農村房屋買賣合同是否有效?如何判定?


我是鄉鑑,我來回答。

農村房屋買賣合同是否有效,如何判定?

判定農村房屋買賣合同是否有效,要看雙方簽訂的合同是否合法,如果違反了過年法律規定,那麼這樣的合同就得不到法律保護,自然這樣的合同在法律上是無效的。

與城市商品房交易有區別的是,農村房屋買賣會涉及房屋下面宅基地使用權的問題。因此,農村房屋買賣,既要符合房屋交易的規定,又要符合宅基地政策。


農村房屋和宅基地政策

1、在農村建房子,必須具備農民的身份,要是村集體成員。

2、農民蓋房子,必須要有宅基地使用權證,然後再申請農村個人建房建設工程許可證,批准後方可動工建設。房子建好後,

3、宅基地屬於集體土地,農民只有使用權,所有權歸村集體,而且宅基地使用權不能轉讓給城裡人。也就是說,如果要農民要賣自家房子,目前只能賣給同村的農民,不能賣給城裡人。


4、農民蓋的房子要合法合規,手續要齊全。如果未批先建或不按批准建設,都算違規建設。這樣的房子不合法,即便雙方簽訂房屋買賣合同也是無效的。

5、必須一戶一宅,如果購房人已經有房子了,是不能再去買他人的房屋,因為這樣不符合宅基地“一戶一宅”政策規定。

基於以上條件,可以大致判斷雙方簽訂的房屋買賣合同是否有效。


鄉鑑


農村房屋買賣合同是否有效,可不是一句簡單的“有”或者“沒有”可以解答的,它得根據實際情況具體問題具體分析。

農村房屋買賣合同要想有效,它首先得符合一個前提條件,那就是:

賣房的人和買房的人必須得是同一個村的村集體經濟組織成員,也就是說雙方得是同村的農業戶口人員。因為農村房屋基本屬於小產權房,只允許在村民內部間進行交易。

而在判定買房一方是否具備該村村集體經濟組織成員資格時,一般是以家庭為單位的。也就是說,只要買房一方的家庭中有一個成員是該村的農業戶口人員,那麼該家庭就具備了在該村買房的資格。

在符合了這個前提條件之後,還得符合買房的一方是沒有宅基地的,他符合宅基地申請的條件。

比如說買房一方是因為:分戶成家缺少宅基地的,外來人員落戶本村缺少宅基地,因被列入規劃需搬遷而缺少宅基地的等等。

滿足了上述這兩點之後,就可以向本村村委員會提出申請,經村委號報請上級政府部門批准同意後,簽訂的房屋買賣合同就是合法合規有效的。

另外,像一些比較特殊的情況,諸如:

1、農村房屋經過多次買賣之後,不管前面多次交易的買方是否是該村村集體經濟組織成員,只要最後的買方是房屋所在地集體經濟組織成員,那麼這一系列的房屋買賣合同均會被認定為有效。

2、買房的一方在買房時,並不是賣房方所在村子的農業戶口人員,但隨後就將戶口遷入該村,那麼這種情況下,房屋買賣合同應認定為有效。

3、賣房一方在賣房時還是本村農業戶口人員,但在賣房後從該村遷出戶口,這種情況下,房屋買賣合同也是有效的。


但是,並不是說滿足了上述條件,房屋買賣合同就必定是有效的。

按照法律規定,如果在房屋買賣中,存在以下行為,那麼該合同就會被判定為無效。


陌上花開且緩歸






大美西域胡楊57312731


根據農村房屋買賣合同主體的差異,可以將農村房屋買賣合同分為三類

1.農村本集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同,應認定有效。因購買者具有房屋所在地集體經濟組織成員身份,這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙。

2.本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋買賣合同,效力認定應慎重對待。國相關法律、法規雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓,但如前文所述,法律、法規對農村居民轉讓房屋所有權並無禁止性規定,而國家相關政策也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此,法官就不應、也無權在法律未禁止房屋轉讓的情況下,憑主觀認識去用禁止農村宅基地使用權轉讓的規定來否定農村房屋買賣合同的效力和妨害農村村民對自己房屋所有權的行使。因此,筆者認為對這類農村房屋買賣合同,只要其符合合同法關於有效合同其他要件,應依法認定為有效合同。

3.農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋買賣合同,以認定無效為原則,以認定有效為例外。對於農村居民是否能向城鎮居民出售房屋,國雖無法律、法規的相關禁止性規定,但2004年11月2日,國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》規定”改革和完善宅基地審批制度,加強農村宅基地管理,禁止城鎮居民在農村購置宅基地。“這些雖然都是國家規定的有關政策,但根據國民法通則第六條”民事活動必須遵守法律,法律沒有規定的,應當遵守國家政策“的規定,法院在司法中應當嚴格適用。因此,北京市高級人民法院、山東省高級人民法院和上海市高級人民法院對此類案件做了明確,明確宅基地是農民的重要財產權利,嚴禁宅基地進入市場進行交易。農村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則,以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙


分享到:


相關文章: