為什麼要投資社區型商鋪?

六木傳播


以下根據我自己的個人經驗分享給大家,如有不足之處多至交,算是拋磚引玉!


為了讓老百姓實現“居者有其屋”

國家加大了住宅房建設用地供應

城市人增地減的同時

商業用地的供應也就不再任性

可供開發為商業的土地越來越少

商鋪也顯得愈發珍貴

就目前而言,貨幣通脹壓力加大

人民幣貶值嚴重

相較於股票、基金、區塊鏈等

不動產仍然是靠譜的投資渠道

商鋪,更是比較穩健的選擇

生活離不開商業消費

一旦確立商鋪價值地位

無論世事變遷

商鋪業主始終都能樂呵呵地賺錢

商鋪是長線可觀財富

出租即可坐享豐厚租金

其穩健的吸金力更能讓後代受益

自古好鋪多難求

商鋪投資不僅僅看資金

更要看方位、潛力與商機

“社區商鋪”

——一站一街·陽光裡

絕對更有優勢

01

穩定客流 人氣保障

人們的日常消費

基本在住所/辦公地1公里範圍內

社區商鋪具有得天獨厚的近距離優勢

一站一街·陽光裡周邊

恆大·未來城、泰禾中央廣場等21萬社區居民

和12.4萬萬科寫字樓、酒店商務人士

為保底消費客群

讓商鋪經營更有保障

02

地鐵上蓋 輻射大量流動客群

4號線地鐵上蓋、大興國際機場空港腹地

覆蓋北京乃至全球頂尖人群

一站一街·陽光裡以食尚街區為核心

形成南望京商圈的消費中心

03

臨街開放型商業 聚客能力強

社區臨街商鋪

是大家日常生活的必經之路

臨街商鋪迎來源源不斷的人流

一站一街·陽光裡34-125㎡現鋪

外臨公園,內達公寓

天生自帶人氣磁場


贏銷參謀


我目前有兩套商鋪,一套就是你所說的社區型商鋪,在上海居民區沿街的,另一套是商場類商鋪,在蘇州!所以可以給你一些所謂的建議!首先我認為如果兩者條件和回報率都差不多的情況下,我更偏向於社區型的商鋪,而不是商場類的商鋪!因為商場類的商鋪往往跟著商場的人氣走,不是說不能投資,只是投資需要認定大品牌企業,比如萬達,或者百聯這類的。因為商場招攬人流需要加盟實力以及活動經費,這些往往只有具有一定實力的大開放商才能具備,因此如果一定要投資商場類商鋪的話,請認準大開放商,千萬別買沒名氣,沒實力的商場鋪子,很容易成為空城的!!


其次,對於社區類的商鋪其實並沒有太大的爭議,唯一需要考慮的就是回報率和地段!目前的電商衝擊非常大,只有優質的商鋪才有投資價值,所以一定要認定以下幾個標準:

  • 買商鋪儘量買沿街的,一樓的,可以重餐飲的!目前電商衝擊很大,只有服務類和餐飲類才有市場,才能保證你的商鋪可以高頻率出租!

  • 買商鋪儘量不要買包租形式的,要買能自營的,包租和分成形式的商鋪裡面有太多的貓膩了!

  • 買商鋪一定要買回報率大於7%的,商鋪看的是租金回報率而不是升值率,連租金都滿足不了7%,那你不如投資理財!

  • 買商鋪儘量選擇貸款,並且自己的商鋪出租租金要覆蓋掉每個月的月供!

  • 最後一條買商鋪一定要買離自己居住近的地方,我有個朋友和我一樣身在上海,卻買了成都的商鋪,每次籤合同都要飛成都 ,累不累啊!後來託管給了第三方,只能大肆降低租金來圖個方便!所以買鋪子要買近的!!


總體來說目前投資商鋪的門檻非常高,好的商鋪都要幾百萬才能滿足回報率7個以上,所以要量力而為!雖然說一鋪養三代的時代結束了,但是好鋪子一鋪養一代還是沒有用什麼問題的!對於我來說,我一直認為商鋪是長遠的一項投資,眼光要放遠一些!目前雖然電商贏過了實體,但是誰又能保證未來實體不會捲土重來呢??再說了,比我們發達的日本都是實體幹掉電商的,所以有資金完全可以配置1-2套!總之一點,投資商鋪就是看地段,看地段,看地段!看回報率,看回報率,看回報率!!(重要的事說三遍!)

如果您認同我的觀點,請加我的關注並點贊。謝謝您們的支持。


琅琊榜首張大仙


其實現在的絕大多數商鋪都已經沒有投資價值,回報率甚至連銀行理財產品收益都達不到,根本跑不贏通脹,別說一鋪養三代,養一代都夠嗆。之所以還有人前赴後繼投資商鋪,說白了是因為沒有更好的投資項目,錢在手裡會貶值,實屬無奈。

迴歸正題。為什麼要投資社區商鋪?談談感受吧(內容有些長,囉嗦些,有時間的網友可以朝下看看)。

回答問題前,我們先來了解一下商場內鋪和商業街商鋪都有哪些弊端,通過對比才能知道為什麼要選擇投資社區型商鋪。

從整體情況聊起。

眾所周知,商鋪是一種長線投資,前期只是收回本金,真正賺錢是在後期,這就要求商鋪所在街區起碼保持數十年以上的繁榮,才能保證在一定時間內收回成本並獲利。然而現實情況恰恰相反,隨著城市化建設提速,城市擴容力度加大,很多過去的偏僻之地,似乎一夜之間就高樓林立,商街、商場偏低開花。

城市的變遷,帶來的是商業中心不斷位移,今天人頭攢動,繁華興旺的街區,也許短短數年就會人去樓空,走向沒落。

而商鋪是不能跟隨商業中心轉換而搬遷的,人口密集的一二線城市情況可能好很多,成熟的商街一旦形成,可以長時間保持繁榮;而人口淨流出、消費水平不高的三四線以下城市,則常常面臨城市發展太快的困境,投資的商鋪沒等賺錢,就被新的商街所取代,導致長時間無法收回成本,商鋪經營處於半死不活狀態。

再具體到商場內鋪。

以返祖鋪為例。所謂返祖鋪,就是開發商將完整的商場分割成數十、上百個“格子鋪”出售給不同業主,在以後的一定年限內,由該房地產開發企業以代理出租的形式進行包租,業主與商管公司簽訂年數不等的委託經營合同,或者直接由該企業承租經營,包租期間或者承租期間的租金衝抵部分房款或償還一定租金回報。這對哪些預算較低的投資者是個“利好”,小几十萬也可以買間幾平米的鋪位。

商場內鋪由商管公司統一招商,統一管理,對經營項目要求較高,投資者無法選擇自主經營權,只能以坐收漁利的方式來獲取資金回報。但市場是風雲變幻的,倘若商家經營的好,自然各獲其利,而一旦商場經營出現虧損,那這個商場就會面臨倒閉。作為投資者,無法選擇退場,想租租不出去,想賣又賣不出去,自己經營又孤掌難鳴,只能坐等商鋪“死去”。

這個時候你一定想找開發商清算。但情況是,與你簽約的往往是第三方物管公司,開發商直接將你拒之門外,而此時的物管公司早已更換或者宣佈破產;即便你與開發商簽約,開發商要麼選擇跑路,要麼根本沒錢給你,你的維權將異常艱難。

通過以上情況不難總結:城市化擴容,壓縮了商鋪生存空間;消費人群分流,影響租金收益穩定;集中捆綁式託管經營,制約了商鋪自主經營。

而與商場、商街商鋪相比,選擇投資社區商鋪具有以下優勢:

1、貼近百姓生活圈。

現在的人越來越宅,老年人通常深入簡出,年輕人更愛網上購物,生活必須品能在家門口購買,多一步路都不想走。社區商鋪不僅滿足百姓消費購物需求,更迎合百姓生活習慣。

2、經營項目多樣性。

社區商鋪通常位於小區四周,具有獨立產權,單獨門面,像那些貼近民生的服裝鞋帽、蔬菜糧油、魚禽蛋肉、餐飲小吃、醫藥保健、美容護膚等項目,可以任意選擇,經營範圍不受限制。

3、投資少、收益高。

在社區投資做生意,無需商場那樣高大上,本錢不需要太多,三五萬、數十萬本金就能開店,因此更受那些資金不太寬裕的租戶青睞,更容易找到租戶,租金收益更有保障。

4、位置、客源穩定。

社區商鋪是居民區商業配套,始終跟隨小區而存在,有穩定的消費群體,商品房土地使用權為70年,即便商鋪經營權到期,只要追繳一定的土地出讓金,就可以照常營業。

5、佔用資金少。

商場、商街的商鋪單價較高,特別是商業中心的商鋪,單價往往是社區商鋪的數倍,而社區商鋪單價要少很多,投資風險大大降低,回報率更高,回本時間更短。

那麼,哪些社區商鋪更值得投資呢?簡單概述如下:

1、入住率高的大型社區;2、小區主門兩側,可以開超市、餐館的商鋪;3、面積適中,門臉寬、進深淺、門前無停車位、進門無階梯、採光通風好、(儘量)純一樓的商鋪;4、非交通主幹道兩側的商鋪;5、小區居民消費水平高、物管規範的商鋪。。。

最後需要提醒的是,以上所說社區商鋪值得投資,是相對其他位置商鋪而言,但目前市場商鋪產能過剩(包括社區商鋪),投資有一定風險,需謹慎再謹慎。感謝閱讀!


抽時間來看看


根據國外成熟模式看,社區型商鋪是未來投資發展方向。

  • 社區型商鋪現狀

我國社區型商鋪嚴格來說,大多數都應該叫小區商鋪,或叫臨街住宅底商。在經營上,呈現零散、雜亂、業態混合、產權分散、沒有科學管理等落後現象。

為什麼會這樣呢?

因為我們蓋小區才20多年,蓋小區商鋪就更沒經驗。國外卻已經有幾十年,甚至上百年發展歷史。無論實踐經驗,還是理論研究,都很成熟完善;不論地產商,商業管理公司,投資人,還是社區居民,都知道什麼商業模式是合適的、舒服的。

我們蓋小區主要學習香港模式,香港地方小,土地精貴,商鋪上面都要蓋住房;照搬香港模式後,沒有根據內地實際情況,做本地化研究和改造,加上房地產發展太迅速,來不及停下腳步思考。等實際投入使用,意識到這種模式越來越不好用時,大量的小區已經建蓋起來了。

  • 國外的情況

目前比較成熟的模式是美國模式和新加坡模式,美國模式接近社區範圍內的小型商業綜合體;新加坡模式接近社區賣場。

新加坡最小的社區商業叫鄰里商店,一般1000戶左右會配套鄰里商店,滿足居民生活必須消費品和餐飲;戶數達到8000左右,會配套一個更大的社區商業,叫鄰里中心,檔次屬中檔消費,經營內容主要是日常消費品、餐館、診所、幼教等,大部分居民消費都可以在這裡完成。居住人口達到6萬戶左右,會建設更大的社區商業,叫新鎮中心。屬高檔消費商業,涵蓋內容包括娛樂、銀行、百貨、餐飲、高檔商品店和大型超市等。

美國模式屬於社區型商業體,商業消費針對社區居民。一般在3公里左右會配套一個,商業體面積在3000-10000平米;在商業體內,附近居民散步就可以滿足買菜、洗衣、便利店、餐飲、影院、健身、金融、教育等家庭所需的各種消費,基本就是“一站式”消費服務。

美國社區商業體規模佔商業總體量的60%-70%的水平,確實非常發達。這得益於美國社區商業體開發有一套成熟的模式:房地產商先立項,可行性調研,完成設計規劃,做預算,尋找投資人,建設社區商業體,自持商業體產權,交給商業管理公司統一管理和運營,租金收入按約定分成。


  • 國內部分地產商的實踐

最近這幾年,國內地產商加強了這方面的研究和實踐,陸續有這樣的模式出現。比如恆大地產劇場模式,社區商業以恆大地產自持產權的電影院或電影城為主,其餘商鋪對外招租,或賣掉回款;藍光地產“紅街”模式,打造社區商業街,招租基本消費需求的業態,商業街產權部分自持,部分對外出售;龍湖地產“星悅薈”,社區商業主要針對中產家庭,滿足社區居民娛樂、美食、購物、家居等消費需求。

美國、新加坡社區商業都是自持產權,交給專門的商業管理公司運營,更容易統一規劃、統一招商、統一管理。國內地產商的這些嘗試,基於投資壓力,最後還是將部分產權出售,對後期商業運營和管理是不利的;對於經營不理想的社區商業,也不宜投資。

  • 社區商業投資建議

目前看,市場上絕大多數小區商鋪,都不是國外先進模式說的那種商鋪。從地產商的實踐看,部分實踐“水土不服”;部分實踐較為成功,比如昆明世紀城“金源購物中心”模式。

我們的社區商鋪還處在初級發展階段,商鋪模式比較落後,但存量規模龐大,長期內無法替代。因此,這些商鋪將承擔起未來幾十年內,小區居民的各項消費需求。

一般小區需要的業態:便利店、餐飲、菜場、郵政快遞、糕點店、洗衣店、藥店、診所、社區衛生服務站、健身、教育培訓、幼兒園等。

因此,投資適合這些業態經營的小區商鋪,會有比較好的租金收益,出租率也會比較高。至於價值增值情況,要具體看小區體量和品質。小區居住人口多,商鋪數量有限,往往不愁租,租金收益高,價值增值空間大。


房壇法菜


為什麼要投資社區型商鋪?最主要的原因是社區商業是當今零售發展的重要板塊,並且未來潛力巨大,社區型商鋪有很大升值空間。

第一,社區商業發展潛力巨大,社區型商鋪有升值空間

零售業演進到今天,有幾個特點:

1、一是消費習慣改變,消費者不再願意去大型商業體購物,不再需要集中購買,便利性和體驗好的身邊小店更有吸引力;

2、二是零售業正在走小而美和個性化路線,那些有特色有個性的店鋪將獲得欣賞;

3、三是社交化電商等商業模式核心載體都在社區,也就說很多的產品和服務變現,都是要通過社區與用戶對接。

以上3點很大程度都在社區商業範疇內,這個時候,如果有一個社區型商鋪那是一種什麼體驗呢?我想,無論是投資還是自營都是不錯的選擇。

第二,社區型商鋪性價比高,投資風險較低

相比於商業綜合體商鋪、商業街商鋪,社區型商鋪的城市中心位置肯定是比不上的。但也正因為如此,投資額度也會相對較低,甚至同樣的投資多買一兩套社區商鋪也有可能。再加上大型商業體和中心型購物場所逐漸萎縮,價值縮水已是大勢。社區商鋪投資額度小,轉手轉讓也都方便。

第三,社區型商鋪創造更多的商業機會

投資社區型商鋪還有一點好處,不論是投資後轉租,或者是自營自己幹,最終都有可能孵化出一個自己的商業形態。轉租出去,租方會根據社區人群、競爭、自身專業度等匹配經營業態,投資方也看在眼裡,學習了。如果自己投資自己做,也是有機會的,但這個要有創業思維。只要關注,完全可以在投資的同時,尋求一些未來更好的商業機會。

最後,投資社區型商鋪肯定是首選。至於買哪一個區位的社區型商鋪更好,那需要根據實際情況,做好周邊論證和投資測算。我想做為投資的一方,都很清楚如何去行動,就不用多說了。


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商鋪的種類有很多,目前越來越多的投資者傾向於投資社區型的商鋪,我來說說社區型商鋪有哪些優點和我遇到過哪些坑。


社區型商鋪的優點


  • 社區型商鋪經營獲客成本相對較低

不同於商業街商鋪,社區型商鋪周邊就是大量的居民在這裡居住,這些商鋪已經跟居民的日常融為了一體,無論是主動還是被動社區型商鋪始終在居民的視線之內,可以說是自帶流量,在這兒主力店的帶動不是必須的。而對於商業街商鋪來說,它需要給顧客一個充足的理由才能說服顧客克服時間和距離的成本去到商業街區購物。這個難度就大大提升。尤其在目前競爭激烈的環境下,一般商業街商鋪要繁榮起來主力店的帶動非常重要。

  • 社區型商鋪可以滿足周邊居民的剛性需求

比如說小的便利店、理髮店、早餐店、藥店等等,這些項目不大但關係著人們的切身需求,在社區經營是很適宜的。

  • 社區型商鋪可以提供快速便捷的服務。

我們說電商對商鋪的影響很大,電商其中的一個優點就是購物便捷,但同時貨拿到手需要物流的時間,而社區型商鋪就同電商形成了錯位經營,在購物便捷度相差無幾的條件下貨品可以立刻到手,滿足了居民生活日常那些部件雖小但需要立刻就用的貨品需求。


社區型商鋪投資過程中需要注意哪些坑呢?


  • 社區的入住率和人口密度越高越好。

投資商鋪一般都是一手商鋪,購買商鋪時居民可能還沒有入住,那需要對住宅購買群體有個瞭解,最好都是買來自住的,如果很多是投資的話後面的入住率就會有問題。

再一個不要買周邊是低密度小區的商鋪。像洋房、疊拼、聯排小區。人口密度低影響商鋪經營。

  • 一定要臨街商鋪。

有些社區商鋪在小區的內部,這樣消費群體就有了侷限性,商鋪的價值也大大降低。而臨街商鋪不僅能照顧內部也能有外部的客流。

  • 商鋪的內部設施要問清。

做餐飲需要煙道,而有的商鋪是沒有煙道的,這就對經營的業態有了限制。另外有沒有煤氣預留口,電壓是220V還是380V也非常重要,餐飲設備需要的功率大,很多時候需要電壓380V,經營項目的不同對於電的要求也不同,最好是380V。如果初期不具備後期改或增容很麻煩而且費用也很高。

  • 千萬不要圖便宜。

開發商賣商鋪時對於不同位置的商鋪有不同的定價,位置越好價格越貴,這時我們如果有能力盡量買位置好也就是貴的,單價雖然貴但租金也會高,最重要的一點是相對於位置差的鋪子可以儘快租出去,而且後期空置率也低。這個很重要,這方面我之前有切身的體會,經驗和教訓都有。你想想如果空幾個月這費用算下來整體收益會差很多。

  • 周邊商鋪的供應量要搞清楚

供應過量的現象比較多,這個坑最好不跳進去,如果沒有其他好的項目可選,那一定要買位置最好的。

以上是個人的切身體會,希望對你能有所幫助。


蘆花莊園的老李


朋友們好!

現在投資社區型商鋪是比較合適的。畢竟社區型商鋪最貼近消費者,而且擁有固定的社區客戶群,不用擔心客源,因此,社區型商鋪可以說是投資商鋪的比較好的選擇了。

社區型商鋪貼近消費者

現在來說,社區型商鋪是最貼近消費者的商鋪了。現在零售業已經下沉到了社區,未來社區型商鋪可能會佔據越來越大的份額,畢竟現在人們越來越忙了,購物時間也是越來越有限。

社區型商鋪開設在社區裡面,價格也不算貴,而且好多社區型商鋪還能夠送貨上門,能夠極大的節約客戶的時間,可以說是非常貼近消費者。這樣的社區型商鋪消費者肯定是非常喜歡的了。

因此,現在社區型商鋪因為貼近消費者,因此,可能未來會有較好的發展前景。

社區型商鋪單價可能較為便宜

一般來說,社區型商鋪跟大型商超的商鋪比起來,可能單價反而稍微便宜一些。好多商場超市的商鋪佔據的位置可以說是寸土寸金,人流量密集,因此,好多商鋪單價比較昂貴。

社區型商鋪好多位於社區裡面,主要服務對象就是社區裡面的客戶,因此,社區型商鋪的單價好多是比大型商超的商鋪單價稍微便宜一些的。

社區型商鋪單價相對便宜,可能未來的盈利率就會高一些,這也算是社區型商鋪的一個優勢所在了。

投資社區型商鋪要注意的幾點

投資社區型商鋪的時候,一定要注意社區的位置和住戶總量,還要注意一下商鋪的租金回報率,還有就是商鋪是否臨街,門頭是否高大等。

一般來說,投資社區型商鋪的時候,第一是要注意考察好社區的居民總量和住戶的層次等方面的情況。如果社區裡面都是高收入群體,那麼這樣的社區型商鋪可能更具備投資價值。

第二是要注意商鋪的位置,是否臨街,是否臨著十字路口,門頭是否高大,能夠放置大型的牌匾等。

第三是要注意租金回報率。一般來說,商鋪的租金回報率不能低於5%,最好能夠達到7%以上,租金如果能夠覆蓋每個月的貸款還款額,這樣的商鋪可能投資起來壓力就比較小了。


綜上所述,現在社區型商鋪投資是比較合適的。社區型商鋪更貼近消費者,未來可能發展前景將比較好。



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睿思天下


如果投資的目標要在社區商鋪和商場式商鋪、專業市場商鋪等之間選擇,建議選社區商鋪。


[社區商鋪值比其它類型商鋪有優勢]:

1.可獨立做生意,不用將命運寄託在第三方的運營管理。

商場式商鋪和專業市場商鋪對運營管理公司的水平和整體商業環境依賴性非常高。項目整體運營得好,則一鋪養三代,例如廣州天河城等。項目整體運營不好,則血本無歸,租不了賣不掉,每月還要還銀行貸款,這類失敗的案例每個城市都多。但社區商鋪不一樣,獨立產權獨立門戶,可獨立引流經營。

2.具有穩定的業主客源基礎

商場式商鋪和專業市場單靠鄰近的客源難以餵飽,需大力度拓客引流,沒推廣支持人氣會不足,生意難做。社區商鋪屬鄰里型商業,小區及周邊的業主即可滿足人氣需求。

3.業態靈活,相對容易出租

商場式商鋪和專業市場商鋪場按樓層或區域統一規劃業態,租戶較單一。社區商鋪適合的業態五花八門,租戶廣泛,出租相對更易。

社區商鋪雖然比其它類型商鋪有優勢,但如果還有其他投資渠道,最好目前不要投資商業地產。無論租金回報率還是升值空間均不理想。現在很多小區的商鋪租金回報率在4個點以下,轉讓也賣不了好價。

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房微言


優勢就是客流固定吧,租金有保障,社區裡的基本都是日常需求的那些比較多,租金比較穩定,對比起來市中心地段的商鋪風險小一點,收益升值回報穩定,不會忽然大漲或者下跌。原因很簡單,但是玩法不簡單。

先講一個事情。之前我去看的那兩個都是全國百強湖南五強縣裡的社區商業,本地消費能力並不弱。但是被搞成了小型綜合體,住宅售罄快兩年了商業還未完成銷售,除了一樓臨主路的門面其餘的基本沒賣動。這次我們要求20%的佣金並且日結,如此苛刻的條件開發商也同意了。從此案例可以看出現在的商業地產風險有多大。

還是那句話,先搞明白你投資社區商鋪的目的是什麼?

你是否會有自營的需求?你對投資回報的要求是怎樣的?你對風險的承受極限在哪裡?很明顯不同的需求對物業的要求是不一樣的。

判斷商鋪投資價值第一步就是收益測算,先參照周邊項目的收益情況來預判本項目的收益水平,不能滿足要求的就不用往下看了。現在我們不談自營的情況,只講投資。就說那個單價4萬的鋪。70平米就是280萬,按照40年使用權計算,每年要有7萬的收益才能保本,換算到每月每平米的收益必須達到90塊以上(算上稅費和持有成本),如果要有5%的年回報,那就是前20年平均每月每平米的收益必須達到180塊以上。當然商鋪升值也算收益,但是不能按當時的報價或者成交價來算,應該按當時的銀行抵押評估價來算,因為這是你套現最穩定快速的渠道。另外必須注意一點:土地使用權是有年限的,而且商業物業的續期必然要付出比較高的代價,在政策明朗化之前,不能過於樂觀地估計商鋪的升值曲線。好了現在你可以對周邊的商業做一個詳細的調查,看看最近幾年的租金變化以及出租率轉手率。

根據第一步的調查如果確認區域商業的普遍收益水平達標,第二步就來具體分析商鋪本身是否具備達成收益目標的能力。

我們要先搞清社區商鋪的特點。它依託的是本小區頂多是臨近一兩個街區的人口消費力,對常住人口數量、區域消費能力、區域消費習慣、步行可通達性、業態適應能力、昭示性、體驗感都有要求。我經常遇到一個片區裡有的社區商鋪運營極好而臨近社區的商鋪卻死氣沉沉的情況,造成這種局面就跟前面提到的那些條件有關。

1、看小區住宅銷售情況以及入住情況

社區商業的核心消費群體是本小區居民,因此入住率和入住人群的特徵是非常重要的。居民越多消費潛力越大就不用說了,居民的收入水平和社會層次決定了他們的消費頻次和額度,也就決定了該社區商鋪的租金承受上限,還會決定未來的升值潛力。

2、看商鋪與住宅之間的關係

我在這裡把平常所說的地段進行了更細緻的拆分,先說本小區的商鋪與住宅關係。是否在居民活動的主要動線上?離人行主要出入口的距離如何?昭示性如何?通達性如何?與本小區居民的聯繫是否便利決定了這個商鋪的收益下限。注意,所謂緊鄰開發商自持的集中式商業並不代表就一定擁有最大的人流,這年頭開發商自持商業做得比屎都爛的項目實在太多了。

3、看商鋪與周邊的關係

周邊樓盤是否已有較穩定的社區商業整體運營?如有的話與本小區商鋪的互動是否便利?周邊是否有學校醫院等人員較密集的社會場所?如有的話與本小區商鋪的互動是否便利?在行駛的車輛中是否能看到本商鋪?商鋪周邊的停車便利性如何?商業運營是越扎堆越好做,所以能與周邊已穩定運營的商業連成一片必然能夠帶動本小區的商鋪收益。社區商鋪與外來消費人群的聯繫能力決定了這個商鋪的收益上限。

4、看商鋪本身的產品條件

商鋪的面寬進深比如何?柱距多少?柱網結構如何?層高多少?水電氣條件如何?消防管網布置情況如何?店鋪立面的設計和改造空間如何?產品條件決定了使用性,也就限制了業態的範圍,從而影響了未來的收益潛力。這裡面的具體套路可以寫一本書出來我就懶得詳述了,總之多看看生意好的商鋪是啥樣子,照著那個樣子選就是。

第三步是看社區商鋪與周邊商業的業態關係以及與本社區主力商業的業態關係。這一點要結合上一步來看。

兩個樓盤的位置關係規劃條件使得商業聯動具備基礎的話接下來就看目前的業態構成情況。低端的同質化的業態既影響租金收入的增長也會導致居民的消費意願偏低,從而導致商鋪的升值。這裡需要做的重大判斷就是:到底是區域本身無法容納高端業態還是區域商業運營水平過低?如果是前者,那麼這個商鋪的價值就沒有那麼高,如果是後者,那麼就留下了引入高端業態獲取更高回報從而推高商鋪價值的空間。這時,物業的產品條件決定了你能否滿足引入高端業態的硬件條件。

而社區主力商業這個東西就更加有學問。由於各地對於商住比的瘋狂追求,開發商們大多被把控著把社區商業做出了小型綜合體,可是活得好的社區小型綜合體實在是少之又少。然而在進行銷售時往往主力商業還未正式營業,所以開發商會畫一個巨大的餅吹噓未來的收益前景,由此把靠近主力商業出入口的商鋪賣出高價。對於這種情況要聽其言觀其行。開發商吹的牛逼是沒有聽的必要的,不如去看看他過去操作的項目裡主力商業的運營情況,或者看看開發商聘請的運營公司過往操作項目的實際運營情況。一般而言我非常不信任社區主力商業,所以我個人會選擇靠近人行出入口而不是主力商業的商鋪。如果從過往案例看主力商業的運營是靠譜的,那麼與主力商業的業態配合就會尤為重要,你需要的是利用主力商業帶來的流量而不是和主力商業進行競爭。這個時候物業的產品條件同樣決定了你能否滿足引入適合業態的硬件條件。

請注意:不同業態的租金承受情況不同未來發展空間以及持續生存能力都不同,但是不顧現實的業態構成,無論是盲目追求高利潤業態還是繼續引入同質化業態都會影響到租賃收益以及商鋪本身的增值。

第四步看銷售條件。銷售型商業是開發商獲取利潤的核心產品,所以在定價以及制定銷售政策時會緊緊圍繞開發商的資金和利潤要求來做。既然要保證開發商利潤,那麼肯定就得從業主手上扣利潤了。

1、贈送面積。常見的就是所謂買一層送一層。沒錯層高確實夠你再搭一層,租賃面積似乎增加了,那麼售價高一點是不是很合理?可是這種做法有很大風險。嚴格來說戶內的搭建如果未經審批全部是不合法的,只是看政府想不想管。但是從上海整治商住的經驗來看,你敢相信政府會一直放任不管?只不過是等著哪天要錢了來砍一刀罷了。

2、返租。無論是返到總價還是返到首付裡,歸根結底都是通過銀行放款來套現,絕沒有真正讓利的可能。雖然降低了投資者的進入門檻,但是也加大了持有成本,現在利率低還不覺得,要是進入加息通道你就會知道厲害了。

3、金融扶持。簡單來說就是組合貸款,同樣是加大持有成本的做法。

4、分紅型。這個玩意一般倒是不會在街鋪銷售中出現,而是在產權式商鋪中做得多。當你看到某個商業說要做分紅型產品的時候你就可以知道,開發商打算套現跑路了,承諾的五年十年分紅加回購能夠給到三年就已經非常有良心了。

總結來說乾乾淨淨的常規銷售政策雖然看起來不是很誘惑,但踩坑的風險也比較低,看投資者自己的權衡了。

第五步看競爭關係。為什麼把這一條放到最後?因為這一條很難講。相鄰幾個小區的沿街面都鋪滿了商鋪,供需關係肯定不平衡,但是一定就會做不起來漲不上去?真的未必。

當然業內自己是有公式的,從運營來看非區域中心型的社區商業面積一般佔到總建面的5%上下是最好的,最多不超過10%。但是現在湖南區域內我還沒見過哪個稍大點樓盤的商業面積低於20%,多出來的10%在哪裡?就在那個小型綜合體上,除去那個綜合體其實商業面積還是相對合理的。話說回來,綜合體裡如果放個酒店或者牛逼的美食城品牌,甚至放個不錯的牙科醫院眼科醫院整容醫院之類,它會放大社區商業的輻射範圍,帶來更遠半徑的消費人群。而這個綜合體是否能運營起來就是個非常大的不確定因素。

另外城市的發展和規劃的調整也是不確定的。以國內地方那種換一任老大就換一個重點發展區域的尿性來說,你真不知道下一個十年這個區域是站在風口還是一路衰敗。


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如今早已經不是一鋪養三代的時代了,產能過剩供大於求加上電商等各種因素衝擊之下,商鋪現在的行情是賺少虧多,出租難、轉手難、租金上漲難、回報率持續降低率,很多甚至連銀行理財產品收益都達不到,根本跑不贏通脹。

不過也不是說商鋪完全沒有投資價值,有的商鋪地段位置好商圈成熟或者後期發展繁榮收益也是很不錯的,此外,如果打算投資商鋪,社區商鋪是一個不錯的選擇。

與商場、商街商鋪相比,選擇投資社區商鋪具有很多優勢。首先,社區商鋪服務周邊居民,客源穩定,人流量有保障。其次,投資成本遠遠低於商場商街商鋪,同樣面積社區商鋪總價可能只要商場商街價格的幾分之一甚至十幾分之一,投資風險大大降低。第三,收益快而且穩定,由於社區商鋪租金相對便宜,而且店鋪可經營範圍靈活廣泛,通常能很快出租,不容易空置。

如果要投資社區商鋪,可以儘量選擇入住率高的大型社區,最好在小區大門兩邊的一樓,面積大小適中,採光通風好,而且考察過周邊競爭不大的商鋪。

不過投資商鋪總體而言還是有一定風險的,過戶稅費高,貸款期限短,維護費用高,最終有可能落到租不出又賣不掉的尷尬境地,投資一定要謹慎。


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