序
攤開嘉興地圖
你會發現禾城頭頂半圈“黑帽子”
那就是城北工業區
幾十年以來
一直都是嘉興市的“糧倉”
財政稅收的主要來源
在城北幾條主幹道滾滾車輪下
鮮有人會留意
在身旁一片片茂密的森林間
竟隱藏著
密密麻麻的工廠
那裡
天上飛鳥絕
地下汙水流
別說外地人
就是嘉興本地人
也很少有人橫穿過那一片
黑森林和黑土地
黑土地
種“糧食“可以
但
種“房子“卻不太合適
一直以來
由於工業區的汙染
城北房價都是嘉興的“下只角“
是整個城市的絕對“窪地“
除了一些動遷經濟房
少量的商品房
都是在低位徘徊
然而時過境遷
隨著“退二進三“的推進
城北片區也慢慢零星冒出了
一些住宅項目
老的暫按不表
且說當下比較熱的兩個犄角
城北東北角的
城東路長纖塘板塊
和
城北西北角的
萬城和萬科“雙萬項目“
前者之前的推文有簡介過
感興趣的點擊
嘉興這個敢叫“外灘”的樓盤能不能買?
今天
重點向大家介紹“城北雙萬“
的前世今生
感興趣的朋友
可繼續向下刷
在正式行文之間
解房君很負責地說明兩點
一是
有開發商宣稱“同環同價”
這是一個忽悠人的偽結論
(注:除了內環有可能,內環比較小)
因為城市區域發展是不平衡的
拿上海來說
中環沿線也並非同價
而是向城市發展的方向傾斜的
顯然虹橋方向的“中環段”價格更高一些
嘉興也不例外
整個城市向東南方向發展
故中環與三環之間
最“肥”的價位是偏向東南的
也即南湖新區板塊
故
城北想以“同環同價”來忽悠購房者
是居心不良的
切莫上鉤
二是
在10-20年之間
城北的工廠不可能全遷乾淨
綠水青山固然重要
但
金山銀山也不能丟掉
否則
真是喝西北風了
而二十年之後
汙染的徹底根治至少還要二十年
換言之
四十年之內
城北是不可能“同環同價“的
不過好在
價格能平衡一切的不公平
如果預算有限
又想住得離老城較近的
那住在城北
也是一種的選擇
畢竟
存在即合理
01
先給萬城贊園、萬科環萃園寫個“小簡歷”——
萬城贊園在沐陽路與禾平街交叉口西南,海寧萬城開發,萬城物業管理,佔地約5.3萬㎡,總建築面積為14.6萬㎡;
1幢5000多㎡幼兒園,地下車庫2.5萬㎡,1034個地下車位,14幢住宅,其中3幢11層花園洋房,11幢15-20層景觀高層,總戶數826戶。
2018年9月首開,雖然目前都結頂了,但是按合同約定要到2021年才能交付使用。
萬科環萃園,官方(嘉興市地名辦)公示資料顯示位於嘉北街道沐陽路與城東路交叉口,嘉興萬科開發,萬科物業管理;
用地面積56509平方米,總建築面積156687平方米,由10幢22-26層的高層,1幢3層幼兒園及配套公建組成。
售樓處傳出的信息修正為2幢22層高層,8幢26層建築,
總戶994戶,車位約1334個。目前工地樁基進場,部分基坑開挖,售樓處沙盤卻還是用亞克力盒子演示著,建築細節並不明確,為調整留足了餘地。
下面我們來劃重點:
毛坯交付,同一條路上南面有萬科悅中環,北面有萬科中環公園,裝修溢價被萬科玩的爐火純青,突然”善良“了?
接下來我們還會有進一步分析。
02
目前中環北路段高架環線快速路尚未動工,自東向西過了穆湖之後,城市界面隨之豐盛——
沿線兩側開始出現樓盤,沿路一字排開,穆湖花園和御品公館位於路南,紫溪花園、陽光小區、萬科中環公園、信源朗庭佔踞路北,汽車北站、杉杉綜合體點綴其中,可以感受到些商業氣息。
附:提到邊上的“信遠朗庭”,解房君多說兩句,這個樓盤當年開盤賣時八千多,是來自上海的投資商開發的,非專業開發商,一開始也是賣不動;
多虧戶型送的面積比較多(注:之前管得不嚴,戶型偷面積的比比皆是,比較知名的是秀湖北邊的萬科金色夢想),另外上海的投資客來買了一些。
現在從外面來看,芳草萋萋,估計租客比較多,沿街商鋪也沒旺起來。
03
環萃園與贊園在中環北路上都遠眺能見,但並非沿線第一排,中環公園半圓弧的大草坪規劃圖上寫著是個公交預留用地,未來此地西和南還將設置快速路高架匝道出入口;
“一環七射“當中的一條射線將在城北路向北延伸,萬科環萃園與萬科中環公園隔城東路相望,部分樓棟會受此影響;
而萬城贊園在萬科中環公園的東北角,不在城東路主幹道邊上,相對要安靜些,即能享受到高架快速路的便利,又無憂噪音方面的干擾,更合乎“入則寧靜,出則繁華”要求。
學區上根據2019市教文體局劃定的施教區,萬城贊園、萬科環萃園並沒在一個學區內——
感謝老秦給我們做了細緻的劃區圖示,東面萬城贊園歸屬於陽光小學,西面萬科環萃園雖然處於洪興實驗學區邊緣,但在附近規劃校園未建成前劃入了這個學區 ,兩者相比,本地人會更傾向於後者。
04
嘉興規劃上“北控南移,東拓西進”,北面以棕地(Brownfield Site)為主,我們引入這個概念並非杞人憂天,感興趣的朋友可去查下上世紀70年代美國拉夫運河小區中毒事件就是個典型的案例;
國內對棕地並沒有引起足夠的重視,棕地“家底”至今仍無權威發佈,業主對入住小區土地歷史數據也大多一無所知——
萬科環萃園即屬於工業用地改性質,工地西門原有騰退企業名牌還依稀可見,至於之前的利用過程中是否留下含有或可能含有環境汙染物無從查證;
但是可以確定的說,即便嘉北街道有意將昌盛路南定位為“商辦住現代服務集聚區“,但還是存續著大量提升企業(見下圖),工業設施由於對土地、空氣、水資源的汙染,降低了其周圍地區的環境質量。
這當中最要命的是城北“三巨頭”,穆湖公園將其隱藏的再好,但氣味是擋不住的;
有人說嘉興東南、西北季風交替,理論上對西南方位影響不大,好吧!那麼我們再向北1公里,曉星氨綸的分廠就設在這裡,時不時的酸爽臭魚味道,是來自東面,還是來自西邊,亦或是路對面的這些廠區,真是“傻傻分不清”。
05
萬城贊園房價已無懸念,四次備案每回都有100-300元/㎡幅度的上漲,7月批覆了最後一批房源,備案價小高層12150元/㎡;高層11650元/㎡。
萬城畢竟也算是本土房企,對本地消費偏好,規劃要求把控的比較準確,鴻翔建築設計將99㎡、110㎡、140㎡等三房/四房做為主力戶型,還是比較貼合嘉興市民需求。
06
8月底,經開2019-08號地塊被萬科以底價摘得,須配建9個班的幼兒園和活動中心,樓面價6500元/㎡,這就是萬科環萃園。
售樓處傳出的信息下月計劃開盤均價要做到1.5W-1.6W,車位另計。
5月底時南面三元路上新希望百花地塊樓板價拍到了8311元/㎡,另外還要配建12班幼兒園,算上配建後實際樓面價超8600元/㎡,確實給板塊創造了一個漲價理由。
不過我們看贊園樓板價是御品公館、萬科中環公園的一倍,售價卻被控成基本一致。
當年萬科在秀湖邊上首入嘉興,大呼小叫,每做次活動出次房價,越調越低,當然也越接近市場,所以環萃園這個預估報價想必也應該是雷聲大雨點小吧!
環萃園房型面積段98-130㎡,保密工作很到位,至今尚未有戶型圖流出,東北側三幢98-115㎡戶型將首開;
再從其在嘉興一貫的做風分析,再加上邊上萬城壓力,戶型應該不會太離譜。
小結——
1、萬科位列全國房地產前三強,在嘉興從秀湖、科技城、國商區到城北,所到之處,摘地後市裡都有規劃上的大動作,明顯朝裡有人;
不管是採用競拍、合作、合股、收購還是其它什麼形式在嘉興也有了十多個盤子,萬科物業“擦屁股”功力確實強,常能化事端於無形。
萬城房產源於海寧,今年8月海寧峽石長豐路地王10734元/㎡就是萬城創下的,也是實力不凡,嘉興贊園是其首入市本級開山之作,十年間的第十四子。
但是最近不管牌子有多大,有位大神講:沒有維過權的人,都不好意思跟人家說這兩年買過房,所以解房君的建議是眼見為實。
2、有些人選房,要交通便利,環境舒適,配套齊全,升值空間,價格低廉,最好還能帶個優質學區……,我們只能說——“是你想太多”。
沒有十全十美的房子,得根據自己需求接受房子的某些短板。
城北若是以調整城市產業結構、整治棕色地塊為契機,推動區域在經濟、社會、環境諸方面的協調和可持續發展,那麼”同環同價“或許真可實現。
但若是部分廠家搬離後又被地方、KFS視為"搖錢樹",無力或未經處理即建成商品房,那麼要命還是要錢,這樣的取捨大家應該都能做出正確評估。
3、萬科集團2019年目標與行動溝通會上鬱亮依舊主唱“活下去“,年初將本年的回款目標鎖定到6000億,這就決定了旗下環萃園不會戀戰。
贊園算上配建樓面價接近8600元/㎡,最後一次批覆備案價高層11650元/㎡,萬科中環公園、信源郞庭二手房價在1.5W左右,萬科環萃園計算上9個班的幼兒園和活動中心,板麵價在7000元/㎡左右。
所以,有贊園備案價做為地板,有二手房價做為天花板,市面普遍30萬/個車位溢價;
萬科環萃園做價12000-13000元/㎡左右才是合理的,裝修當然就計不進嘍,毛坯交付很正常,也符合萬科快銷回籠的目標。
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