你應該給租戶免租嗎?

你的房東免租了嗎?/你應該給租戶免租嗎?

疫情嚴峻,萬眾一心,終將過去,讓我們祈願這一天早點到來。

萬達帶頭主動免/減商戶租金,中山房東主動免/減租戶租金,相關協會發出免/減租金的公開倡議…… 在這個特殊的冬日著實給人一股暖洋洋的感覺。

拋去情感因素,站在不同的立場(抑或即便是站在相同的立場),不同的人會有絕然不同的反應:

“包租婆,你看人家都免/減房租了,你看我這房租……”

“把這個轉發到我的朋友圈,萬一我的房東看到了呢……”

“嗯,我看到了,好,共克時艱,2月份的房租免了……”

“靚仔,你無再發滴甘個耶來騷擾我啦,我要還錢俻銀行噶,你唔俻我?”

“……請準時按合同交租,逾期按違約處理,我將清場和不退還押金……”。

不一而足。

即便是律師等專業人士群體,對此也反響熱烈:

“XX協會的倡議只是一個倡議,不具有強制性……”

“房東免/減租是他的情義和善意,並非他的義務……”

“我並非想道德綁架,再說了,這年頭想達到目的道德綁架又怎麼了,不試試怎麼知道呢

……”

“你如果拿人家的善意來談條件就不懂事了……”

莫衷一是。

那麼,回到標題的問題,你的房東給你免租了嗎?/你應該給你的租戶免租嗎?

近期已經有很多官方或非官方的文章或指引,不乏旁徵博引,有興趣的可以自行查閱。我比較懶,我只說兩個問題:

(一)此次疫情的定性

近期看到的官方和非官方文章基本將此次疫情定性為“不可抗力”及/或“情勢變更”(不懂這兩個專業術語的讀者可以腦補一下2008年汶川地震和2009年環球金融危機,不小心暴露了年齡,呵呵,前者就是“不可抗力”,後者被傾向於認為是“情勢變更”),並附上了法律依據。個人認為,這一定性除了法律因素之外,還有一定的其他因素的考慮,具體不展開。具體到每個個案,還有待司法機關的認定。2003年的非典在不同的個案中就出現了不同的定性。

本律師認為,因為我們現在仍處在這一疫情當中,不知道何時能結束,在這個特定的時點傾向於認為構成“不可抗力”及/或“情勢變更”是可以理解的,我自己本身在此刻的特定時點也傾向於認為構成“不可抗力”及/或“情勢變更”,但還有一丁點的保留,有待此次疫情結束之後再對其做個‘蓋棺定論’。

(二)此次疫情和你的合同目的有沒有直接關係?

第二個問題,無論是否構成“不可抗力”及/或“情勢變更”,此次疫情與你的合同目的有無直接關係?簡單來說,房屋租賃合同的合同目的無非兩類:商用和居住,商用就是生產經營目的(具體不列舉),居住就是作為住宅使用。無論作為房東還是租戶,請你仔細看看你的合同,仔細考慮一下過去的合同履行情況,合同的目的是什麼,你們的合同的目的是否與此次疫情有直接關係,是否受到了此次疫情的直接影響(注意,我說的是“直接”)?

如果答案是肯定的,你可以關心一下上面說到的第一個問題,然後考慮一下與房東或租戶協商租金支付及/或是否繼續租下去的問題。萬達之所以主動免/減商戶的租金,就是因為考慮到了疫情之中人們不能出門到萬達消費,萬達商戶可能受重創,其與商戶的租賃合同的合同目的與此次疫情直接相關且受其直接影響,故此主動減免了幾十億的租金。因為,參照2003年非典的相關案例,即便不主動減免,也有一定的可能被法院裁判減免。但就事論事,萬達此次這幾十億的租金減免是否足夠(即,即使主動減免了幾十億租金,後續是否還會被商戶訴諸法院並被裁判減免更多)目前還不得而知。無論如何,如文章開篇提到,疫情嚴峻,萬眾一心,終將過去,讓我們祈願這一天早點到來。

如果答案是否定的,即,如果你的合同目的與此次疫情壓根沒關係/沒有直接關係,你就洗洗睡吧。仍然是就事論事,假如在2008年汶川地震事故後,一個在深圳貸款買房的汶川籍小哥哥跑去跟銀行說,你看我老家都震成這樣了,我的貸款就給我免了吧,估計銀行會跟他說神經病吧。此次疫情中,如果租賃物業是一般的辦公用途,辦公並不會受到此次疫情影響,或者是作為住宅使用,居住並不會受到此次疫情影響的話,你就少操這份心吧,是不可抗力還是情勢變更,都與你無關,該咋樣還咋樣。特別是作為住宅租戶來講,在此次疫情中,在國民男神鍾南山的‘不要出門,不要出門,不要出門’的千叮嚀萬囑咐下,你租住的房屋恰好還給你提供了一個安全的棲身之所,你還好意思不給租金麼?

結論:

拿萬達來做類比,如果你的租賃合同目的也是類似的用途(不是要你跟王老闆比有錢啊,法律面前有錢沒錢一個樣),受到了或可能會受到此次疫情的影響,你可以考慮一下與房東或租戶協商租金支付及/或是否續租的問題;但,如果是一般辦公用途或居住用途,且並不/不會受此疫情影響,你就少操這份心,該咋樣還咋樣。當然,如果你情我願,在不違法、不損害國家、集體及第三人利益的情況下,怎樣都可以。

【以上僅作交流,並不構成具體法律意見,如據此行事,後果自擔。如需進一步的意見,歡迎私聊打擾。】

你的房東免租了嗎?/你應該給租戶免租嗎?



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