在樓市，你能折騰多久？不知道從什麼時候開始，房市不管是漲價還是降價，銷量高或是滯銷，似乎房地產永遠都是矛盾的起源，總是免不了一場大戰。自古以來，人們講究落葉歸根，強調家庭宗族文化，之所以我國樓市能在短短几十年趕超發達國家，大概都與國人太過在意房子有關。眼看著近十年來，買房不再單純為了居住，而是逐漸成為平民致富的手段，越來越多人相信盲買就能掙錢的謬論，誰也沒想到，不理性的火苗越燒越旺，各地高樓大廈遍佈，樓市真的成了“水泥森林”。
當然了，這也是房地產走“下坡路”的前兆，伴隨著房地產調控的持續深入，市場逐步迴歸冷靜和理性，市場銷售並不理想，儘管如此，政策絲毫沒有放鬆的跡象。下半年以來，以收緊房地產金融為特點的樓市政策再度升級，銀行貸款、信託等渠道大幅度收縮，導致開發商融資成本變高，不少房企更是早早地開始全員促銷活動。然而，樓市進入博弈期，政策與房企、房企與購房者三方，這種追逐與被追逐的“貓鼠遊戲”似乎沒有消停過，3大信號襲來，購房者真正的“考驗”還在後面。那麼，這是不是意味著房地產拐點出現了？
開發商關鍵數據雙跌，賣房、回款成為熱議詞，樓市堅定信心抓住房企“命脈”
一直以來，樓市都有種說法叫“三年調控、兩年放鬆”，緣由是房市關聯的上下游行業諸多，上到建材施工，下到傢俱電器，一旦限購限售的措施收緊，太多行業跟著走弱，又不得不寬鬆，以前的政策，多少有點不敢放手乾的意思。不過今年似乎堅定了許多，不管是抑制投機情緒，還是各地的市場調控頻率都創出記錄，同時對房貸、樓市現金流的限制也與往年大不同。畢竟資金的房企的“命脈”，沒了資金無異於命運斷送，儘管買房需求還是客觀存在的，但現在房子已經達到相對飽和的狀態，很難像過去那樣大搞拆建。
與之平衡的是兩組數據，前十月，全國房地產開發投資109603億元，同比增長10.3%，增速比1至9月份回落0.2個百分點。其中住宅投資80666億元，增長14.6%，增速回落0.3個百分點。同策研究院數據，40家典型上市房企在10月完成融資235.82億元，環比大幅下跌65.80％。
房說君認為，可見，資金有沒有流入房地產中，立馬能表現出來，因此作為一個個高槓杆行業，行業洗牌之際，一些企業倒閉是在所難免的事，對此，經濟學家馬光遠也表示，以後將只有20%的開發商會活下來，80%會“死掉”。在房說君看來，這實際上是一種趨勢，“收縮投資、加速銷售”，中小房企面臨著淘汰的局面，而大型房企則越來越呈現集中化。然而，這對我們來說是不是好事呢？
樓市規模年內首次“由負轉正”，拐點出現，15萬億將再達高峰？
歸根結底，從銀行流進開發商口袋的錢少了，房企只能靠購房者來維繫經營，不得不承認的是，房企在銷售端發力多少有點成績。前10月房產銷售同比年內首次轉正，面積達到133251萬平方米，同比增長0.1%。其中，住宅銷售面積增長1.5%。商品房銷售額124417億元，增長7.3%，增速加快0.2個百分點。張大偉預計，銷售面積年內首次上漲，2019年刷新去年年度15萬億銷售額的紀錄已成定局，年度銷售面積也將有望與2018年創造的歷史紀錄持平。
房說君認為，樓市能否再達“高峰”，目前我們不得而知，但值得注意的是，市場向上的拐點並未再出現，要知道，如今樓市供需關係轉變，漸漸趨向供大於求的方向。基於房住不炒的大前提，調控即便可以有微調，但短期內難以全面鬆綁，因為過去的市場確實充當了資金的“蓄水池”，什麼錢都往裡面投，又揹負了太多金融屬性，不過呢，現在不能像過去那樣大漲特漲了。不僅如此，房地產去化難度加大，在三季度受監測的20家房企中，存貨去化週期為13.6個月，環比增長4.6%，同比增長8.7%，延續了週期上行的趨勢，未來房市和房價在不同城市和地段迎來分化，人口流出的三四線城市將面臨“庫存再次積壓”的過程。
購房者真正的“考驗”還在後面，樓市博弈不消停，不是一個“拖”字能解決的
事實上，在房說君看來，在2016年至2017年間，房地產企業高度週轉的策略很成功共，賣掉了不少的房子，很多城市的待售庫存，都是在這時候消化掉的。經歷過那幾年的購房者都清楚，自從商品房全面鋪開，人們不再依賴單位分房，不用屈居於老破小、平房裡面，可以住在寬敞明亮的高樓套房。然而自此以後，全款、秒搶、清盤的消息便開始層出不窮，大部分的房企拿著購房者的錢，繼續拿地，持續擴張，這也是為什麼這兩年會很多高價地出現的原因了。
伴隨著今年底房企“交房”時間臨近，大部分在2016-2017年售出的房子會在這個時間點竣工，然而現實卻是這麼殘酷，據國統局數據，前10月，房地產開發企業房屋施工面積854882萬平米，同比增長9.0%，其中，住宅施工598802萬平米，增長10.4%。房屋新開工185634萬平米，增長10.0%，增速加快1.4個百分點。其中，住宅新開工136937萬平米，增長10.5%。反而，房屋竣工面積54211萬平米，下降5.5%，其中，住宅竣工面積38474萬平米，下降5.5%。
新開工的房子一直在增加，但交房竣工的樓盤卻在變少，房說君認為，偏偏趕上交房的節點，換做哪一個房企，都會毫不猶豫需要大量的現金，一來可以完成年度業績目標，其次能緩解交房的壓力，這樣一來，樓市沒了炒房資金的煽風點火，自然玩不了什麼“捂盤惜售”的套路。與其說是購房者的考驗，不如說最後一個多月時間，房企的“考驗”才真正到來，再不抓緊施工，就不是一個“拖”字能解決的事情了。
房說君有話說，對於購房者而言，但房市開始走下坡路，千萬別指望著投機取巧的方式在市場賺錢，因為國家對樓市的預期中，平穩成為了絕對的存在，一方面開發商打折促銷，另一方面又不得不周旋於城市和調控大局之間，在這其中，購房者其實是利好的，要看到房價有下跌的空間，而不是樓市跌幅過大，買漲不買跌，所以未來意向買房者可以隨機而動，說不定能趁此買到稱心如意的房子。
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