金科12億超短期融資券 利率5.30%-6.30% 公司現金流持續欠佳

據上清所信息披露顯示,金科地產集團股份有限公司擬發行2019年度第三期超短期融資券,本次註冊金額為20億元,將於註冊有效期內分次發行,其中本期超短期融資券發行規模為12億元,票面金額100元,期限不超過270天。

金科12亿超短期融资券 利率5.30%-6.30% 公司现金流持续欠佳

募集說明書針對風險進行了詳細說明。

財務風險方面:負債高於行業平均水平面臨兌付壓力

資產負債率較高的風險,2016-2018年末及2019年6月末,公司資產負債率分別為79.38%、85.79%、83.63%和83.86%,處於較高水平,主要系預收款項規模較大等因素所致,公司扣除預收款項之後的資產負債率分別為55.33%、58.56%、50.57%49.31%。2016-2018年末及2019年6月末,公司預收款項分別為262.7億元、428.5億元、762.8億元和940億元。

截至2019年6月末,公司有息負債總額為965.5億元,佔總負債的比例為42.33%。公司未來將面臨一定的兌付壓力。

庫存持續增大面臨跌進風險

存貨跌價風險,公司主營業務以房地產開發銷售為主,存貨主要由開發成本、擬開發產品和開發產品等構成。2016-2018年末及2019年6月末,公司的存貨餘額分別為715.3億元、1072.2億元、1608.4億元和1826.5億元,近三年一期隨著公司經營規模的擴大,公司存貨水平呈逐年上升的趨勢。2016-2018年末及2019年6月末,公司存貨計提跌價準備的金額分別為6.93億元、2.18億萬元、0.86億元和0.59億元。

可用現金一度為負受限資產規模大

經營性淨現金流不穩定風險,2016-2018年以及2019年1-6月,公司經營活動現金淨流量分別為62.4億元、-84.9億元、13.3億元和-73.2億元。

經營業績波動的風險,2016-2018年及2019年1-6月,公司實現歸屬於母公司所有者的淨利潤金額分別為13.95億元、20.1億元、38.9億元和25.9億元,經營業績呈逐年上升的態勢。

受限資產規模較大的風險,截至2019年6月末,公司受限資產合計賬面價值832.3億元,佔同期發行人總資產的比例為30.60%,佔同期發行人淨資產的比例為189.57%,受限資產規模較大。

經營效率較低的風險,2016-2018年及2019年1-6月,發行人流動資產週轉率分別為0.35、0.29、0.23和0.11,總資產週轉率分別為0.31、0.26、0.21和0.10。

數據顯示金科對重慶市場依賴性偏大

據金科財報數據,截至第三季度末,金科股份貨幣資金為309.64億元,僅比年初增加了11.12億元。但該公司的淨負債率與上年同期相比,下降至144.33%,但遠高於同行業73%的平均水平;現金短債比也由去年同期的1.04上升至1.07。

另公開數據,公司在重慶的市佔率逐步擴大,2016-2018年,分別為4.43%、6.71%和8.79%,較上一年度分別增長0.74、2.28和2.08個百分點。重慶戰略地位的提升,在一定程度上增強了金科股份未來的盈利確定性。但對於房企來說,銷售收入超5成均來自同一地區,也伴隨著不小的風險。並且,金科股份2018年主營收入前五名的項目均落在重慶,重慶金科天元道(一期)、重慶金科天元道(二期)重慶西永天宸(二期)、重慶金科空港城和重慶金科城,這五個項目營收就達81.25億元,佔公司總收入的20%左右。而這五個項目的淨利潤高達28.18億元,佔公司2018年總利潤的70%,金科股份對部分項目依賴度極高。

有息負債規模快速上升的風險經營成本持續抬高

同時,募集說明書也提到近三年及一期,發行人有息負債分別為445.4億元、677.9億元、820.4億元和965.5億元,發行人有息負債上升速度較快,主要因預收款項、長期借款、應付債券等的增加所致。

長期負債增長較快的風險,近三年及一期,發行人長期負債增長較快,長期負債以長期借款和應付債券為主。近三年及一期,發行人長期借款分別為185.1億元、372.5億元、473.7億元和544.2億元,增長速度較快,主要為與項目開發相關的項目貸款;公司應付債券分別為1,88.9億元、122.98億元、64億元和122.2億元,主要募集資金用途為置換存續有息負債。

期間費用上升的風險,2016-2018年以及2019年1-6月,發行人期間費用總額分別為25.3億元、37.9億元、49.5億元和26.8億元,佔營業收入比重為7.86%、10.91%、12.02%和10.26%。

主營業務單一風險去庫存壓力大區域經營風險增大 全國佈局推進緩慢

近三年及一期,房地產銷售收入佔營業收入比重較高,分別為95.57%、94.51%、92.17%和95.42%;房地產銷售利潤佔銷售毛利潤比重也較高,分別為86.61%、90.95%、92.13%和93.71%。

去庫存化壓力增大的風險,近三年及一期,公司的開發實力不斷增強,土地儲備和開發量隨之不斷增加,2016-2018年末及2019年6月末,發行人存貨餘額分別為715.3億元、1072.2億元、1608.4億元和1826.5億元,呈逐年增加之勢,未來去庫存化的壓力較大。

區域性經營風險公司營業收入主要來源於重慶和江蘇地區,2016-2018年度,在上述區域收入之和佔公司營業收入的比例分別達到82.60%、60.86%和71.69%。

據公開數據統計,2007年時,金科股份曾提出全國化跨區域佈局的戰略。可截至2018年末,重慶地區貢獻的營業收入佔比仍達62.57%。截至2019年上半年,重慶地區營收佔比仍為63.87%。可見金科股份的全國化推進並不快。

數據顯示,前幾年,除了重慶,隸屬於長三角的江蘇一直是公司另一重要銷售區域,2012-2018年上半年,江蘇分別貢獻9.96億元、32.37億元、3.16億元、15.05億元、27.33億元、11.12億元和18.62億元營收,波動較大。而2019年上半年,江蘇卻沒有進入公司的主要營收來源地區,未在半年報中單獨列出,銷售再次下滑。

數據顯示,2016年以來,公司在重慶拿地82塊,四川拿地39塊。其次在江蘇、山東和河南拿地最多。

淨負債率隨少數股東權益的增多而降低

數據顯示,2011-2017年,公司雖然營業收入呈逐年增長,但增速並不穩定,2012年、2014年和2017年公司的營收僅個位數增長。並且,淨利潤與營收走勢也不同步,2013年和2014年,淨利潤均呈同比下滑。今年前三季度,金科股份實現營業收入432.03億元,同比增長60.65%,實現淨利潤39.81億元,同比增長81.65%。淨利潤增速要高於營業收入增速,但與去年同期的131.26%相比,淨利潤增速放緩明顯。

淨負債率一直高於100%現金流持續表現欠佳

數據顯示,金科股份自上市以來,淨負債率便一直高於100%,而規模快速擴張的背後,公司的負債也在逐漸擴大,淨負債率在2017年曾高達218.22%。2018年,淨負債率降至136.52%。截至2019年三季末,公司的淨負債率水平上升7.81個百分點至144.33%。

雖然金科股份的“1671”高週轉模式提出一年內現金流為正,可持續的高強度拿地、投資令金科股份的現金流持續表現欠佳。據數據,2011-2018年,8年時間中,有5年公司經營現金流淨額均為負值,2015年和2018年雖為正,但金額較少。2019年三個報告期,金科股份的經營活動產生的現金流量淨額再度為負,分別為-83.67億元、-73.21億元和-54.57億元。

實際控制人質押股佔其持股數85.7%

截至2019年6月末,金科股份創始人實際控制人、金科控股董事局主席黃紅雲直接持有公司股份586,487,279股,佔公司總股本的10.9835%,已質押502,804,500股,質押股數量佔其持股數量的85.7%。

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