中南置地董事長陳凱將入新力:深解中南走勢與新力“手術”

“其君子思其君,且知其罪,曰:‘必事秦,有死無他。’ ”

出自《國語·晉語三》的這個詞“無他”作為陳凱的微信頭像,伴隨他走過了很多時光。

“無二心、專一”,從華潤分公司總經理、龍湖執行董事,到復星地產、陽光城的總裁,再到中南置地擔任董事長,陳凱作為職業經理人的每一站,都專心參與了一家公司的成長,這可以體現在影響力上。

尤其在新近“和離”的中南身上,2018和2019年新舊交替時期,曾傳出陳凱離開消息,房地產佔了6成以上業務的中南建設(000961)股價在6.0以下躺了1個月。

今年2月17日,坐實的消息逐漸釋放。近一週中南建設的股價也連續下挫,四個交易日總資金淨流出,僅2月21日一天淨流出1.99億。

但波動是短期的。

“陳凱離職,接下來會有一波高管變動,這對投資者信心多少是有影響的。不過這個崗位的職業經理人,加入中南時就知道大概停留期就3-5年,雙方都有默契,也有準備,影響不會是長期的。”有中南前員工告訴風財訊(fengcaixun)。

中南建設董秘梁潔向風財訊(fengcaixun)表示,只要公司的業績穩定,公司的股價長期來看還會不斷提升。總體來看,現在公司戰略和人才穩定,這應該也是陳凱總會敢於放手,願意做新選擇的原因。

另一廂邊,經過一年對股權、激勵、團隊和業務的梳理,陳凱將正式離職中南置地,進入新力集團。

雖然具體職務需要待上市公司公告,但對於目前還兼任公司董事會主席、行政總裁的張園林來說,董事會顯然還缺一個能直接帶動經營業務的高管,而陳凱無疑是一個能分擔實際業務壓力的“有力臂膀”。

實際上,有消息稱,去年下半年陳凱已介入新力的結構鋪排。外界好奇,擅長“做手術”的陳凱,將在新力地產如何動刀子?

中南置地董事長陳凱將入新力:深解中南走勢與新力“手術”

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中南後勢:高管離職核驗“長持價值”

2017年8月陳凱正式入職中南置地,任董事長。

同期原陽光城首席營銷官辛琦入職中南地產集團擔任CFO。隨後的幾年,中南陸續引進了不少人才。例如龍湖出身的韓石、原中梁地產的羅俊、原萬科長租公寓總經理薛峰…

雖然後續部分人才也有波動,但在這幾年時間,中南改變不小。最明顯的變化是規模和財務。

(1)

規模方面,2015年的中南集團,地產板塊規模僅225億,2016-2018年銷售金額分別在502億、963億、1466億,以87%的增長率,完成了“破千”。

(2)

財務方面則主要體現是,成本和負債控制。

近三年中南拿地風格有點“改頭換面”的意味,從加碼一二線城市,開展100萬㎡的大盤模式,轉向以收併購15萬㎡高週轉項目為主,佈局長三角、大灣區三四線城市。隨之,新增土儲平均單項目由2016年的18.1萬㎡,降至2018年的14.4萬㎡。

也是由於對拿地方式、成本的控制,截止2019年中期,中南的負債貨值比約29.6%,在TOP30房企中能排名第七,如假設去化率60%,負債貨值比在49.3%左右,未過半。

中南置地,2018年土地平均成本約4346元/平,平均售價在12810元/平,土儲的成本售價比約33%,預期利潤是可以保證的。至2019年前三季度,權益淨利潤率和淨資產收益率,已分別升至5.70%、11.48%。

不過2019年新增土地儲備同比下降39%。公司當前可售土儲約3000萬㎡(可推貨值約3500億元,夠支撐2020年銷售),要保證未來兩三年的規模增長,今年拿地需要加碼。

另外資債層面,辛琦曾告訴風財訊(fengcaixun),他最自信的是近幾年中南成功用中低息的債,替換了很多高息債,槓桿率更健康,現金流也持續回正。

而截至2019中期,中南的經營性現金流入580.1億元、貨幣資金249.45億元,遠超過一年內到期的有息負債(180億)。

(3)

實際上,在陳凱第一次被傳出可能離開中南後,其實中南架構就已經在調整。

2019年,中南集團蘇南區域、武漢區域、粵東區域、廣佛區域、環滬區域、合肥區域的總經理相繼“以新代以舊”。集團層面,市場客研中心、營銷管理中心等核心部門第一負責人也已調完。

最新的中南“股權激勵計劃”的績效考核為,2019年、2020年、2021年,對應歸屬上市公司股東淨利潤增幅不低於560%、1060%和1408%。

對新團隊的要求不低,側面釋放出公司的信心——中南置地“手術”之後,能實現更為穩定的收益和發展。

不過就看投資者是否對中南的長期發展有同樣的信心。

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新力“手術”:陳凱會帶來什麼“刺激”

圍繞陳凱,除了中南的走勢,更多投資者也關心,新力的改變。

畢竟新力控股(HK)自上市首日破發,股價從未突破發行區間的最高價位(4.25港元),持續在3.90-4.10間波動。

股價長期帶不動,多因為缺少刺激。

中南置地董事長陳凱將入新力:深解中南走勢與新力“手術”

(新力控股上市至今股價曲線)

陳凱團隊對中南觸動最大的“有益規模、盈利能力、市場預期”三項,無疑也是新力需要的刺激。

(1)結構增效

目前新力地產的架構為,集團設立“投資發展中心、產品研發中心、成本招採中心、運營管理中心、營銷管理中心、客戶價值中心、品質管理中心、審計監察中心、財務管理中心、人力行政中心”等十個中心部門;區域設置城市公司、下轄片區,片區下轄項目。

而陳凱已經在陽光城、中南置地身上量體裁衣,實驗成功的一套方法是傾向“高週轉+低成本”、“強計劃+強預算”“區域公司高權限+嚴考核”。

為了提升總部運作效率、強化區域自主生長活力,一輪調整或勢在必行。而調整效果,直指對精選城市的深耕,增加盈利能力。

“比規模更重要的,是有效規模。當前階段,橫向擴張遠沒有縱向擴張緊要,體量增長要建立在回款、利潤上。”有中金證券分析師告訴風財訊。

(2)有益規模

截至2019年7月31日,新力的土儲中,江西和大灣區分別佔比50%和23%。僅南昌和惠州兩個城市,就佔公司總土儲40%和20%。

而公司長期以來的設計是形成“以南昌為中心的中部區域、以成都為中心的西部區域、以上海為中心的長三角區域、以深圳為中心的珠三角區域”四大區域核心。

深耕華東的陳凱能否帶動長三角的份額大幅提升,增加有益規模,也受到外界關注。

(3)市場預期

實際上,新力控股經過近年一番操作,財務表現改變明顯。

淨資產收益率提升、淨財務槓桿率下調、存貨週轉率提升,幾個體現盈利能力、運營能力的核心指標,都向好。

中南置地董事長陳凱將入新力:深解中南走勢與新力“手術”

只不過若從地產業務的主承公司“新力地產集團”數據來看,債務槓桿和現金情況還需要優化。

例如2019年中期資產負債率82.74%,流動負債在總負債中的佔比提升(同比增幅約11%),流動比率和速度比率,以及先進到期債務比等反應短期償債能力的指標,都有降低。

中南置地董事長陳凱將入新力:深解中南走勢與新力“手術”

(新力地產集團業績指標 來源:企業預警通)

因而,即使2019年新力地產實現合約銷售金額1154億元,它需要向外界釋放更多的穩健信號、長遠預期。

與此同時,新力集團旗下除地產外,還有新力商管、新力物業、新力有家、心力教育等子公司,或許資本市場能看到更多“故事”。

新力地產延伸報道:

《新力控股今日通過聆訊,上市臨門一腳能否換3個“送分球”?》

中南建設延伸報道:

《開市解讀| A股狂跌後普漲 為何中南建設領漲了?》

本文來源風財訊,禁止抄襲/鏡像/洗稿

作者|多面視界(DMviews),溝通聯絡WY_163_SC


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