房地產市場正從過去高速發展逐步進入有質量發展的行列中，在“增量未見頂，存量剛開始”的大背景下，客戶需求也在發生變化。
在這其中，我們發現，未來十年購房主力人口將比過去十年減少6000萬，這一結論主要是通過目前的年齡結構測算的未來購房人數得出的。
據測算，到2030年，中國60歲以上的人口將達到3.6億，比現在增加1.1億，50到60歲增加585萬人，這些人是過去的購房主力人群。與此同時，到2030年，20-50歲適齡購房人口下降至5.65億，較2018年減少6100萬，其中20-40歲年齡段人口會下降6400萬，適齡購房人口的減少主要來自於此。
正是由於未來十年人口結構產生的變化，未來市場也會由於購房者主力人群需求的轉變而發生轉變，本文主要通過分析各年齡層的購房需求及偏好以期瞭解未來市場的真正需求與變化。
01
20、30、40養老地產需求弱
1920、1930和1940年代出生的這些人，目前都已進入了真正的高壽階段，隨著銀髮經濟的蓬勃發展，市場上也出現了不少養老地產項目。
但是我們做了一個統計，在這些高壽老人當中，只有2%的老人年收入高於7萬元，這就意味著，20、30、40年代的老人，有養老的需求，但他們很難有養老地產的需求，因為他的購買力很弱。
現代社會，隨著老人越來越健康，越來越長壽，從目前的統計來看，進入養老院的平均年齡是85歲，這在一定程度上也和養老院數量較少相關。
但是從身邊最常見的情況也可以發現，一般健康的老人在家裡還是頂樑柱，很多年輕人包括第三代都得靠老人在家裡帶著。所以這部分人群的養老地產需求其實非常弱。
02
50、60後基本退出購房行列
根據克而瑞調研數據來看，9成以上的50後、60後已經擁有自有住房，未來仍打算購房的比例僅有15%，且其中不乏“幫子女購房”的需求。
其中15%有購房打算的50、60後中，有7成受訪者的購房目的是自住、改善及養老，15%是為子女購房或準備婚房，剩餘16%的受訪者買房則主要是為了投資。
03
70、80後二孩購房需求興起
在絕大多數50後、60後退出購房行列的同時，另一類購房需求悄然而起：2016年全面二孩政策實施以來，連續三年二孩出生人口分別為721萬，883萬和762萬，二孩在新生兒中佔比已經達到5成左右。
而在本次受訪人群中，70後和80後中有4成家庭因為二孩而產生換房需求。
本次受訪的二孩家庭中，在二孩出生前後換房和未換房的比例分別為41%和59%，其中換房的4成家庭中74.7%都選擇置換新房，25.3%選擇置換二手房。
04
90後正處於購房需求高峰期
從各個年齡段受訪者是否已經購房的統計來看，90後正處於從“未購房”向“已購房”轉化的高峰期，是市場主力購房者。
在已經購房的90後中，8成手中僅有一套房，二套和三套的擁有者比例分別為15.8%和3.1%。
結合未來購買計劃看，90後也是購買最為迫切的群體：未購房90後群體中，有26%的人表示一年內就要購房，這個比例較95後、00後高出10個百分點；計劃三年內買房的比例近7成，相較00後明顯高出20個百分點。
與迫切的購房需求形成鮮明對比的，是90後仍然相對薄弱的購買實力。
5成左右的90後個人年收入在5萬元以內，個人年收入在10萬以上的比例僅有22%。相比之下70後、80後群體中近3成人年收入在10-30萬，且有15%左右的人年收入在30-50萬區間。
切換到家庭視角來看，90後的收入水平出現了較大幅度躍升：90後大部分家庭年收入在10-30萬之間，且家庭年收入30-50萬的比例達到23%，而家庭年收入在10萬以下的家庭僅有25%。
結合90後的欲購總價分佈情況來看，欲購總價在100-150萬之間的90後佔比最高，按照普遍首付3成來看，購房首付在30-45萬之間。
以最受歡迎的總價段為例，假設一個90後家庭年收入的一半用於日常生活，另一半用於攢錢首付，則有41%的家庭每年僅有5-15萬元可用於支付首付款，短則需要2-6年、長則需要9年才可湊齊首付，這也從側面反映了目前50後、60後“為子女購房”的必然性。
05
95後分化，00後是生力軍
進入職場時間較短的95後在購房方面不如90後迫切，受訪95後中僅有四分之一已經購房，而從目前95後的需求情況來看，95後在居住狀態上正處於明顯分化時期，主要可分為：租房、購買剛需小戶型和直接購買改善產品三類。
租賃：95後受訪者中有65.4%的人當前正處於租房入住狀態，且8成受訪者表示曾經有過租房經歷。結合95後購房計劃來看，短期內（一年內）準備購房的比例僅有17%。
剛需小戶型：一部分95後在購房的時候選擇購買剛需小戶型，一方面是受到購買力的限制，另一方面是隨“寵物消費”逐年遞增，養寵物獨居成為年輕人的熱門選擇。
直接改善：95後群體中出現了一批“房二代”，受父母名下有房且不止一套的影響，這部分95後在購房的時候往往跳過剛需，直接購買改善類產品。
值得一提的是，雖然目前00後剛邁入20歲的門檻，但這一群體是未來5年後購房的“生力軍”，2018年，00年代出生人口達到1.6億人，佔全國總人口的12%。調研結果顯示，00後群體中有37.9%計劃5年內買房，33.1%計劃3年內買房。
06
購房因素中教育需求登頂
整體來看，受訪者在購房決策中考慮的因素高度一致，學區、品牌開發商和物業、公共交通是最受關注的三個方面。
無論哪個年齡段的受訪者，最關注的都是學區因素，尤其80後、90後對學區的關注度集中度分別達到17%和15%，明顯高於對其它因素的關注程度。
除學區因素以外關注度最高的三項為開發商、物業和公共交通，其次是商圈及社區配套。
值得一提的是，價格在實際購房中被關注的程度並不如預想中高，在11個選項中“價格便宜”的關注度僅排第8，這說明購房者在決定購房的時候一定程度上願意為了配套和品質支付溢價，也更突出了90後群體需求與購買力之間的矛盾。
總體而言，各年齡段購房者面臨著不同的痛點分化，過去十年，市場上的產品沒有變化，不同企業不同項目，但外立面與戶型卻很相像，這一方面是過去十年的高週轉模式，另外一方面也是產品升級到一定成為之後的同質化趨勢，也就是所謂的“經典”產品：這種立面最安全的，這種戶型也是最好賣的。
但是未來十年，在房住不炒的大環境下，住宅迴歸居住本質，產品會出現加速創新。
對開發商來說，一方面好配套、好品質是產品最強的競爭力，也是產品溢價的重要依賴。另一方面，如何進一步在細分市場上贏得不同需求客戶是在存量市場致勝的關鍵：正如95後表現出來的居住狀態分化一樣，租賃、小戶型、改善需求以及從而衍生的管家服務、物業服務等也是值得拓寬的業務面。
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