提示：點擊上方"關注"，免費學習，放心關注
閱讀本文前，請您先點擊上面的紅色框內“關注”，這樣您就可以繼續免費收到房神老王8年房產投資實操乾貨文章了。每天都有分享。
2020年讓國人永遠不會忘記的一年，也是這一年讓我知道，有一天居然在家裡胡吃海喝的卻是為國家做最大的貢獻。也是在這段時間裡，大家拼了命的學習線上銷售，讓我們認為最不可能的房產，也搬到了線上。
恆大率先板命，一炮刷屏，席捲全行業跑步跟進。
在尬推“線上售樓部”半個月後，因為“無理由退房”橫空復出神助攻，房地產終於在休克20天后，攪動一池春水。
很多人表示疑惑，命都快沒了，你還指望我買房啊？
不不不，開發商也知道沒那麼容易，但這並不妨礙非常時期破局。
至於羊毛黨認為，機會終於來了，走投無路的開發商正在學著互聯網企業開始燒錢玩補貼，兄弟們，薅啊。
1、
繼恆大之後，富力、中南、雅居樂、禹洲多個版本的“神操作”魚貫而出，融創、碧桂園、保利、世茂、新城、美的置業、陽光城、東原等也在部分市場，推出“無理由退房”，退房週期從7天、10天、15天、30天至60天甚至半年不等。
所有所謂“神操作”，全部師承恆大一脈。
基本玩法都是“全民營銷+網上售房+購房優惠+無理由退房+差價補償”一套組合拳，差異只在門檻，持續時間和優惠獎勵。
從效果看，初步破局“線上售樓部”的自娛自樂。
受疫情影響，全國樓市幾乎遭遇“凍結”，暫停所有房地產項目線下銷售。無奈之下，房企紛紛搞起了線上售樓部。網上渠道對於房地產銷售，最多也就侷限於拓客引流作用，現在妄圖讓網絡平臺完全承擔實體售樓部的作用，幾乎不可能。
任憑置業顧問們化身網絡主播，各顯神通各種“帶看”，我們還是沒見到“樓市李佳琦”橫空出世。本質上，線上售樓部只是“樓盤詳情頁plus”，再加一個置業講單口相聲......在大家焦慮不安、無心“房事”的時期，吸引力實在有限。
但是隨著無理由退房+線上全民營銷的黃金搭檔復出，房地產非常時期營銷終於掀起一絲波瀾。
無理由退房不是新鮮玩意，在房價上升期，純粹是開發商表姿態。但在特殊時期，這個政策卻成為線上購房必須的一環。
我們知道線上購房之所以不成立，大家對重資產產品，在沒有實地勘驗的前提下就做決策，是非常不靠譜的。那為打消大家顧慮，開發商用無條件退房，甚至補貼利息損失的方式，在於讓購房者適當放寬心。
只有無理由退房，線上買房才有理論上破局的可能性。當然，這只是“理論上”。
2
你認為僅僅因為可以無理由退房就能激活成交，不太可能。其實開發商也覺得不可能。
不然你看人家廣告——
有一個字說到“買房”嗎？人家說的是賺錢。
那麼你能掙多少錢？我們把開發商的“神操作”捋一捋。
繳納1000~8000定金不等，你就可以認購一套房。幾千塊就能買房？當然不是，這幾塊錢交了，你算入局。然後參與一款全面創富社交遊戲，想賺錢你必須通關。
第一關，你如果自己真買了這套房，這個定金相當於“電商費”，享受幾千抵幾萬所謂優惠。而且在某個時間點前如果房價跌了，你可以退差價。
第二關，你把這套房子賣給別人了。牛逼！你可以拿到1~2%的佣金。
第三關，你能力有限賣不出去，但開發商的置業把你這套房賣出去了，你也有錢賺，定金翻一倍還給你。
第四關，你能力有限運氣也不好，沒人來買這套房子，但是你也發動親朋好友註冊交了定金，可以，大概也能掙幾百塊錢。
第五關，你人緣不佳運氣不好，親朋好友都懶得幫你……那還可以去找開發商，無理由退房，把定金還給你。
好，那麼大家捫心自問，你可以通上面哪幾關，薅到開發商羊毛？
3
對於大部分人來說，如果你真的有購房打算，而且封城前就看好開發商的某個項目甚至鎖定房源，那你去通第1關，可能比較合適。
如果你事前沒有看好，23關都好難，可能等待你的就是第4和5關。
比如第3關，看似可以躺贏賺一番，實際不一定。比如某項目有1000套房源，其中有500套被下了定金，還有500套沒有下定金。他們的區別在於，一旦市場打開，你猜開發商是先賣哪500套？
如果是哥，當然先賣沒下過定金的500套，因為不用支付每套幾千塊的獎勵。同時封盤下過定金的500套房源，一直熬過無理由退房時間點。這種封盤的套路，還可以延伸出很多玩法。
至於第4關，你拉著親朋好友交幾萬的定金，掙幾百塊獎勵，你算賬真是剛剛的。所以大概率，很多人只能去通第5關。
4
雖然你不見得能薅到羊毛，但並不妨礙營銷破局，甚至對開發商的好處非常顯而易見——
1、獲得現金流。每人幾千塊錢，相當於給開發商提供流動性融資，且低息甚至無息。
2、讓你用個人信用背書，讓親朋好友跳過線下環節，直接買房。
以上是對開發商最直接的好處，但對千億級開發商而言，依然杯水車薪，更無法解釋為什麼會形成全行業跟進的局面？
樓市冰封，購買力一夜之間消失，售樓部全部封閉，開發商根本接觸不到客戶，此時只能選擇乾等？ 我們總在說營銷驅動力，平日裡你說啥都可以，只要能賣出去，啥都是驅動力。
可在此時此刻，開發商被點醒——曉之以利，會伐？先不說具體效果如何，大家的參與熱情被點燃了，形成關注度。
按照恆大自己公佈的成績單，神操作3天，全國範圍內認購47500套房源，總貨值達到580億元。好，那麼下面的問題是，一旦樓市重新打開，這4萬多個定金能轉換多少？
現在大家猜測轉換率從40~70%不等，但哥認為都過於樂觀。疫情嚴重打擊中國經濟基本面，政策寬鬆也無法拯救樓市，整個行業短期面臨斷崖式下滑風險。神操作門檻低到只有幾千塊錢，且含有對賭和遊戲成分在其中，所以線上認購的房源中，哪怕精準鎖定到房號，實際也摻雜極高比例投機者。
但投機者就沒價值嗎？對開發商來說，吸引到註冊的這波人，可能比破天荒成交幾套房源更有想象空間。
5
有個不太被人注意的數據是，3天時間有300萬人新註冊參與線上用戶，恆房通累計用戶已經超過1000萬人。這裡麵包含14萬開發商員工，老業主147萬人......那剩下的800萬人呢？
他們可能是社會兼職者，比如微商、羊毛黨，也可能有很多房產中介和其他開發商的置業顧問。
即使我們認為只有一半數據真實，開發商們這波神操作收集的經紀人數量，恐怕也超過絕大多數連鎖大中介公司。對比貝殼花費多大力氣才收集到現在規模的經紀人，開發商果然是大力出奇跡。
就在2個月前，武漢全房地產行業都在聲討的對象，就是渠道分銷商，背後是傳統房地產坐銷模式的沒落，更是開發商自建行銷體系的迫切。是的，大開發商、大資本，怎麼可能長期被勞務公司卡住喉嚨？
這波神操作可以看作大資本的反擊，開發商對渠道的反客為主，一舉擴充出行業最大的房地產線上社群和買賣平臺。
當然，開發商現在的自建平臺才剛起步，卻有可能是開發商奪回銷售陣地，邁出的第一步。
6
處於休克期的樓市，很快掀起一絲漣漪，接著全行業被裹挾進這波浪潮。但實際上，無理由退房+全民線上營銷這模式真正適合的，是“流量型”項目。那些被迫參與，產品又不匹配的開發商，最終可能就是折騰一頓完事。
“啥叫“流量型”項目？
近郊遠郊，低總價低門檻+標準化產品，最好是不限購，且帶有明顯投資屬性的產品。
只要流量大，總價又低，基數一旦做大，總會篩選出一部分人真的掏錢埋單，這是個概率問題。
這波操作，開發商們至少從感覺上，好像把購房門檻拉低到只有幾千塊，激發大家的參與熱情，藉此帶動新房銷售。這套新玩法的底層邏輯就是互聯網那套流量思維——降低准入門檻，先補貼吸引參與，有足夠用戶之後，篩選出願意付費的少數人。
很早就有人說，房地產的本質是金融。對於房企，把房子賣出去重要嗎？重要，也不重要。
房地產是一個看中現金流和高週轉的行業。平日裡，大家把房子賣出去換現金流和騰挪的空間；但在這個時期，你沒法真正把房子賣出去，還用慣性思維去做事，顯然是不夠的，必須直接切入核心。
這種模式，只要有人參與進來，企業就等於獲得了一小筆貸款，沒有麻煩的審批，融資成本還低，到賬迅速，一定程度解決現金流問題。
此外，更重要的是做好新的平臺和流量佈局。前面說了，用戶的行為路徑無非是四種可能。
第一種，完全沒賣出去，沒啥說的，對企業的利好止於一小筆貸款；
第二種，用戶買，那就是企業幾個月後的直接業績；
第三種，用戶用個人信用背書介紹親朋好友買，企業等於多了一位置業顧問幫他賣房，最後依然是幾個月後的業績。
第四種，根本沒人買，攪動一池春水，也收集到經紀人資源；
“疫”時困難，逼出的真不是“剁手”的新高度，而是房企對於行業以及營銷驅動力的理解的新思維。
閱讀更多 房十一 的文章
