開、住總、建工組成的聯合體以78.8億元摘得，溢價率達34.24%；另一宗昌平區東小口鎮地塊同為限競房地塊，由綠城以63.6億元競得，溢價率為29.79%。
2月18日，成交3宗地塊，總成交價87.13億元。其中，大興區舊宮鎮地塊被綠城以67億元競得，溢價率34%；通州區臺湖鎮亦莊新城站前區地塊由綠城以13.48億元摘取得，溢價率49.78%；大興區採育鎮地塊被興創、住總聯合體以底價6.56億元競得。
中原地產首席分析師張大偉表示，通州區臺湖地塊溢價率是過去2年來最高的。也是2018年11月26日的大興採育地塊後，首次出現自持。
對於綠城18日競得2宗地塊，財經評論員嚴躍進表示，客觀上說明當前部分房企拿地的熱度，也有助於改變市場的預期。“在近期各類房企觀望坐等復工的時候，部分房企已經積極行動起來，充分說明其對於土地市場的看好。實際上此類房企的拿地，也很大程度上說明做規模的迫切程度。另外雖然市場在降溫，但是不一定意味著後續市場會惡化，實際上後續市場依然有反彈的空間。就近期的拿地房企來看，在大家過於悲觀的時候，就已經主動出擊，繼續說明看好2020年優質城市的土地投資市場。”嚴躍進如是說。
在中指研究院18日舉行的線上研討會上，有嘉賓認為，“房企對於北京房地產市場的信心還是在恢復之中，北京的土地市場已經低迷了兩年的時間，大家可能也會有周期性的想法，低迷了這麼久是不是也該反彈了。但是從政策方面看，限購限貸的影響會比較大，如果這兩個政策不發生重大改變的話，目前市場也不會有太大的改變。”
多部門：堅持“房住不炒” 業內：下調LPR並非刺激樓市
近期，多部門表示堅持“房住不炒”。針對最新貸款市場報價利率(LPR)下調，業內人士表示並非為刺激樓市。
2月16日，財政部部長劉昆在《求是》雜誌發表題為《積極的財政政策要大力提質增效》文章指出，堅持“房住不炒”的定位，落實房地產長效管理機制，深入開展中央財政支持住房租賃市場發展試點、城鎮老舊小區改造等工作，推動完善基本住房保障體系。
此次發文明確，堅持“房住不炒”的定位，落實房地產長效管理機制。嚴躍進表示，“客觀上也說明，對於炒房等需求依然是零容忍的。當然這和購房政策放鬆並不違背。近期各大房企也積極推出了營銷創新手段，包括線上購房、無理由退房、購房補差價等內容，有助於激活市場需求，但在具體營銷過程中要注意房價炒作等現象，對於投資投機等需求也需要積極攔截。”
2月17日，國家統計局城市司首席統計師孔鵬解讀1月份商品住宅銷售價格變動情況統計數據時表示，1月份，各地堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，全面落實城市主體責任，房地產市場保持總體平穩態勢。
2月19日，央行發佈《2019年第四季度中國貨幣政策執行報告》指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產金融長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
2月20日，LPR迎來“雙降”。其中，一年期LPR利率報4.05%，上次為4.15%；五年期以上LPR利率報4.75%，上次為4.80%。
張大偉分析認為，LPR降低的主要目的是未來引導實體經濟利率降低，降低資金成本，並不是為了刺激樓市，所以在LPR政策出臺之初就針對樓市制定了專門的政策，要求首套不得低於LPR，二套房也不得低於LPR+60個基點。
5000億到期債高懸 房企“兩手”抓錢
疫情給房企帶來明顯衝擊，尤其是藉助春節返鄉置業回收資金期望落空。克而瑞春節返鄉置業調研報告顯示，二三線城市七成置業計劃被推遲，兩成計劃年內被取消。
為對沖疫情影響，多地出臺政策幫助房企解決困難。據張大偉不完全統計，2月份全國已有超40城市發佈了房地產政策，大部分都有關疫情下的房地產市場調控，主要集中在公積金政策和土地款緩解政策，還有預售加快政策。個別城市也有針對契稅減免購房補貼。
張大偉認為，目前的房地產政策基本只對“節流”有一定影響，對於房地產企業，最大的問題還是資金壓力，特別是到期債務問題。
克而瑞報告顯示，2020年是房企債券到期的高峰期，95家房企年內到期債券達到5000億元以上，較2019年上漲45%，房企的融資及償債壓力較大。
中指研究院報告也指出，2020年上半年房企待償債務數量不減，償債壓力較高。截至今年6月30日，房企信用債到期金額為982億元，海外債到期金額約為1226.05億元。對於在2019年四季度就已呈現資金短缺、償債能力減弱情況的企業，開年不利更是雪上加霜，上半年到期債務將給房企帶來不小的償還壓力。
實際上，為應對債務壓力，房企積極“兩手”抓錢。“左手”打折促銷回收資金，“右手”在境外和國內市場同時發力融資輸血。
克而瑞統計數據顯示，1月95家典型房企的融資總額為1810.1億元，環比上升42.4%，主要因境外債權融資井噴達到1099.7億，環比上升922.4%。其中，房企境外債發行量為1075.3億元，為境外發債歷年單月最大規模。
另據久期財經統計，境外長債在2月停擺後，有6家地產企業發行了7筆離岸債券。相較之下，2019年房企短期離岸債尚不足20筆。
在國內資本市場，除超短期融資券外，公司債也開始熱度上升。上交所披露數據顯示，近日，金地集團、碧桂園、龍光控股金額分別為110億元、85.38億元、40億元的公開發行公司債券均獲得上交所受理；富力地產80億元的私募公司債、龍光控股30億元的私募公司債也已獲上交所受理；融僑集團35億元額度的小公募已於2月12日獲上交所通過。(中新經緯APP)
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