房價一直上漲,商鋪為何貶值?

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房價一直上漲,商鋪卻貶值,其實看看最近幾年的大環境就可以得出結論。


從收益率上來說,商鋪曾經以一句“一鋪養三代”的口號在房地產市場流行,更吸引了很多人去投資商鋪,但事實卻是,一鋪連一代都沒有堅持到底,就已經出現了貶值的趨勢。


現實就是,實體行業越來越難經營,高昂的房租成本加上人員工資,成為壓倒實體行業的稻草,所以關店歇業的店鋪越來越多,在這樣的背景下,商鋪的所有者不但不降租,甚至還年年漲房租,這有悖於人之常情的行為,只能讓實業從業者越來越牴觸。


將來的經濟社會,一定會進入一個細分化的時代,僅僅靠一個商鋪就能輕鬆掙錢的年代,已經一去不復返了,畢竟,黃金地段每個城市都只有那麼一些,不可能所有的商鋪都是不愁租的。

這個時候的經濟越來越向碎片化轉型,場地和房子已經不再是經營的核心了,畢竟,用戶使用移動互聯網的習慣越來越強,至於你的地段是不是核心地段,並不是最重要的,只要能找到就行。


所以,商鋪貶值,甚至將來的住宅貶值是大趨勢,一堆鋼筋水泥的東西,最終沒有了人,不還是一堆鋼筋水泥?


華文商訊


最近,有一位網友告訴我們,在2019年5月份,他買了一套商鋪,算上稅費共計200萬元左右,結果到了8月份,該片區域的商鋪均價已經降到了30多萬元。值得一提的是,上半年這些商鋪的租金都在10萬左右/年,結果到8月份,多數只有五六萬元了。這位網友詢問,房價為啥一直在上漲,而我投資的商鋪卻在貶值呢?

對此,我們認為,房價也並非一直在上漲,2019年各地房價走勢已經出現分化,今後幾年房價必然會走下降通道。而過去曾經的一鋪養三代的商鋪投資已經結束,而將會走向商鋪貶值之路,投資者在購買商鋪時千萬要注意投資風險。

第一,房子對任何人來說都是用來居住的,而商鋪是純投資品。人們可以不投資,但不能不解決居住問題。資料顯示,從1998年開始,到2018年這20年時間裡,國內商品房銷售已經達到了2億多套,即使打掉了投機性購房需求,但剛性購房需求還是存在的。而商鋪就不同了,是用來做生意的特殊工具,市場對商鋪的需求是有限度的。

第二,如果國內經濟持續向好,那投資商鋪的人會多起來,租賃商鋪的商家也會絡繹不絕,畢竟大家都有得賺錢。而一旦實體經濟不景氣,很多商鋪出租困難,導致價格不漲反跌。當然也有房東為了賺錢,不僅不肯降價,還要漲租金,導致租戶也只能把租金分攤到商品的價格裡,結果是租戶的競爭力越來越差,甚至連高房租也付不起,只能捲鋪蓋走人。經濟形勢不好,也是商鋪跌價的原因之一。

第三,國內商鋪總量已經過剩,投資商鋪風險已經越來越大。現在不管是一二線城市,還是三四線城市,都建立了無數商鋪,因為每一個商業住宅地產項目,都要連帶建立不少商鋪。同時,各類商業綜合體,都在各大中城市拔地而起,無數商鋪蜂擁而入,導致商鋪市場早已供過於求。

第四,電商網購平臺對實體商鋪的衝擊力不容小覷。數據顯示,2018年中國電商交易額是31.63萬億元,網絡零售9萬億。如果沒有網購的話,至少有50%,即4.5萬億資金進入實體店購買。對於那些銷售標準化、同質化商品的實體店來說,國內年輕群體都在網上購物、訂餐,實體店早已到了門可羅雀的光景。而那些經營實體店的人紛紛歇業,投資商鋪的房東能把商鋪租出去,每個月有點收入,就已經算是不錯了。

很多人感到困惑,房價上漲為啥商鋪沒跟著上漲?實際上,房子與商鋪是完全不同的屬性,房子是住人的,需求量大。而商鋪是用於投資賺錢的,在國內經濟向好的時候,房東和租客還能達成共贏,但是在經濟不景氣時,租客少了,房東也賺不到錢了,甚至商鋪拿在房東手裡,想要出售都很困難。更何況,目前國內商鋪總體已經過剩。同時,電商平臺對實體商店的衝擊,投資商鋪的業主的日子肯定會越來越難過。所以,目前投資商品房風險固然很大,而投資商鋪風險則更大。


不執著財經


房價漲,很多人認為商鋪也有能漲,其實這是不對的,供需之間不同導致漲跌不同。商鋪不是必須品,影響商鋪漲跌的因素有好幾個:

一,商鋪越來越多

房子在造,房子下面的商鋪也是越來越多,再加上商業街的商鋪,供應量是在不斷增加的。而商鋪的需求量有限,尤其是一些新開的小區,商鋪是沒什麼要的。商鋪的價值在於人流量,買東西的人就這麼多,商鋪太多了分散了買家。

二,經濟不景氣

現在開實體店很難賺到錢,店鋪轉讓的很快。有些店面轉不掉的都是虧本在經營,只能想辦法降價轉讓,導致了商鋪的貶值。

三,電商衝擊

很多人都喜歡在網上買東西了,網上商品又便宜又齊全,逛商店費時間,還受天氣的影響。這樣店裡的生意就差了,願意租商鋪開店的人自然就少了。

現在的房價也不是一直在漲,有些地方都出現分化了,未來的房價應該是在現有的基礎上平穩發展的,不會大起大落,讓剛需能住上房子。商鋪越來越多,供大於求,未來也是會貶值的


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房價並非一直在上漲,2019年各地房價上漲趨勢已經出現分化,今後十年必然處於下行通道。


商鋪出現貶值很正常,市場經濟下任何商品都不可能只漲價不跌價。


就在2019年5月份的時候,有位朋友買了一套商鋪,算上稅費總計200萬元左右,結果到了8月份,該片區域的商鋪均價都已經下降了30多萬元。值得一提的是,上半年這些商鋪的租金都在一年10萬元左右,結果到了8月份,直接接近腰斬,多數只有五六萬元了。


商鋪之所以貶值,有如下因素:


1、線上零售佔比越來越高,且增速遠超線下零售

這是宏觀大背景,越來越多的消費者選擇了網購,去尋求更高的性價比,線下商鋪的客戶實際在一直流失。在這種情況下,商鋪的生意自然大受影響,商鋪貶值順理成章。


2、開實體店賺錢難度越來越高,租戶能夠承受的租金水平降低,商鋪自然貶值

很多實體店不是死於經營不善,而是死於不斷大幅上漲的房租。一些無良房東看到租戶賺了錢,就會大幅提高租金,動輒30%甚至50%。還有的商鋪乾脆把租戶趕走,自己接下這門生意。租金的提高推高了實體店經營成本,租戶只能通過提高價格的方式增加利潤,如此一來就會損失部分客戶,生意越來越難做。

不賺錢的店鋪越來越多,一些人會選擇棄租,剩下的自然會協商降低租金。租金水平下降,意味著租金回報率降低,商鋪的價值降低,自然就會貶值。


3、物以稀為貴,商鋪卻是越來越多,源源不斷進入市場,貶值在所難免

一方面線下零售佔比在降低,另一方面新的項目新的社區不斷推出,大量商場、商鋪投放市場。在不斷萎縮的市場環境下,越來越多的商鋪意味著在分攤越來越小的市場,大餅被不斷攤薄。市場佔比持續降低,商鋪的價值自然會不斷萎縮。


在有更多選擇的情況下,消費者會選擇以腳投票。不管是智能手機的普及,還是消費觀念的改變,商鋪都已經不再是購物的首要選擇。從門庭若市到門可羅雀,曾經的一鋪養三代,到今天的三代養一鋪,都是市場經濟進程中的階段性表現。


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商業地產有四種產品形態,包括寫字樓、商鋪、公寓以及車位,其中商鋪和寫字樓的去庫存化週期相對較長。近兩三年來,由於中國經濟處於逆週期調整,由於房地產開發商開發結構不合理,由於互聯網購物模式對商業模式的改變等原因,對國內商鋪的銷售形成了很大的衝擊。

近兩年來的寫字樓與商鋪的銷售明顯下滑是與經濟增長息息相關的,國內經濟增速近些年來持續減緩,這會制約房地產消費,尤其是寫字樓與商鋪的資金門檻高,投資比較大,而且回收期長,轉手不靈活,再加上近幾年來租售比不合理,所以商鋪的銷售這幾年並不景氣,與前些年相比可以說相去甚遠,不是城市中心區與人口或客流密集區的商鋪,可以說投資價值下降比較明顯。

2018年全國商業營業用房銷售面積下降6.8%;2019年上半年全國商業營業用房銷售面積下降了12.3%。商業營業用房銷售明顯減速也說明了當前商鋪不僅難以升值,而且還出現了貶值的內因。

國家統計局數據顯示:2019年2月末中國商業用房待售面積13400萬平方米,2019年1-2月中國商業用房銷售面積838萬平方米,月均銷售面積419萬平方米。2019年2月末中國商業用房庫存銷售比為32倍,商業用房庫存之高令人咋舌。市場預估,若按當下的銷售速度去庫存,去化週期需要近100個月。


而2019年前4月,商業營業用房銷售面積下降8.8%,4月末,商業營業用房待售面積環比增加30萬平方米,庫存還在增加。這說明國內地產商的開發結構不合理,在環街建設過程中,不論是否存在客流量,不論是否有密集社群,滿街都建鋪面,這使國內商鋪供給明顯供大於求,這不僅對地產商的銷售形成壓力,也對商鋪的升值帶來衝擊。

近三年來中國商業地產庫存居高不下,去化緩慢,供大於求的矛盾非常突出,這令一些租賃企業普遍陷入虧損境地,而且一些購買商鋪的投資者因租賃困難與出租價格下跌也出現了借貸壓力,想轉讓又難以找到接盤俠,也是日子難熬。再加上互聯網購物模式深刻改變了現代人的生活,所以街頭購物的行為大幅減少,這令諸多商鋪壓力重重。

今天走在國內一些二三四線城市中,過去那些集中鋪面與城市街頭的鋪面都是冷冷清清,了無生機,尤其是東北一些城市,昔日旺季時夜市都是紅紅火火,如今到了下午五六點鐘,鋪面就已經打烊,往日熱鬧的購物場景如今是一片沉寂。一些二線城市的商業步行街還有城市的商業中心,往年都是人山人海、摩肩接踵,而如今大白天也是人丁稀少。四處街頭的門面上都掛著銷售、出租、轉讓等字樣,蕭索之態舉目皆是,從這樣的現狀來看,未來的商鋪還有較長週期艱難的日子。而現在一線城市的一些鋪面,日子也不太好過,由於租金過高,生意又不景氣,租客也在不斷減少。

除了一些城市的中心地帶與人口密集區的鋪面還保持著穩定收益外,多數鋪面都不大好過,昔日的服裝百貨等琳琅滿目的街頭如今更多地變成了藥店、銀行、飯店餐館、水果店、蔬菜店,其中不少都是空鋪,而且這些餐飲店還不斷換著新老闆,這就是當前國內鋪面的一些現實。

看到了這些,也就該清楚為何當前的城市鋪面升值困難了。現代的城市還在不斷擴張之中,新城區不斷建設,老城區人口被稀釋且老齡化嚴重,老年人消費又比較保守,新生代又沉迷於網絡,除了出來吃吃飯,大多都是網購一族,所以鋪面如果不處於鬧市、人流與客流比較集中的地帶,又沒有形成金融、娛樂、餐飲或其他文化及服務圈,就難以升值。

因此國內鋪面的升值不是投資之後靠等、靠賣、靠租金,還要靠文化娛樂等方面的建設,構築人們的精神與物質文化生活圈,要讓人們從網絡的世界走出來,走進生活的商業圈,只有這樣商鋪才有出路。

如今很多大型購物商場都紛紛凋落,其實這些大型商業建築內可以有許多新時代的商業構思,只是國內的一些商業人缺乏創新能力,這需要創業與創新人才去思索去改變。但是我相信現實會倒逼商鋪的改變,商鋪也不會始終蕭索,不過這還需要時間去改變,需要城市化進程的加深,需要居民收入的提升,需要城市精神與物質生活的細化,需要社會服務業的精緻分工。


馨月說財經


朋友們好!

確實是這樣的,現在房價仍然處於白銀時代,未來房價還會緩慢上漲的。但是商鋪未來貶值的風險可能就會比較大了。這主要是因為以下幾個原因,我們來分析一下。

電商影響越來越大

現在電商對與商鋪的衝擊越來越大,越來越多的電商正在出現,這些電商對於商鋪的影響是非常大的。

由於電商的影響,首先是導致租用商鋪的商家慢慢出現不賺錢的現象,慢慢的生意就做不下去了,當然就不會租商鋪了。商鋪租的人少了,商鋪也會慢慢貶值的。

電商一般來說,不需要租用商鋪。電商只需要租用一間倉庫就可以運作了,根本就不需要昂貴的商鋪。因此,因為現在電商根本就不會租用商鋪,因此,也會導致商鋪需求量下滑。

因此,在電商的影響下,原來租用商鋪的實體店家生意不好做,要退租,而電商賣家也不會租用昂貴的商鋪。

在商鋪總體需求下滑的影響下,可以說商鋪貶值也就是比較正常了。

商鋪供應量不斷上升

現在商鋪供應量不斷上升,也是商鋪貶值的一個原因。現在城市中,可以說商鋪的供應量是非常大的,一些新樓盤不斷推出,商鋪也是不斷推出。但是城市人口的增加又是緩慢的,需求的增長也是緩慢上升的,而且商圈的形成也需要很長的時間。

如果商鋪供應量不斷上升,供應量大了以後,可能導致商鋪根本就漲不了價格,也就會導致商鋪價格下滑,出現貶值的現象。


因此,商鋪供應量不斷上升,也是導致商鋪貶值的一個原因。

商鋪自身特點導致商鋪貶值

商鋪和住宅是不一樣的,商鋪一般是40年產權,商鋪出售交易的稅費較高,購買商鋪貸款比較難,而且貸款利率較高,並且商鋪用途單一。

商鋪這樣的一些特點,有時候會導致商鋪需求量下滑,商鋪需求量下滑會導致很多商鋪賣不出去,商鋪出現了供大於求的現象,就會導致商鋪成交價格下滑,商鋪成交價格下滑就意味著商鋪貶值了。

因此,商鋪自身具備的一些特點的影響下,也可能會導致商鋪貶值。


綜上所述,住宅上漲,商鋪貶值的主要原因就是電商的衝擊,以及商鋪供應量不斷增加,還有就是商鋪自身特點的影響。


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睿思天下


首先要明確的一點是:房價沒有在持續上漲,目前幾乎是達到了高點,未來也是很難再一次通過推動發展來保持經濟增長。無論是住宅還是商鋪!

其次,住宅的價格上漲主要是有供求關係來決定的,而商鋪的價格是有租金或者預期租金來決定的。兩者還是有著本質的區別。

還有,住宅是基本上成為了永久性產權特色的社會必需品;而商品的使用期一般是在40年,有些甚至不到40年,而且隨著越來越接近使用期限,土地的價值折扣也會越大。到期後會增收高額使用費或者拆遷保持極低的補償費。

那麼為什麼住宅還能保持住相對穩定,而商鋪卻是持續下滑更加嚴重?


這輪房價上漲是由於供求關係造成的,但這種人為推動供求關係的變化是不可能持續的,也就是如今的有價無市的最重要原因之一。商鋪更是在大批量的商業項目推動下持續放大,一些郊區也是大商場隨處可見。並且由於停車的原因或是交通樞紐的作用,使得越來越多的人群趕到了大賣場裡。大賣場也成為了以飲食為主的多種經營模式。這樣進一步制約了沿街商鋪的發展!

另外一個衝擊最大的原因就是網購,大部分的商品都是可以通過網購來實現的。甚至包括了最熱火朝天的飲食產業。再加上科技越來越大,量身定做的個性化網絡營銷和高速高質量的配送完成可以做到足不出戶。

從房地產投資風險來看,最大的風險就是投資商鋪,其次是公寓和辦公樓,再是住宅地產。或許未來的房地產亮點在於養老地區,而這種養老地產未必一定是養老養生公寓投資,也可能是養老城市的住宅房地產投資。


鞅論財經


房價上漲,商鋪就一定增值,這個話題,本身就是偽命題!影響房價的主要有以下幾方面:

1.區域經濟發達程度,區域經濟越是發達,房價的增值空間就越大,就好比香港、澳門、北京、上海、深圳、廣州,這些超一線大城市,在經濟高度發達的背景下,工作品種完善且機遇很多,吸引了大幅人口流入,房子供不應求,房價也隨之水漲船高;

2.國家政策利好驅動,隨著國家近幾年深化改革,不斷推出新的自貿區以及深化區域經濟轉型,例如,雄安、海南自貿區、粵港澳自貿區、深汕自貿區等,這些政策性的利好,也在驅動著容城、雄城、安新、海口、珠海、東莞、惠州等地區房價的上漲;

3.貨幣政策鬆緊驅動,貨幣政策鬆弛,即央行降息,會使得大量熱錢流入股市和樓市,從而推高樓市的價格。

4.地區品牌打造驅動,想必大家也都清楚,萬科、萬達、碧桂園等大型品牌房企的進入,會推高該區域樓市,這是因為高級品牌具有凝聚力,會吸引富人流入該區域,從而推動該區域的樓市。

相比,影響商鋪的主要是以下幾方面:

1.地區營商環境驅動,企業在投資時會優先考慮當地的營商環境,營商環境包括:當地政府對於企業的優惠政策、當地社會經濟的繁榮程度、行業壁壘、監管的複雜程度等,營商環境越來的地區,吸引的外來企業越多,會創造更多就業崗位,人流量多了,商鋪的價格也就會隨著上漲;

2.城市集群效應驅動,大企業、學校、商圈、工業區等集群效應,會推高商鋪價格。

綜合以上,我們可以看到,影響兩者的因素並不完全一致,因此並非是房價上漲,商鋪就一定會上漲。


老林評市場


住宅與商鋪是兩個概念。就像家常菜與到賓館吃飯一樣。

住宅是每一個人都需要,市場需求無比巨大。而且,到目前為止,國內的住宅,還沒有完全滿足市場需求。

根據已經披露的數據,從1998年,截止2018年的20年時間,國內已經銷售的商品房,也就2億多套。還有不小的空間。所以過去20年,房價一直在上漲。

商鋪不一樣,商鋪可以當作一個生產工具,不過是用來做生意的特殊“工具”,所以市場需求是有限度。這是第一個。

其次是,國內已經建成的商鋪,總量略有過剩了。現在幾乎每一個城市,從一線帶二三線,到四五線,都建立了無數的商鋪。因為每一個商業住宅地產項目,都連帶建立了不少商鋪,這是其一。然後是商業綜合體,在各個大中城市拔地而起。然後是各種寫字樓,橫空出世。無數的商鋪,紛湧而入,讓市場供過於求。一個朋友在十年前投資了1000多平方米的商鋪,到現在價格沒有上漲,出租的租金,還不如直接用於民間借貸,他是全款購買的,沒有貸款,都後悔死了。

第三個是,網購極大地衝擊力商鋪的市場需求。

現在網購市場日益擴大。如果沒有網購,那麼現在網購的數字,至少有50%要進入實體店購買,這就是一個非常可怕的數字,2018年中國電商交易額31.63萬億元,網絡零售9萬億元,中國已成為全球第一大網絡零售大國。

9萬億網絡零售,只要有一半進入實體店,就是4.5萬億,由此可見網購對實體店的影響。在這樣情況下,商鋪貶值就能夠理解了。


波士財經


房價一直上漲,商鋪為何貶值?

問題的重心是商鋪為何貶值,我們從下面幾個角度來分析。

首先,商鋪的主要用戶是實體經濟中的流通環節,終端服務環節,在過去幾十年裡,實體經濟強調終端為王,渠道為王,無論你是生產成品,半成品,甚至配件,最終都要以終端成品零售市場掛鉤,就如不鏽鋼,他作為我們生活中最重要的一種原材料,如果沒有做成各種商品,是沒法銷售的,所以,即使只是不鏽鋼帶,不鏽鋼板材的生產商,也需要通過不鏽鋼製品企業,將不鏽鋼帶,不鏽鋼板生產成各種餐具,容器,傢俱,家電等等消費品,被消費者購買, 或者通過房地產建築公司,配置到建築裝飾中,才可以完成流通。

因此,很長一段時間內,消費類的實體經濟及終端服務經濟,一直都堅持走終端為王,或者渠道為王的路線,這樣一來,國內出現很多面向終端的渠道運營商,如紅星美凱龍,蘇寧電器,美宜佳超市,海瀾之家,海底撈,維也納酒店,鏈家等房產中介,以及各種商品的批發城等等, 導致商鋪的價格不斷的走高。

而現在,終端為王,渠道為王的市場格局逐漸被弱化,他面臨著來自各種新興市場模式的挑戰,如天貓京東這種大型的綜合類目電商平臺,蘇寧這種細分領域的電商平臺,小米華為這種自營的網絡銷售模式,美團、土巴兔、貝殼、餓了麼等各種服務類網絡平臺等等,各種網絡購物平臺,網絡服務平臺的出現,逐漸弱化了商鋪在流通中的作用。

我們設想一下,過去,一個大的家用型傢俱公司,可能在全國需要幾百家終端代理商,但人家一個林氏木業發展起來,一個都不要,同樣的,小米幾百億的銷量,這在過去,需要全國上千家終端店面才能完成的吧,現在,人家一個網站,幾十個人,再加上一個快遞公司,全都搞定,韓都衣舍,三隻松鼠..等等互聯網品牌越來越多,而前幾年,O2O的風口上,大眾服務型的平臺發展起來了,一個餓了麼,要減少多少人去餐館用餐? 一個12306要減少多少家車票代理店? 一個支付寶、微信支付,可以減少多少人去銀行排隊? 其他的就不一一列舉。

近幾年,整個社會的消費經濟發生了天翻地覆的變化,而且,這種變化會越來越快,這就導致過去必須依存於商鋪的流通環節,有了更加多元化的流通途徑,商鋪的需求逐年降低, 此外,商鋪還不同於住宅,其交易稅種不同,稅額也不同,沒有住宅那樣方便交易,需求降低了, 還沒法炒,肯定是會逐漸貶值的。


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