轉眼就是11月份，樓市已經有一個多月都沒有什麼值得寫的東西。所以今天你打開地產類微信號，一眼掃過只有兩類內容：第一類、XX降價\\開發商破產\\樓市涼涼\\成交量下跌等等；第二類、XX限購放鬆\\降息放水\\XX迎來國家戰略等等。
這樣的內容看多了，你會產生兩種錯覺：1、現在你去市面上看房，很容易就能買到特價房或者房東割肉的二手筍盤！2、要麼現在就是撿漏的好時機，要麼現在買房的都是高位接盤俠！
從市場基本面看，新房特價都是一驚一乍，沒幾個是真的；而3年橫盤下調，讓更多的房東選擇佛性賣房，除非真的很缺錢。否則你要談價就陪你談，你要降價，對不起，已經調了三次了！從政策基本面看，限購持續放鬆已經兩年了。
放眼全國，除了北上深，還有哪個配擁有姓名的城市沒有放鬆限購？沒有降低購房門檻？是的，這就是現在這個階段的現實情況——似乎到處都在降價，出特價房，直降2000甚至3000元，甚至5000元，但你卻真的很難買到價格讓你滿意的房子。
似乎很多城市都向你發出邀請，門檻兒一降再降，樓市一涼再涼，但你真的面對這些城市做選擇的時候，你會發現，很難。在一二手不再倒掛，限價成為虛設之後，你現在去二線城市買房，真的很有可能成為接盤俠。
現在這個階段，只要你還想著買房，你就會面臨這樣的境遇。所以，私下會有很多人問：
我該怎樣在眾多的“特價房“裡找到真漏？
現在究竟哪個城市是買入好時機？就像2017年的重慶、2018年的瀋陽，買了就賺了。
對於專門做房產研究的人，我的回答通常是：第一、你要學會看基本面；第二、你要學會橫向比較。
基本面
我們看城市的基本面，就看這個城市量級就可以。其中，這個“量”就是這個城市的人口；“級”，這個城市的政經定位。先看人口數量——只有持續不斷地人口流入，或者巨大的本地人口規模，才能激發剛需自住、改善、學區、投資等大量房產購買需求。
一個城市是否持續的快速發展，並吸引更多的人口，決定了這個城市房產是否有價值。這就是房產投資界至理名言——“只有大城市才有房地產“的出處。
直白一點說：主城區人口低於400萬的城市，從房產投資的角度看，不算是有價值的城市；主城區人口低於500萬的城市，從房產投資的角度看，不算是好的選擇。
再看政經定位，政經定位包含兩個部分：一個是行政級別，是這個城市的政治地位；一個是戰略級別，是這個城市的經濟地位。而一個城市的定位最終是多高，就是它的政治地位 經濟地位的總和。
人口和定位
那麼我們結合人口和定位這兩點，可以把國內有房產投資價值的城市分成三檔（排名不分先後）：
一線：北京（超一）、上海、深圳、廣州（半一）；
強二線：南京、杭州、武漢、成都、重慶、天津、蘇州、長沙、西安、鄭州、瀋陽；
二線：合肥、青島、濟南、昆明、寧波、福州、南昌、貴陽……
在這裡有三點需要大家注意：
1、一線、強二線、二線是從全國中心、區域中心到省域中心，再結合人口量級進行的綜合劃分，這裡面既考慮當下，也考慮未來。
比如一線，從政經角度看是全國的中心，比如北京是全國的政治中心，上海是全國的金融中心；
強二線是區域級中心，比如武漢的長江中下游城市群中心城市、成都是成渝城市群中心城市；
二線是省域中心，要麼是經濟強市，要麼是政治中心省會，比如青島和濟南；
2、每一檔裡面的城市有強弱之分。但，未來同等級城市是拉近的態勢。這裡面有量變和質變的區別。也就是你是強二線，哪怕你是強二線的雞頭，你也不是一線的鳳尾。但無論你是二線的雞頭還是雞尾巴，雖然有強弱差別，但總體是沒差出一個量級的。
同一量級的城市，雖然永遠存在強弱之分，存在資源分配的不同，但未來房價的天花板是大致趨同的。
我們舉個例子，武漢和鄭州相比，鄭州只是一個新崛起的城市，無論是城市量級還是在中國經濟版圖中的知名度和存在都是很薄弱的。而武漢整體都很強，且國內外知名度和美譽度都很高。但從目前國家層面的戰略定位看，武漢和鄭州是屬於同一檔，只是一個靠上，一個靠下。那麼，從長遠看這兩個城市是追平的態勢。只不過這個時間究竟是10年還是20年，不能確定。但這不影響鄭州追趕武漢，並且將來和武漢並稱中部雙黃蛋的可能。
3、人口紅利的轉移過去十年，是一線城市人口紅利的爆發期，不論你是初中、高中、985還是211，選擇一線置業買房就撞上了中國近百年的最大的國運。
可是，你也會看到，在北上實際控制人口2500萬 以後，北上開始趕人。
在未來，二線崛起必然成為風口城市。綜合以上三點，你最終你會發現：二、三檔的價格體系是亂的，有些貴的沒有理由，但有些便宜卻是有理由。
如果你從房產投資的角度選城市，就不能只看城市量級。比如按照量級，北上廣深、南京、杭州等等這些都是非常好的城市，但從房產投資的角度看，他們也是最好的選擇嗎？顯然不是的。不是等級越高越值得投資，有價值和能進場是兩種不同的衡量體系。低估是橫向和縱向雙向比較的結果。
因為房產投資最核心的一點是價格以及圍繞價格展開的建倉成本。看價格就是判斷這個城市的雪坡長不長；建倉成本就是考慮這個城市購房資格的成本和信貸條件好不好。
那麼現在哪些城市可以進場選擇了？它們是長沙和天津。
長沙是一個基本面很好且房價處在低價區的城市，但長沙自殺式調控給人的感覺是野蠻，且購房資格很難獲取，這個城市再好，也只能看看。我之前甚至說過，長沙要階段性的看空，最好能在換屆之後。
這是我之前對這個城市預判，簡單說我們對長沙最大的芥蒂就是長沙調控的方式。但10月24日長沙出臺《人才購房及購房補貼實施辦法》。雖然我們已經解讀過這個政策並沒有改變目前長沙的調控政策。但這個政策代表了一種態度的轉變，傳遞的積極穩健的信號。且長沙有與這個城市量級非常不匹配的低房價。長沙7000萬的湖南省，省內唯一的單核城市；
長沙2018年GDP突破1.1萬億，增速8.5%，萬億俱樂部成員，且增速在前20大城市中排名第一 ；過去三年常住人口流入分別高達21萬、27萬、24萬人，人口吸引力排名全國前五；目前，長沙已通車1/2/4/磁浮等4條地鐵，未來兩年還有3/5/6/西環等4條地鐵即將通車；長沙除文創產業外，中聯重科、三一重工、五礦有色、華菱鋼鐵等等都是硬實力產業。
橫向比較，長沙房價屬於二檔中下區間城市，作為一個省會城市，市中心的平均房價依然停留在1.2萬。因此，無論未來有怎樣的政策和技術面的影響，它都是價格窪地的，可以預見的是未來這個城市的房產價值處於回升通道中。
再來看天津。為什麼是天津。坦白說，天津並不著急。它和長沙最大的不同在於長沙是房價窪地，而天津不是。
但天津已經到了本輪週期中，目前為止最低迷的階段，二手成交幾乎冰凍，新房回調幅度讓你吃驚。因此，特別是對於那些想要高考福利的人來說，沒有理由等下去了。從城市的輪動看，天津一定不是第一波啟動的，所以天津表面看是不用著急的，但你去問問天津的開發商們，2019年的最後三個月，他們正在經歷近五年內最艱難的時刻，你或許不用急，還有時間。
但如果讓開發商度過了最艱難時候，他們也不急了。你大概率就失去了最佳的入手時機，因此，目前有可能是抄底天津的最佳時機。對於長沙，目前是一萬多價格中最具備價值的城市，但是要保有長持心態。對於天津，趁著樓市低迷，開發商無奈的時候，擇機進入。
閱讀更多 郭頡不過節 的文章
