疫情當前，為快速宣傳如何合法地應對因新型冠狀病毒肺炎防控而引起的各類新問題、新變化。安徽至達律師事務所物業法研究中心編輯了新冠肺炎疫情防控物業相關法律問題和專業意見，供社會公眾和有關單位參考。
一、物業服務企業是否可以禁止租戶等人員進入小區內部?
答：如從外地返城的物業使用人體溫正常，物業服務企業沒有權利拒絕該人員進入小區，但物業服務企業應做好登記，提醒該人員做好自我隔離，並自行向社區居委會報告。如該人員體溫超37.3攝氏度，則物業服務企業須勸導該人員就近就醫，暫時不讓其進入小區，並及時向衛生部門或疾控中心報告。如該人員不予配合，物業服務企業可以報警並向疾控中心報告處理。
相關依據：
《合肥市疫情防控應急指揮部公告》(第7號)規定：
對非本住宅區車輛、訪客、新租房入住人員等進入住宅區要逐一進行體溫測量，體溫正常者方可進入小區，並做好登記。
居民出現發熱、咳嗽、乏力、腹瀉等症狀，必須第一時間向社區(村)和物業公司報告，由社區(村)組織上門收治，嚴禁自行乘車或乘坐公共交通工具前往醫院。
密切接觸人員一律居家醫學觀察14天，必要時實行定點隔離。社區(村)及物業公司要對近14天內市外返回人員逐一排查，登記造冊。市外返回人員須在1小時內主動向社區(村)報告，主動接受測溫，按規定自行居家隔離觀察。不主動申報、拒絕接受測溫、醫學觀察等防控措施，將依法追究責任。
二、物業服務企業是否可以在物業管理區域的出入口進行體溫監測?
答：可以。
相關依據：
《合肥市疫情防控應急指揮部公告》(第7號)規定：
所有住宅小區、村莊、單位實行封閉式管理，原則上保留1個進出口，人員進出一律測溫，外來人員和車輛一律嚴控，特殊情況由管理人員做好登記備案。無物管小區由所屬社區(村)安排專人負責封閉式管理工作。
三、物業服務企業是否有權禁止外賣快遞人員進入小區內部?
答：可以禁止外賣快遞人員進入小區。
相關依據：
《合肥市疫情防控應急指揮部公告》(第7號)規定：
非涉及居民生活必需的公共場所一律關閉。農貿市場、超市、藥店等場所合理安排營業時間，公共交通工具合理安排交通線路和營運站點，公共場所一律定期消毒，進入人員一律測溫、全程佩戴口罩。所有零售藥店出售退燒、咳嗽類藥品，必須實名登記。快遞、外賣實行無接觸配送。
四、物業服務企業是否能夠禁止訪客進入住宅小區內部?
答：如訪客體溫正常，且被訪人同意，則物業服務企業沒有權利拒絕該人員進入小區，但物業服務企業需要提醒該人員應儘量少出門並縮短訪問時間。如訪客體溫超37.3攝氏度，物業服務企業須勸導該人員就近就醫，暫時不讓其進入小區，並及時向衛生部門或疾控中心報告，如該訪客不予配合，物業服務企業可以報警和向疾控中心報告處理。
相關依據：
《合肥市疫情防控應急指揮部公告》(第7號)規定：
對非本住宅區車輛、訪客、新租房入住人員等進入住宅區要逐一進行體溫測量，體溫正常者方可進入小區，並做好登記。
五、物業服務企業是否可以關閉小區特定場所?
答：特定場所指小區會所及兒童區域、老年人活動站等人員聚集的場所，這些均屬於可能造成傳染病擴散的場所。為了切斷傳播途徑，物業服務企業應當關閉該部分場所。另外，按照社區統一要求，物業服務企業可根據小區實際管理情況，關閉部分分散的小區出入口。
相關依據：
中國物業管理協會《住宅物業管理區域新型冠狀病毒肺炎疫情防控工作操作指引(試行)》第四條第四款：關閉無秩序維護員值守的出入大門，如條件允許，僅開啟一個出入口;關閉兒童區域、會所、老人活動場所等人員聚集的場所。
《合肥市疫情防控應急指揮部公告》(第7號)規定：
嚴格做到不串門、不聚集，儘量不外出，外出必須戴口罩。除特殊需要外，倡導每戶家庭每兩天指派1名家庭成員外出採購生活物資。立即關停小區、自然村內文化、娛樂、宗教等人員密集場所。
六、物業服務企業是否有權對確診人員採取封戶封門的隔離手段?
答：物業服務企業無權擅自採取對確診人員封門封戶的隔離手段。被確診人員應及時到定點醫院接受治療，物業服務企業可配合政府部門和醫療機構對確診病人的密切接觸者採取隔離措施，並加強相關部位的消毒措施，但物業服務企業不能採取極端手段對房屋出入口進行封閉。若相關人員拒不配合隔離，可報警並向政府部門反映。
相關依據：
《傳染病防治法》第三十九條第二款：
拒絕隔離治療或者隔離期未滿擅自脫離隔離治療的，可以由公安機關協助醫療機構採取強制隔離治療措施。
《合肥市疫情防控應急指揮部公告》(第7號)規定：
小區樓棟或自然村出現感染患者，樓棟和自然村實施全封閉管理。小區和行政村出現2例以上感染患者，經批准後實施全封閉管理，人員不得進出，由轄區政府負責做好救治防控和生活保障工作。對確診病例家庭密切接觸者，集中隔離進行醫學觀察，跟進做好心理疏導、生活保障和救治防控。
七、物業服務企業是否有權完全封閉小區?
答：物業服務企業無權自行決定完全封閉小區。如政府部門依據防疫的需要作出完全封閉小區的決定，物業服務企業應予以配合。另外，如小區業主共同決定，也可對小區實行封閉。但業主的共同決定不得侵害業主的法定權利。
相關依據：
《中華人民共和國傳染病防治法》第四十二條：
傳染病暴發、流行時，縣級以上地方人民政府應當立即組織力量，按照預防、控制預案進行防治，切斷傳染病的傳播途徑，必要時，報經上一級人民政府決定，可以採取下列緊急措施並予以公告：(五)封閉可能造成傳染病擴散的場所。上級人民政府接到下級人民政府關於採取前款所列緊急措施的報告時，應當即時作出決定。緊急措施的解除，由原決定機關決定並宣佈。
《安徽省物業管理條例》第十八條：
業主大會決定以下事項：(一)制定、修改業主大會議事規則;(二)制定、修改管理規約;(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;(四)聽取和審查業主委員會的工作報告;(五)改變和撤銷業主委員會不適當的決定;(六)決定業主大會、業主委員會工作經費的相關事項;(七)確定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;(八)選聘、續聘和解聘物業服務企業;(九)籌集和使用專項維修資金;(十)改建、重建建築物及其附屬設施;(十一)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;(十二)法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事。
八、在防疫期間，人員強行進入小區的法律後果?
答：如有人強行進入小區，物業服務企業應向公安機關報告，請求公安機關依法處理。強行進入小區的人員也應承擔相應的法律責任。
相關依據：
《中華人民共和國突發事件應對法》第六十六條：單位或者個人違反本法規定，不服從所在地人民政府及其有關部門發佈的決定、命令或者不配合其依法採取的措施，構成違反治安管理行為的，由公安機關依法給予處罰。
《中華人民共和國突發事件應對法》第六十七條：單位或者個人違反本法規定，導致突發事件發生或者危害擴大，給他人人身、財產造成損害的，應當依法承擔民事責任。
《中華人民共和國突發事件應對法》第六十八條：違反本法規定，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
《中華人民共和國傳染病防治法》第三十九條：醫療機構發現甲類傳染病時，應當及時採取下列措施：拒絕隔離治療或者隔離期未滿擅自脫離隔離治療的，可以由公安機關協助醫療機構採取強制隔離治療措施。
九、如何應對因執行防疫工作任務造成的勞動成本增加?
答：1、充分享受政府優惠政策：可申請“穩崗補貼”，但需持續關注合肥市政府政策優惠和扶持措施並主動申請。具體標準為(1)、穩崗補貼(採取有效措施不裁員、少裁員，穩定就業崗位的企業)計發比例按照企業上年度單位和職工實際繳納失業保險費的50%確定。列入國家計劃的煤炭、鋼鐵等化解產能過剩企業穩崗補貼計發比例由統籌地區根據基金結餘和申領企業數量確定，不得低於企業上年度單位和職工實際繳納失業保險費的50%。(2)增補穩崗補貼(煤炭、鋼鐵等列入國家化解產能過剩計劃的企業)依據化解產能過剩企業入庫內部退養職工人數，按參保地12個月失業保險金標準計發。
2、與企業員工協商：現在物業企業很多是員工因各地隔離政策而無法回崗到崗工作，因此對外地回不來的員工可以考慮，與員工通過電子郵件、微信等方式明確企業與員工雙方的真實意思表示，並經溝通後，以調整薪酬、輪崗輪休、安排待崗或縮短工時的方式減少物業企業的人工成本問題。
相關依據：
《人力資源社會保障部辦公廳》(人社廳明電[2020]5號)：
企業因受疫情影響導致生產經營困難的，可以通過與職工協商一致採取調整薪酬、輪崗輪休、縮短工時等方式穩定工作崗位，儘量不裁員或者少裁員。符合條件的企業，可按規定享受穩崗補貼。企業停工停產在一個工資支付週期內的，企業應按勞動合同規定的標準支付職工工資。超過一個工資支付週期的，若職工提供了正常勞動，企業支付給職工的工資不得低於當地最低工資標準。職工沒有提供正常勞動的，企業應當發放生活費，生活費標準按各省、自治區、直轄市規定的辦法執行。
十、在執行防疫工作任務中物業服務企業員工意外感染新型冠狀病毒肺炎怎麼辦?
答：在執行防疫工作任務期間，物業服務企業員工意外感染新型冠狀病毒肺炎應認定為工傷，依法享受工傷保險待遇。有工傷保險的，費用由工傷保險基金和單位按工傷保險有關規定支付;沒有工傷保險的，由物業服務企業(用人單位)按照法定標準支付。另外物業服務企業不得以員工感染新型冠狀病毒肺炎不能繼續勝任工作或者要經濟性裁員為由而和員工解除勞動合同。
相關依據：
《人力資源社會保障部、財政部、國家衛生健康委》(人社部函〔2020〕11號)：
在新型冠狀病毒肺炎預防和救治工作中，醫護及相關工作人員因履行工作職責，感染新型冠狀病毒肺炎或因感染新型冠狀病毒肺炎死亡的，應認定為工傷，依法享受工傷保險待遇。
已參加工傷保險的上述工作人員發生的相關費用，由工傷保險基金和單位按工傷保險有關規定支付;未參加工傷保險的，由用人單位按照法定標準支付，財政補助單位因此發生的費用，由同級財政予以補助。
《中華人民共和國勞動法》第二十九條：
勞動者有下列情形之一的，用人單位不得依據本法第二十六條、第二十七條的規定解除勞動合同：(一)患職業病或者因工負傷並被確認喪失或者部分喪失勞動能力的; (二)患病或者負傷，在規定的醫療期內的; (三)女職工在孕期、產期、哺乳期內的;(四)法律、行政法規規定的其他情形。
十一、在執行防疫工作任務中物業服務企業員工和強進小區者發生衝突怎麼辦?
答：首先，員工應向強進小區者做好解釋工作，說服其做好配合測體溫、登記、調查等工作。若不予配合，可向公安機關報告。若發生嚴重的肢體衝突，有公安機關認定衝突事件的性質，並依法處理。若非物業員工原因但造成員工嚴重的身體傷害，在追究對方法律責任的同時，還可按照工傷的認定及處理程序，符合條件的，依法享受工傷保險待遇。若物業企業存在過錯的，也應當承擔一定責任。若物業服務企業員工負主要責任，則物業服務企業應首先承擔法律責任，同時可按照公司的勞動紀律或者規章制度進行處理，甚至可與該員工解除勞動合同。
相關依據：
《工傷保險條例》第十四條;侵權責任法《中華人民共和國勞動法》第二十五條;
十二、業主能否以疫情為由緩交物業費?
答：1、若在政府發佈疫情管控之前已經逾期，應及時交納並按照合同約定支付違約金。2、若在政府發佈疫情管控後約定的繳納物業費時間到期，要看物業費的繳納方式分情況討論：如果只能通過現金支付，業主也因疫情管控無法返回，那麼業主可以請求遲延履行交費的義務。如果除了現場交費外，還有其他可通過網絡等便捷方式，業主逾期繳費也會構成違約。
相關依據：
《民法總則》第180條：
因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。
《合同法》第117條：
因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。
十三、業主能否以疫情為由拒交物業費?
答：不可以。首先，從物業企業的義務是對物業區域的秩序維護、環境衛生維護、共有設施設備維護等工作，疫情期間，物業企業的工作成本增大，不僅要進行日常的維護，還要配合進行防疫管理。其次，疫情並非業主不履行交費義務的合理抗辯事由。因此，業主不能以疫情為由要求物業企業必須減免物業費。對於物業服務品質，如物業服務企業確實因防疫等工作投入導致部分服務品質下降的，應當提前告知業主，爭取業主的理解。
相關依據：
《安徽省物業管理條例》第十條：
業主在物業管理活動中履行以下義務：
(一)遵守管理規約、業主大會議事規則，執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(四)按照物業服務合同約定交納物業服務費用;
(五)配合、支持物業服務企業按照管理規約、物業服務合同實施的物業管理活動;
(六)法律、法規規定的其他義務。
十四、物業專項服務委託合同的履行?
答：對於園林綠化、外牆粉刷等非緊急事項。從有利於防疫的角度，非緊急事項可以不可抗力為由延期履行，具體履行可由雙方商定。對於電梯維修、水電氣暖等緊急事項，合同應當按約定繼續履行，但是物業服務企業應提醒並監督合同相對方在合同履行中，按照規定採取必要的疫情防護措施。
相關依據：
《合同法》第94條：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;(五)法律規定的其他情形。
《民法總則》第180條：
因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。
《合同法》第117條：
因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。
特別提示：
因疫情影響，業主無法返回住處，期間物業費能否按照空置計算?
答1：陝西，若空置1個月以上，物業費應當下調。
根據《陝西省物業服務收費管理辦法》第18條的規定，若業主因疫情防控影響，無法返回住處導致房屋空置1個月以上的，自物業企業登記確認後，期間物業費應當下調，普通住宅的前期物業、房改房、老舊住宅小區、保障性住房應暫時執行正常物業費70%的標準。商鋪或其他類型小區，應按照合同約定執行或由雙方協商確定。【本條摘自慧法法律研究院】
答2：湖南不能。根據原《湖南省物業服務收費管理辦法》(湘價服〔2010〕76號)第十九條第三款規定：“已辦理交付手續但未使用的物業，物業服務費按照90%交納。”但該辦法現已被《湖南省物業服務收費管理辦法》(湘發改價調〔2017〕4號)取代，現行的《湖南省物業服務收費管理辦法》已將“已辦理交付手續但未使用的物業，物業服務費按照90%交納。”刪除。同時，物業公司在應對疫情期間採取了諸多的防控措施，包括小區秩序維護、環境衛生維護、消毒監測等工作，故對於房屋空置期間也應當按正常的物業收費標準繳納。為保障物業服務費的順利收取，物業公司首先要做好物業服務，其次應當將服務內容及時通過企業公眾號、業主群等方式向業主告知;最後，根據業主的反饋及時的提升服務質量。【本條摘自彭熙律師（湖南天地人律師事務所）】
注意：以上有些地方條款並非全國通用，僅供參考。各地的物業條例不盡相同，還需依照本地物業服務收費管理辦法實施。
您住所地如何規定？可留言供大家參考。
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