重慶的兩個“中心”,你更看好誰?

1.

有人說重慶是個“沒有中心”的城市,由於大江大河的隔斷,於是各個板塊就在周邊劃一圈,多組團發展,每個都有各自獨立的配套。

這樣說的人,恐怕對重慶的認知有什麼誤解。任何城市都有中心,重慶也有,有兩個!

一箇中心叫做“中心”,即兩江四岸核心區,包括彈子石、江北嘴、南濱路北濱路沿線。

一箇中心叫做“宇宙中心”,又叫“炒地賣地中心”,即中央公園板塊等新區,在重慶土著心目中的地位無愧於“宇宙中心”,有產業、有發展、日新月異,交通便利,高薪人士聚集……

2.

兩個中心的佈局的出發點是什麼?是性價比!

老區核心自不必說,城市多年發展,歷史地理決定了第一個中心,往往也是地理中心。

那我們為什麼會出現第二個中心?因為城市發展到一定程度,還要繼續發展就會面臨很多的問題和限制,比如說拉產業,就要有地,哪裡的地便宜呢?新區一般可供開發的平整土地面積大,早期徵收價格低,更易於統一規劃,統一建設。老核心就不具備這個優勢,徵收困難,貴,幾乎沒有改變的可能性了。

所以還導致了一個問題,第一個“中心”不如第二個“中心”看起來高端大氣上檔次,第一個“中心”看起來老舊,甚至破敗,第二個“中心”則賞心悅目,現代化城市的影子。這也是為什麼很多城市樂於去開發新區,因為成本低,回報豐厚。

3.

新區就好似一張白紙,有地,有餅!沒有老去那麼條條框框限制,這兒不能拆,那兒不能建。它可圖可畫,發揮空間大,不阻擋發揮。但有地、有餅,就一定能實現落地嗎?不一定!

就像你問我,重慶中央公園板塊好不好?當然好,世界級規劃,非常有前途!買不買?我不買!為啥?除了沒錢,還有一個原因:彈子石南坪還有比中央公園便宜的房子。只要核心區與新區的價格差距沒拉大,就買核心區。

重慶兩個“中心”,一個造血,一個吃肉。表面讓你感受“宇宙中心”,實際上目的是讓你輸血。老中心,不用怎麼折騰,就可以吃肉,定位不一樣。而事實上,除了重慶,任何城市都是核心比新區貴。但重慶土著卻拿著“多組團多中心發展的信條”,把新區的價格硬是撐到了跟兩江四岸核心區的水平。

4.

今年上半年,重慶土拍市場上新區火熱。大多數人只關注了驚人乍舌的價格,大腦中不由自主的想到未來要賣多少錢,實際上,這裡面還隱藏著另一個對購房者來說不利的消息:這些新區的土地,容積率大部分居然都只有1.5。

如果你以為低容積率只是讓你住的更舒服,更有品質,那就真的是大錯特錯了。到時候他們拿著精美的小區,低容積率的品質社區到你的面前,他們唯一讓你做的,就是這一切都讓你買單,這一切都歸你出錢,還要更多的賺回來。

還有一點,低容積率的新區會降低未來人口的密度,那麼,外環拉動內環,不供應土地、沒有新房的“中心”,將被上漲的“宇宙中心”新房進一步拉昇。

可以說,現在重慶樓市的整個市場高度扁平化的價格,正是機會!那些不被我們看作是郊區的地方土拍價都能到7000,我們更有理由相信“中心”的可能性。


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