自己買的停車位,物業還要收管理費合理嗎?

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觀點:雖然是自己買的停車位,物業收管理費是合理的。

很多朋友對於自己買的停車位,物業還要收取每個月的管理費持有異議,難以理解,其實這是一個誤區,就像你買了房子,不是一樣要繳納物業費嗎?不過這裡也有問題,就是車位的管理費按照單面積算的話,要比物業費高很多。那麼這些管理費究竟用到何處了呢?真的是為了業主服務的嗎?那麼我們就來說說物業管理費的用途,想必大家看了這些能夠理解了。

1、車位管理費的用途:

第一、日常衛生打掃。我們的車位特別是地下環評耐磨漆地面的車位,更要日常進行衛生維護,所以這裡物業就要投入一定的人員進行清掃,所以這裡存在人力成本;而對於大面積的地下車庫來說,人力有時候很難清掃,所以也需要購置一些清掃設備等,所以這些費用其實都是在管理費裡面提取的。

第二、保安管理。車輛進進出出都是需要有人來進行維護,你也不想你自己買的車位被人隨意停放吧,所以我們一般的車位出入口都是由保安亭的,他們不僅僅是收費更是對有序化使用車庫的秩序進行維護。

第三、電費。對於一些地下車庫來說,沒有照明那麼車庫裡面光線極其微弱甚至沒有光線,所以需要大量的照面設施,其實設施在開發商交付的時候都是建好的,那麼這裡就需要日常的運營了,電費是一項很大的支出。

第四、日常維護維修。其實這個也是佔比很高的,地下車庫本身存在著地面牆面維修處理、排水系統堵塞等情況時有發生,這些不僅需要人工勞務費,更是需要購置材料以及施工費用的。

總的來說,對於車位管理費的使用用途就是這幾點,也都是為了滿足日常的維護使用,為業主提供一個更加美好的停車使用環境的,到這裡可能又有人說了,我們房子本身就繳納了物業管理費了啊,其實我們所繳納的住宅的物業管理費是為了住宅服務的,使用的方向是不一樣的。那麼又有人說了,我們繳納的住宅物業費可以服務到車位區域的,這裡我想說,你有沒有考慮過沒有車的業主或者沒有買車位的業主的感受呢?所以要理性看待這些收費的目的和依據在哪裡。

2、取費依據和標準是什麼?

那麼對於地下車位收取的管理費有沒有什麼依據呢?一般情況下都是當地市縣一級的物價管理部門給與的參考指導價格,物業企業結合市場價在參考指導價範圍內進行定價的。

比如我所在的地區,一般按照車庫設施設備的建設配備情況,建設部門給與一個定級,比如說一級、二級、三級這樣的分等級定位。物價部門按照這個建設定位,給與一定的參考價格區間,比如一級取費為120-150元/月,二級90-120元/月這樣的指導價格區間,那麼物業企業經過市場調研,在這個區間內進行定價的。


綜上所述,我認為自己買的停車位,物業收管理費是合理的,只不過要在定價的時候,做到合理定價即可。



超哥說房產


我很不理解,那些沒有車位,或者有車位不交車位費,堵進車門的做法,林子大了啥鳥🐤都有,買個房子不是全部,靠自覺秩序和衛生維護,那還不成垃圾場啊,想有秩序,想衛生就要繳費。我只是個普通的業主,我們小區幾十棟樓,越來越規範,我喜歡😊



大漠孤狼捨得


1、衛生清潔費用;

清潔費用標準是什麼,車子本身不產垃圾,一個星期做一次衛生,房產物業費含了公共衛生費,是不是成了二次重複繳費

2、車庫照明費用;(公共地照明均入公攤費,一整列,也沒幾個照明燈,可忽略不計。

3、消防設施管理費用;(公共維修基金設施修理費,試問,物業對設施管理啥了,一套人門,多重複收費,不合理)

4、監控、道閘等弱電設備管理費用;(這屬於物業管理應投入的設備,物業管理總該投入些必要的管理監控等設施吧!)

5、車輛交通秩序管理費用;(道閘,門禁,電子系統等就有這方面工作了)

6、使用機械車位的有額外的機械車位電費,機械車位維保、年檢費等等。(公共車位有投入此設備,可以收臨時車停車費,遵循了投入與收益的原則)。

試問物業,公共廣告,電梯廣告,場地租賃,等公共場地收取的費用,又去哪裡了!


孤獨一點666


很多業主都會遇到這樣的問題,在自己購買了車位之後,物業仍然要收取一筆車位服務費。在目前的法律環境下來看物業收取這個錢是合法的,儘管看起來物業沒做什麼事情。

以廣東省的一些小區為例,地面停車收取每月70元,地下停車收取每月300元,如果業主自己購買的車位,則收取50元的管理費。很多購買的車位的業主死活想不明白,憑什麼自己又買了車位,物業還要收取這筆管理費呢。

客觀來說,物業收取的這筆錢確實賺得很容易。相比,住宅物業服務費,物業需要請保安,需要請保潔,而對於地下的車位管理而言,物業似乎並沒有付出什麼成本。

我只能說,如果物業和業主簽訂的物業服務合同中對此進行了約定,那麼已經購買車位的業主繼續繳納車位管理費就是合法的。畢竟物業還是需要對車位進行一些日常維護。


律師獨角獸


自己買的產權車位,這個車位的使用權,出租,轉讓的權利都由你說了算。在你買車位時,你稍一留心你會發現你的車位使用面積與購車位合同面積相差很多,也就是說你車位公攤要佔百分之六十,實際車位只佔百分之四十左右,因車位是獨立產權銷售的,與你住房一樣的性質,都是單獨產權購買的,房子有物業費,車位也有物業費,但叫車位服務費。有些業主不理解,我買的車位,為啥還收錢?

車主開車到地下停車場,你會發現地下並不光暗,而明如白晝,這有照明設施。這電及維護費用誰出的?

你在地下停車場呼吸有困難的感覺嗎因為它有換氣功能,抬頭看粗的細管子都有防患作用的,有消防,噴淋設施,都是需要有人管理,檢查維修的,如果發生水患,低頭看鐵板蓋下的水池及自動排汙糸統。.再向遠望停車場是劃分區域的,這是在發生火災的阻斷火情的。再看各種標識線,提示牌,這也是有磨損和壽命的,停車後,車主把車內的垃圾傾倒在車場裡,還是有人要清掃的,還有車輛管理糸統,每年都需要維護和運營費用,這一切都要有資金來支承,資金的來源,車位服務費。

有人不理解說業主物業費都交了,就不應該再交車位服務費?這是一是對業主,車主的概念不清,二是對合同不清楚,三是對政策不清楚。

業主和車主是不一樣的,在小區裡車主是業主,是指有車的家庭,有的還不止一輛車。但業主不一定車主,有的業主家沒有車,或有車在其它地方有地方停車,(如車停在路邊,停在工廠,公司的停車場裡)在小區沒買產權車位,根本就不往小區停車,所以因而產生的費用只能由車主承擔,如不收費,用全體業主出資對全體業主不公平,有人說總是說,小區是全體業主的產權,物業無權阻止車主車輛進小區的說法,實際上在業主,車主的概念上打擦邊球,混水摸水撈便宜。物業必須主持公道,該誰出的誰出,決不能讓車主的費用讓全體業主承擔。

前面說過地下有很多的設施設備的養護維護,物業只能用車位服務費對其養護維護,但真的到了更新,改造,中大修,將要徵得車主同意使用公共維修基金解決。

物業收取車位服務費不是看管費,不是保險費,業主與物業的合同中都有約定,車位費的收取標準服務內容即是雙方認可簽字,也是符合當地政府的指導價,所以說物業收的車位服務費,有理,有據,公平,合法。業主有凝問可向當地物價局諮詢

有些業主每天只算計物業收費,收多少,掙多少。這合理嗎,那合法嗎?其實業主也生活在金錢社會里,有錢掙,有利潤的工作人人搶著幹,辛苦掙不到錢的活,顧人都難找?

物業同樣,如果業主,業委會是有權力把物業算計的無利可圖了,業主的做法也合理,合法。但物業撤走一定的,新物業沒利有傻到虧本還乾的嗎?業主你有理,能解決小區沒物業之亂的問題嗎?有人說我們業主自已管理,口喊自我管理的人,不幹,不出力,不交錢,只會找茬挑毛病,有那個業委會能管好小區。從電視,媒體上看到的,聽到的例子不少,不從中總結點什麼嗎?如果再傻傻的跟著別人喊取消物業,怕物業離開小區的曰子不遠了,到那時你會知道物業是不是可以取消?你會知道,後悔藥能不能醫治小區之亂。


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看了大多數的答覆,都覺得物業收取停車位服務費合理。不多解釋了,直接給你們看法院判決!


徐培術與海安天寶物業有限公司物業服務合同糾紛上訴案


——小區地面停車位收費的相關問題

【裁判要旨】商品房小區地面停車位,不論是規劃停車位還是臨時停車位,如設置在業主共有的小區地面,開發商與業主沒有特別約定,又不能辦理專有產權登記,根據物權法第七十四條第三款規定,應當屬於小區業主共有。物業服務企業基於物業服務合同對小區停車位進行管理是應盡的合同義務,不因管理行為當然獲得收取停車費的權利。如其收費既無物業服務合同依據,又無停車位權利人的授權,業主以其擅自擴大收費範圍、違規收費為由抗辯的,人民法院應予支持。

【案號】一審:(2017)蘇0621民初5586號 二審:(2U18)蘇06民終1076號

【評析】

本案主要涉及以下三個問題:第一,商品房小區的地面停車位歸屬;第二,物業公司向業主收取停車費的權利來源;第三,小區停車費收益應當如何分配。

一、商品房小區的地面停車位歸屬

地面停車位是經政府發出的建設工程規劃許可證批准同意,在商品房住宅小區地面上直接設置的停車設施。對於此類地面停車位的權屬,按我國物權法第七十四條第三款規定,“佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位,屬於業主共有”。物權法第七十四條的前兩款中都提到了“規劃用於停放汽車、車庫的歸屬”,容易使人誤解前兩款針對的是規劃車位,而第三款針對的是非規劃車位。事實上,前兩款是針對只要該地面停車位是設置於業主共有的道路或其他場地,其權屬都由全體業主共有,而不論該車位是否經過規劃許可。因為商品房小區建設完成後,隨著小區內房屋的出售,小區建築區劃內的土地使用權也隨之轉移,小區的共有部分土地使用權歸小區業主共有。地面停車位是直接設置在土地表面的停車設施,佔用業主共有使用權的土地表面,其所謂產權實際上是土地使用權。

根據最高人民法院《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第2條第1款關於“建築區劃內符合下列條件的房屋,以及車位、攤位等特定空間,應當認定為物權法第六章所稱的專有部分:(一)具有構造上的獨立性,能夠明確區分;(二)具有利用上的獨立性,可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體”之規定,由於案涉車位並未辦理產權登記,天寶公司也不能舉證證明可以辦理相關專有產權登記,僅憑該地面停車位經過了規劃認可,並不能證明其屬於開發商或其他特定主體的專有部分。

最高人民法院在(2017)最高法民申2817號民事裁定書中也採納此觀點:小區地面停車位是由開發商依照行政規劃建設的物業附屬設施,實際上並無建築物,其本質屬於土地使用權,不能辦理產權登記。開發商將商品房向業主出售後,建設範圍內的土地使用權歸屬全體業主。因此,地面停車位的權益作為附屬設施屬於全體業主,其性質與其他公共附屬設施性質並無不同。開發商有義務按照規劃修建小區附屬設施,但並非依據規劃建設的附屬設施都歸開發商。

綜上分析,本案認定地面停車位屬於佔用業主共有場地用於停放汽車的車位並無不當。

二、物業公司向業主收取停車費的權利來源

物業公司並非小區停車位的所有權人或使用權人,其基於物業服務合同對小區停車位進行管理是應盡的合同義務,不因管理行為當然獲得收取停車費的權利。一般而言,其收取停車費的權利來自於物業服務合同的約定或停車位權利人的授權委託。

(一)基於物業服務合同的約定。小區物業服務分為前期物業服務和業主大會成立後物業服務兩個階段。《物業管理條例》第二十一條規定,在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,建設單位選聘物業服務企業的,應當簽訂書面的前期物業服務合同。在前期物業服務階段,房地產開發商負責與選聘的物業公司簽訂前期物業服務合同,購房人在房屋交付時一般需按照該前期物業服務合同為樣本簽訂前期物業服務協議,此時購房人對物業服務公司並無選擇權。如果該前期物業服務合同中對小區停車位的收費進行了約定,那麼物業公司照此收取停車費具有相應的合同依據;即便前期物業服務合同中未作約定,房地產開發商也可以通過書面授權的方式,委託物業公司對小區停車位進行收費。因為此時房地產開發商就是小區的最大業主,其意志的表達可以視為業主大會的意志表達,全體業主只能遵守。當然,該階段車輛停放費的收費標準,應當按照價格行政主管部門核定的標準執行,且車位、車庫也應當首先滿足小區內業主的停車需要,對於收益的分配也應當符合相關規定。

隨著房屋銷售的不斷進行,當物業管理區域內房屋出售並交付使用的建築面積或者物業管理區域內業主已入住戶數達到一定比例時,應當召開首次業主大會或者業主代表大會。如《江蘇省物業管理條例》第十三條規定:符合下列條件之一的,應當召開首次業主大會或者業主代表大會(以下統稱業主大會)會議:(一)物業管理區域內房屋出售並交付使用的建築面積達到百分之五十以上的;(二)物業管理區域內業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上的。此時房地產開發商不再是最大業主,其意志不能再代表業主大會的意志,而應當召集或由業主提議召開業主(代表)大會,由業主(代表)大會對是否續聘前期物業公司、是否對小區公共設施包括對停車位等進行收費等進行決定。如業主大會決定續聘或者更換物業公司後,在物業服務合同中對停車位收費進行了協商確定,或者業主大會對小區地面停車位是否收費、如何收費、收益如何分配作出決議,並經過公示等程序,辦理了相關手續,全體業主依法應當遵守,《物業管理條例》第七條規定,業主在物業管理活動中,履行下列義務:……(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定。此時物業公司依據物業服務合同或者業主(代表)大會的決議進行收費,也具有相應的權利基礎。 (二)基於停車位權利人的授權。根據物權法第七十四條第二款、第三款規定,“建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位,屬於業主共有”。即一般情況下,建築區劃內車位、車庫的歸屬屬於當事人約定範圍,在處理相關權屬爭議時,應首先審查當事人之間是否存在關於車位、車庫權屬的約定,有約定的按照約定辦理;無約定,則應當看該車庫或車位是否可以辦理專有產權,如該車庫或車位可以辦理專有產權憑證的,則該車庫歸屬產權憑證所載明的權利人所有。如地下停車位,在房地產開發商可以舉證證明其建造成本未攤入公共建設費用,並可以辦理相關的專有產權時,該地下停車位可以認定為房地產開發商所有。如果此時物業公司接受開發商的委託,按照價格行政主管部門核定的標準對該地下停車位進行收費,則具有相應的權利基礎。 而對於地面停車位,如前分析,不論規劃車位還是臨時車位,只要佔用了業主共有的道路或場地,就應當歸屬業主共有。如果物業服務合同中對此未作約定,物業公司收取停車費則需要得到業主大會或其授權的業主委員會的同意,由業主大會或者代表大會形成決議,確定是否收費、如何收費、收益分配等事宜,並辦理相關手續,業主委員會負責具體實施。

三、小區停車費收益的分配

首先,房地產開發商未出售或者未附贈的車位、車庫,所得收益歸屬房地產開發商所有。房地產開發商可以與物業公司就停車位管理費用進行約定,由物業公司計提一定比例的管理費後,其他收益交由開發商所有。此類車位、車庫應當優先出租給本區域內業主,租金按照價格行政主管部門核定的標準執行;在滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要後還有多餘車位、車庫的,可以出租給本物業管理區域外的使用人,但租賃期限不得超過6個月。

其次,對於業主共有的地面停車位的收益,根據《江蘇省物業管理條例》第六十四條、第六十五條規定,物業公司可以按照物業服務合同的約定、業主大會或者業主委員會決定收取汽車停放費,並應將汽車停放費單獨列賬、獨立核算,業主委員會對收支情況進行監督,向業主大會報告。所得收益在業主大會成立前,70%納入住宅專項維修資金,其餘可以用於補貼物業服務費;業主大會成立後,依法辦理有關手續並公示,所得收益按照業主大會或者業主委員會決定、物業服務合同約定使用,未約定的,參照業主大會成立前的方式使用。

最後,對於依法配建的人防工程平時用作停車位的,物業公司可以對其進行管理出租,但應當向全體業主開放,出租的租賃期限不得超過3年,不得將停車位出售、附贈,所得收益應當依照有關規定用於該人防工程設施的維護管理和停車管理的必要支出,有剩餘費用的按照《江蘇省物業管理條例》第六十五條第一款規定使用。即業主大會成立前,應當在前期物業服務合同中約定。物業服務企業應當將汽車停放費單獨列賬,所得收益的70%納入住宅專項維修基金,其餘部分可以用於補貼物業服務費。

曹忠明;陸煒煒

江蘇省南通市中級人民法院

來源:《人民司法·案例》2018年第29期


杜律師


看看這些整天無所是事的網上垃圾鍵盤俠,無休止無事生非造謠醜化物管,目的是想搞社區禍亂國家。如物業違法違規,或不作為可向政府或主機關投訴求助,在網上責罵物管就應該指名道姓是那個公司,否則,造謠者必死全家。智慧的網民也不應隨便相信而被垃圾們利用。


用戶71174462621


合理,就比如你買了房子,物業還收物業費是否合理一樣。

很多人會有這樣的誤解,自己沒有買車位,開發商把未出售的車位或者人防車位出租收取費用,應該清楚下這個費用包含車位的使用費跟管理費。很多人把使用費跟管理費等同了,認為買了車位,費用就不用交了。其實你買了車位,只是擁有車位長期使用權,物業還需要對車庫的保潔維修巡邏協調。有人佔了你的車位還是要物業安保去處理。

舉個例子,你買房之前租房子住,需要付房租物業費水電等費用。買完房子後是不是就不用付物業費?不是的,還是要付的。

這物業費不論你拖多久,最終都是要付。至於物業是否管理到位,服務是否周到,這是另外說明。



理想家與車


自己買的車位,收不收停車管理費,其合理與否,要基於公平性的認知來談才有意義。

這個公平性相對業主來說,分對內和對外兩部分。

對外公平性

首先小區停車需不需要管理,那管理需不需要管理成本?

基本的停車管理秩序和交通硬件的投入在一個新商品小區還是有必要的。這個停車的管理成本有人員開支和物料開支,這是硬性支出,無論是委託物業公司管理,還是小區實施自管,管理成本都不能省。 現在尚沒有免費或者自帶乾糧來打工這麼一說。

停車管理付出人員和物料成本,必須有所出處。在絕大多數小區,停車管理成本不在公共物業費測算範圍之內,所以說,另外收取停車管理費是較合理的。

對內公平性

停車管理針對的是有車業主和其使用的車輛提供的一種特約性質的服務。那麼這個管理成本應不應讓所有的業主承擔? 這一點分兩種情況給予說明:

第一種,平均來說小區內每家都有一個車位或以上,那麼本小區停車管理服務實際上就可以轉化為公共物業服務,停車管理費計入公共物業服務費,不單獨收取也比較公平。 別墅型小區就是這種情況。

第二種,此類情況的小區是最多的,有的業主沒車位,有的業主有一個車位,也有的一戶有多個車位。


如果不收取停車管理費,那麼增加的停車管理成本如何消化呢?

有不少人(主要是有車業主)認為是應該納入公共物業管理費,言下之意讓小區所有業主承擔管理成本,也即讓所有(包括無車)的業主為停車管理成本埋單,如果物業服務合同中沒有這一條約定,那麼就是明顯的有失公平想法。

憑什麼我的物業費裡面要包含我不需要的停車管理支出?

一戶一輛車和一戶多輛車相比,也有類似的多與少的不公平性。


綜上所述

小區需要對區內交通實施車輛管理,保證了一定的公共秩序,有固定持續的投入,那麼收取車主的停車管理費應該。


老包有時不在線


合理,舉個例子車位是誰打掃,車每天來回奔跑在停車場衛生是誰打掃,車輛每天從停車場入口與出口來回那個杆是如何識別放行等等,如果每個業主都不交物業費誰來看,安全如何保障,可能到時候停車場就是烏煙瘴氣,有個車都不想開進去,如果是車都買得起,這點物業費算什麼,安全財產最重要的。



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