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房地產企業要想發展壯大，必須不斷增加自身土地儲備。除勾地、招拍掛、城市更新/三舊改造外，以收併購方式拿地也是房企增加土地儲備的重要途徑之一，其相較於一級市場拿地，具有拿地成本較低，支付土地款時間較長等優勢。
實操中通過收併購模式拿地涉及交易方式較多，如股權轉讓、資產轉讓、增資後股權轉讓、同一控制下資產劃轉、以不動產出資入股和企業合併、分立後股權轉讓等，不同的交易模式所導致的稅負差異對企業最終拿地成本也會帶來較大的影響。
隨著目前宏觀政策調控，房企通過收併購方式拿地也會越來越多。加強收併購各交易模式的涉稅的認識，是房企發展壯大的必經之路。本文主要是筆者根據相關實操案例，結合相關政策法規依據，對進行資產剝離和不進行資產剝離的兩種收併購模式涉稅問題進行分析和闡述，以供各位讀者參考，亦歡迎讀者與筆者交流與探討。
一、不進行資產剝離的收併購方式
（一）資產轉讓
資產轉讓作為收併購交易中最直接、最常見的方式，其主要適用於目標地塊權屬公司因債務情況複雜或股權結構複雜等原因無法完成股權轉讓、原始有票成本較低等情形。直接資產收購方式的優勢主要有：
一是收購資產清爽乾淨，不用承擔項目公司的連帶債務，或有債務風險較小；
二是項目後期可扣除土地成本增加，項目銷售運營階段稅負會降低。需注意的是，在實操中經常碰到因為先期資金壓力較大、項目前期投資未達投資總額的25%、轉讓方稅負較重造成交易價提高等因素，最終造成交易難以完成。
完成項目收購後，開發商繼續完成項目的開發建設所涉納稅義務主要如下：
1.增值稅
（1）老項目用簡易計稅方法計算（也可以選擇用一般計稅方法）：[銷售額/（1+5%）*5%]
（2）新項目用一般計稅法：[增值稅=銷項稅額-進項稅額=（銷售收入+價外費用-當期土地價款）÷（1+9%）*9%+有進項的成本或費用÷（1+適用稅率）*適用稅率]。
新老項目的判定：以《建築工程施工許可證》上記載的合同開工日期劃定，在2016年4月30日之前的是老項目，在2016年5月1日之後的是新項目；如果施工許可證沒有記載，或者未取得施工許可證，以建築工程承包合同為準；如果兩者都未記載證明，需同稅務局溝通判定。
（3）新老項目增值稅預徵：
老項目預徵：銷售回款/（1+5%）×3%；
新項目預徵：銷售回款/（1+9%）×3%。
2.土地增值稅
（1）土地增值稅預徵=（銷售回款-預繳的增值稅）×預徵率。預徵率以各地稅務局規定確認,以深圳為例，預徵率大致為3%-5%。
（2）土地增值稅納稅清繳：
增值額=轉讓房地產收入總額-扣除項目金額
土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除係數
（3）扣除項目金額主要包括：取得土地使用權支付金額（含契稅）、開發成本、開發期間費用、增值稅附加（增值稅不可以抵扣）、可加計扣除項。
（4）土地增值稅適用稅率表：
另外，法院拍賣作為資產收購的一種特殊方式，通過法院拍賣獲取的土地由於無法做盡職調查，一般無法確定拍得的房產是否存在租賃等情況而影響房產的交付。
法拍房一般都需按拍賣公告的要求承擔被拍賣方（被執行人）需繳納的土地/房產過戶稅費，實操中，只需通過取得的法院裁定書、法院成交確認書、公證書等相關資料即可去辦理過戶、繳稅等手續。關於法院拍賣涉稅的具體分析可參考本公眾號“西政資本”2019年7月24日發佈的《司法強制拍賣不動產涉稅分析及過戶流程--以深圳商鋪為例》一文。
（二）股權轉讓
股權轉讓的操作方式主要是通過取得目標公司的部分或全部股權，從而間接控制目標公司所持有的土地使用權或在建工程。如項目公司名下持有目標地塊，直接以資產買賣交易方式所需承擔的稅負較重，此時通過收購目標地塊權屬公司的股權（土地權屬人為自然人除外）間接持有目標地塊則可成為更優的選擇
在具體操作上其優勢在於：
一是時間較短，僅涉及股權變更的工商稅務變更手續；
二是不受標的股權項下土地使用權投資強度限制；
三是稅負較輕，轉讓方無需繳納土地增值稅、增值稅及附加，受讓方無需繳納契稅等稅費。但劣勢也是非常明顯的，受讓方需要承接目標地塊權屬公司的債權債務，若盡職調查披露風險不到位，後續將帶來較大的或有債務風險；同時，因為一般均會產生股權溢價，被收購標的股權的股東需繳納股權溢價產生的所得稅，並影響轉讓方淨得，從而影響交易價格。
其中，股權轉讓所得稅計算公式=（股權轉讓價-股權成本）*所得稅稅率；須注意的是如項目公司是股東直接成立的，股權成本價為股東投資入股時向企業實際繳付的出資金額（即實收資本）；如項目公司是現股東通過股權收購的方式取得股權的，則股權成本為股東原收購股權支付的價款。
（三）增資後股權轉讓
增資後股權轉讓基本操作為收購方對項目公司進行增資，增資款的其中一部分按原股本對應比例做成實收資本，剩餘部分進資本公積，在稀釋項目公司的股權比例後，再受讓原股東持有的剩餘的項目公司股權以實現對目標地塊的間接控制。
因增資過程中不涉及增值稅、所得稅、土地增值稅等，只有在轉股環節繳納所得稅、印花稅等，因此，通過增資後再轉股可實現降低稅負，這也常被用作項目收併購的稅務籌劃方式。為保障原股東權益且基於稅籌考慮，增資入股後可以股東借款的形式支付給原股東，並約定項目公司僅以對原股東的分紅權作為該股東借款的追償權上限（具體需根據項目實際情況）。
通過此方法的優勢是相較股權轉讓，涉及股權溢價所得稅一般較少；劣勢是增資後通過項目公司向原股東提供借款的方式支付實質性的交易價款時存在掛賬等稅務風險。因增資後股權轉讓稅負基本與上述所述股權轉讓相同，此處不再複述。
二、以資產剝離完成收併購的方式
（一）以不動產出資入股
以不動產出資入股操作過程中，轉讓方可以將目標地塊出資入股設立全資公司，受讓方再通過股權轉讓方式取得全資公司的股權以此獲得目標地塊。若目標地塊屬於淨地或在建工程，則出資設立公司需滿足其開發的規模達到總投入25%的要求（投入證明需總包開具），不過個別地區（如昆明、中山等）無此限制。
通過此種方式操作的優勢在於操作簡單，資產剝離乾淨。劣勢在於稅負較高，且一般有25%開發投入總額的限制，如在建工程只有土地使用權證的，前期已經開發銷售但後期為空地的，轉讓方可以把前、後兩期當做一個在建工程項目，前期開發量佔項目總投入的25%以上即可，或者約定轉讓方將後期開發至25%以後再轉讓，不過違約風險較高，需交易雙方合作基礎較好。
需注意：
1.以不動產出資入股繳納增值稅層面應視同銷售；
2.企業所得稅優惠：依據財稅[2014]116號文
居民企業（以下簡稱企業）以非貨幣性資產對外投資確認的非貨幣性資產轉讓所得，可在不超過5年期限內，分期均勻計入相應年度的應納稅所得額，按規定計算繳納企業所得稅。
關於以不動產出資入股的更多操作細節，可參見本公眾號“西政資本”2017年11月23日的推文《不動產/土地使用權作價入股涉稅實務分析》。
（二）同一控制下的資產劃轉
同一控制下資產劃轉，是指100%直接控制的居民企業之間，以及受同一或相同多家居民企業100%直接控制的居民企業之間按賬面淨值（即無增值額）劃轉股權或資產。實操中，由於同一控制下的資產劃轉行為在具體的某個區域仍屬於少數案例，需要與稅務機關做較多的溝通工作。
部分地區稅務局認為同一控制下的資產劃轉僅屬於國有企業改制過程中的特殊情況（行業內一般稱為“國企專利”），需要主管部門出具同意進行同一控制下的資產劃轉的相關批覆文件，因此實際操作過程中民營企業操作難度較大。
另外，在具體操作上，可以通過設立全資子公司，母公司將標的資產劃轉至新設子公司，其稅負情況如下：
1.企業所得稅適用特殊性稅務處理：
依據財稅〔2014〕109號文：母公司向子公司劃轉資產，凡具有合理商業目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權或資產劃轉後連續12個月內不改變被劃轉股權或資產原來實質性經營活動，且劃出方企業和劃入方企業均未在會計上確認損益的，可以進行特殊性稅務處理，劃出方企業和劃入方企業均不確認所得。
2.由於適用特殊性稅務處理的情況下未產生增值額，所以不繳納土地增值稅和增值稅及附加。
（三）企業分立後股權轉讓
企業分立可以分為存續分立和新設分立兩種形式，存續分立是指一個公司以其部分資產分出去設立另一個公司，原公司存續；新設分立是指一個公司將其全部資產分割出去設立兩個或兩個以上的公司，原公司解散。
實操中，利用企業分立的方式進行房地產交易的大多是做實業的企業通過剝離重資產的名義剝離其持有的土地，在企業分立過程中，符合特殊性稅務處理規定的，可免徵企業所得稅，符合債務重組條款的，可暫免徵土地增值稅、契稅等。
1.企業所得稅
財稅[2009]59號文對企業重組、合併、分立等行為區分不同條件分別適用一般性稅務處理規定和特殊性稅務處理規定。
一般性稅務處理：被分立企業對分立出去資產應按公允價值確認資產轉讓所得或損失；分立企業應按公允價值確認接受資產的計稅基礎；被分立企業繼續存在時，其股東取得的對價應視同被分立企業分配進行處理；被分立企業不再繼續存在時，被分立企業及其股東都應按清算進行所得稅處理；企業分立相關企業的虧損不得相互結轉彌補。也即被分立公司對分立出去的資產以公允價值與賬面成本的差額確認為所得繳納所得稅，分立公司則以接受資產的公允價值確認為入賬價值。
例如，甲公司A塊土地賬面成本8000萬元，市場公允價值20000萬元，在不考慮增值稅等其他稅費前提下，則甲公司在將A塊土地分立成立乙項目公司時，甲公司可確認所得約為：20000-8000=12000萬元；同時乙公司可以約20000萬元作為土地成本入賬。
適用特殊性稅務處理：被分立企業所有股東按原持股比例取得分立企業的股權，分立企業和被分立企業均不改變原來的實質經營活動，且被分立企業股東在該企業分立發生時取得的股權支付金額不低於其交易支付總額的85%，可以選擇按以下規定處理：
（1）分立企業接受被分立企業資產和負債的計稅基礎，以被分立企業的原有計稅基礎確定；
（2）被分立企業已分立出去資產相應的所得稅事項由分立企業承繼；
（3）被分立企業未超過法定彌補期限的虧損額可按分立資產佔全部資產的比例進行分配，由分立企業繼續彌補；
（4）被分立企業的股東取得分立企業的股權（以下簡稱“新股”），如需部分或全部放棄原持有的被分立企業的股權（以下簡稱“舊股”），“新股”的計稅基礎應以放棄“舊股”的計稅基礎確定。如不需放棄“舊股”，則其取得“新股”的計稅基礎可從以下兩種方法中選擇確定：直接將“新股”的計稅基礎確定為零；或者以被分立企業分立出去的淨資產佔被分立企業全部淨資產的比例先調減原持有的“舊股”的計稅基礎，再將調減的計稅基礎平均分配到“新股”上。
符合上述規定的，可將分立按特殊性稅務處理，也即被分立公司對分立出去的資產不確認為資產轉讓所得，分立公司以接受資產的原計稅基礎確認為入賬價值，同時如果被分立公司存在未超過法定彌補期限的虧損，可按分立部分資產佔總資產的比例由分立公司繼續彌補。
2.土地增值稅
根據財稅[2018]57號文規定，轉讓雙方均為非房地產的企業進行分立的可以暫不徵土地增值稅。
本通知所稱整體改制是指不改變原企業的投資主體，並承繼原企業權利、義務的行為。
（一）按照法律規定或者合同約定，兩個或兩個以上企業合併為一個企業，且原企業投資主體存續的，對原企業將房地產轉移、變更到合併後的企業，暫不徵土地增值稅。
（二）按照法律規定或者合同約定，企業分設為兩個或兩個以上與原企業投資主體相同的企業，對原企業將房地產轉移、變更到分立後的企業，暫不徵土地增值稅。
（三）單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業，暫不徵土地增值稅。
（四）上述改制重組有關土地增值稅政策不適用於房地產轉移任意一方為房地產開發企業的情形。
如果房地產的轉移方任意一方為房地產企業，通過分立的方式操作拿地則達不到免徵土地增值稅的目的，但如果是非房地產企業名下也有土地，房地產企業想收購目標資產可以通過分立方式先將土地剝離出來，然後再通過股權收購的方式拿地。
3. 契稅
根據財稅[2018]17號文規定，公司依照法律規定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對分立後公司承受原公司土地、房屋權屬，免徵契稅。本通知自2018年1月1日起至2020年12月31日執行。 因此，利用企業分立的方式進行房地產交易過程中，分立後新派生的企業可暫免徵契稅。
4. 增值稅
2016年36號文附件2規定：在資產重組過程中，通過合併、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一併轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為，不徵收增值稅。
通過上述解釋來看，分立的交易本質是對於公司資產和負債的整體交易，所以利用分立對目標資產進行交易，也應當受前述土地前期開發總投入需達到25%比例的限定，即對於開發強度未達25%的土地，筆者個人認為是不能通過公司分立的方式取得的（不過個別地區仍有例外）。
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