今天翻到時代週報的一篇報道：北上廣二手房量價齊跌，下調20萬已是常態。
根據國家統計局數據，北京市二手住宅銷售價格已經環比連跌4個月，並且跌幅在不斷擴大。
上海松江新城一套147平方米三居，剛掛上去就降了17萬，還準備接著降。
廣州上半年連跌5個月，還沒穩住，9月、10月掛牌價又連續回落。
一線城市，向來是房地產市場的風向標，連它們都有點“獨木難支”的感覺，其他的新一線、二線、三四線又作何感覺？
昨天看到一個新聞，中部強二線典型鄭州，10月份成交量同比下滑近50%，樓盤去化率相比上半年，跌幅高達40%以上，遠郊樓盤降幅普遍都在500-1000之間。
還有太原迎澤區某盤，部分房源售價下調了約2000元/㎡，膠州一知名房企項目，單價從1.3萬降到了1.1萬，天津一個大盤，129平方米的房源總價直接降至88萬元一套，單價降到不足7000，老業主身家瞬間縮水三分之一。
太多了，還有合肥、濟南、三亞甚至廣州，地處偏遠的樓盤，降價“殺傷力”剛剛釋放。
看來，2019年並不是一個適合買房的年份。
退一步說，假如繼續保持觀望，未來3年內再買房，購房者會“致富”還是“返貧”？
筆者認為，可以從以下兩個角度展開討論。
第一，未來3年，房屋持有成本會不會上升？
買房賺錢的前提，是房屋買賣的差價，低買高賣的同時，還要減去買房付出交易稅費、物業費、水電暖氣費、折舊費、裝修費等等。
扣除掉這些房屋持有的成本，如果差價足夠大，才能保證3年內買房是賺錢的。
顯然，未來的情況不太樂觀。
比如，房產稅的不確定性。
在2019上半年，逐步推進房產稅的方向已經定下來了，落地只是時間問題，住建部已經啟動了150城住房聯網，明年可能會有第二次房屋普查，一步步的推進，就意味著多套房持有成本的上升難以避免。
有專家此前發佈專題研報，對房產稅的徵收做出猜想。
存量房按市場評估值徵稅在技術上已經沒有障礙，因城施策是大概率事件，假設人均免徵面積為40平米，以年均1%的稅率計算，年繳房產稅總額約9000億，相當於2018全國賣地收入的15%。
假設未來3年房價年均漲幅為5%，房屋折舊率每年遞增2%，稅費和雜費總計為房價總值的3%，即便不考慮房產稅，持有房產也很難“致富”。
第二，人口流動格局，對房產價值的影響。
過去幾年，我們發現人口流動出現了新趨勢。
從省份來看，廣東、浙江、安徽人口淨流入最多，而北京人口淨流出排全國第一。從省內情況看，向省會和“雙子星”等核心城市集中非常明顯。
2018年，一線城市人口流入不足30萬人，同比下降達72%，三線城市從2017年起，人口變動已轉為淨流出。
也就是說，未來的樓市，會跟隨人口流動格局的變化，極有可能呈現出“兩頭小，中間大”的格局，即三四線和一線呈現收縮狀態，二線樓市會繼續擴張。
未來3年，這種趨勢會持續下去，因為沿海新一線和二線省會，會持續發佈力度更大的“搶人”政策。
如果你所處的城市房價虛高，人口常年淨流出，周邊也沒有熱點城市可以連接成“都市圈”，高鐵、地鐵都沒有，未來三年買房，“返貧”不是不可能。
總而言之，人口流動會重塑房地產市場的格局，房產持有成本的上升，會改變購房者的預期。
針對這個問題，央行貨幣專家也為購房者“指點迷津”。
長江證券經濟學家伍戈日前發文指出：我國利率長期趨勢有望下降。但考慮到國外負利率的前車之鑑，加之債務槓桿、房價等掣肘，在政策工具箱中利率的運用或將相對審慎。
什麼意思呢？
要知道，前幾天，央行剛剛調降了LPR報價，尤其是5年期LPR，更是首次下降5BP，作為房貸利率的重要參考，自然引起了市場的熱議，未來會不會繼續下降？買房成本會不會越來越便宜？購房的時機是不是到了？、
但是，伍戈說得很清楚，槓桿和房價這些因素的制約下，利率下降的空間很小，未來3年內買房，或許並不是最佳選擇。
伍戈曾長期供職央行貨幣政策部門，並在國際貨幣基金組織擔任經濟學家，還是中國金融四十人論壇的成員，他的話當然具備參考意義。
經濟學家的這一席話，其實也講出了剛需的心聲，買房盯著房貸利率走，實在太累，月供多個幾百塊，少了幾十塊，對於付出整個家庭積蓄的首套房剛需來說，意義其實並不大。
如果我們一直把買房“致富”或“返貧”當做買房目的，與炒房投機其實並沒有多大分別，在利率下行空間並不大的前提下，2020-2023年買不買房，取決於自身的需求和財力，而不是未來升值的空間有多大。
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