在杭州商業史上，湧金廣場是一個繞不開的項目。只不過，每每被提起，它總是被冠以“關門”、“倒閉”、“失敗”這類的負面字眼，甚至被不少業內人士評為“杭州最慘商業中心”。
坐落於延安路中軸線，西面距離西湖僅200多米，南面到吳山廣場不到1公里，周邊商場林立，成熟小區眾多。從位置上看，湧金廣場可以說佔據了杭州最中心最繁華的地段，天然具備了成功的先決條件。
但是，天賦異稟的湧金廣場，更像是一位“紅顏薄命”的美女。從2001年9月開業以來，18年間湧金廣場幾度經歷從開業到關門的惡性循環。起起伏伏之間，這個吳山商圈的首個商業中心，從未躋身杭州商業第一陣營，至今能讓人印象深刻的店鋪，也只有兩家：海底撈和家樂福。
最近，湧金廣場迎來自己的又一次“開業時刻”：11月2日，近江海鮮城在湧金廣場正式開業。作為杭州餐飲界的“超級IP”，近江海鮮城的整體入駐，能讓湧金廣場真的開始“湧金”嗎？
Part.1
近江海鮮城的到來，給沉寂許久的湧金廣場帶來了久違的傳播流量，這是立竿見影的效果。
在11月2日開業前後，杭城各大美食公眾號集中推出近江海鮮城重新開業的相關文章，在這個將吃作為最主要消費的時代裡，這樣的傳播作用非常明顯，湧金廣場第一次進入到年輕一代的消費視線中。
上週五，趁著近江海鮮城的開業勁頭還沒散去，記者來到湧金廣場實地探訪。
近江海鮮城位於湧金廣場的一樓，大門朝著東面的延安路，巨大的門頭非常顯眼。一走進去，給人的第一感覺是乾淨明亮，顛覆了近江海鮮城以往的形象。環境、設施都做了明顯升級，每家店都經過精心設計，裝修風格不一，還做了適合宴請的包廂。
每家店門口，放著各式恭賀開業的花籃，“十年磨一見，全場8折”的統一促銷海報尤其顯眼。隨意走進一家店，大堂都是寬敞明亮，鮮活的海鮮在水箱裡張牙舞爪，等待食客的到來。
喬遷後的近江海鮮城，在湧金廣場一樓佔據了7000多平方米的營業面積，目前共有12家餐廳，其中既有一兵海鮮、大唐海鮮、好運來海鮮、溫州龍港海鮮這樣的老店，也有漁人碼頭、小不佬海鮮、海望角海鮮這些新品牌。據介紹，這裡匯聚了100多種海鮮，中國沿海各個地方的海鮮，在這裡都能吃到。
中午11點，當記者來到近江海鮮城時，看到好幾家餐廳裡，已經有一兩桌食客在用餐了。而此後隨著飯點的臨近，不時有消費者成群結隊進入，一邊好奇的瀏覽參觀，一邊聽服務員介紹自家特色。“我們在附近上班，聽說這裡新開了海鮮餐廳，就趁著中飯時間來看看，以後吃飯選擇更多了，”跟同事前來覓食的陳小姐告訴記者。
Part.2
近江海鮮城的入駐，給湧金廣場帶來了新的活力，在世邦魏理仕杭州分公司總經理繆博文看來，這或許是一次雙贏的選擇。
“近江海鮮城在老市場拆遷這個契機下，進行提升入駐湧金廣場，我認為這對於雙方來講都是一種嘗試。湧金廣場有地段、人流的優勢，近江海鮮城有產品、業態上的優勢，雙方合作還是很值得期待。”繆博文說道。
湧金廣場一樓，以全新面貌重新走進杭州市民的生活之中，那麼，其他樓層的現狀又是如何呢？
在近江海鮮城進來以前，湧金廣場最為人知、人氣最旺的三家店，分別是地下一樓的家樂福超市，位於五樓的海底撈，以及位於一樓的麥當勞。記者走訪發現，除了這三個品牌之外，其餘樓層的人氣，只能用慘淡來形容。
湧金廣場的三樓，也是主打餐飲，引進了一個名叫“江南晟世”的美食廣場，裡面共有20餘家餐飲品牌。不過，在飯點時候，記者並未看到太多顧客上門用餐，反而是不少外賣小哥來來往往，相當忙碌。
四樓是一家KTV和一家棋牌室，白天似乎沒有營業。五樓、六樓和七樓，除了海底撈和攝影工作室以外，其餘基本都用作辦公。在近江海鮮城光鮮明亮的裝修對比下，湧金廣場的其他樓層，環境明顯要遜色不少。
Part.3
事實上，在這次重磅引進近江海鮮城之前，湧金廣場已經在杭州的“商業江湖”失聲許久，而它每每被提起，也總是作為反面案例。從2001年開業以來，湧金廣場幾經波折，不斷陷入開業、停業的怪圈，從未真正達到它規劃中的定位，最根本的原因，在於它的產權性質。
“因為是小業主產權，需要重新返租回來統一經營管理。但是小業主們無法達成一致，和商場經營者之間有著不可調和的矛盾，”杭州某資深商業地產操盤手告訴記者。
據瞭解，當年湧金廣場的商鋪採取的分割式方式出售，3.3萬平米營業面積，被分割成375間商鋪、共有約300個業主，產權高度分散。在這300多個小業主中，有些是經營者，有些則是純投資。這就意味著，湧金廣場如果想統一規劃商場，就需要和每個小業主進行談判，徵得同意後簽訂協議。然而，在過去10多年裡，由於小業主各自的訴求不同，往往很難達成統一。
天然的缺陷，註定了湧金廣場後來的命運，彷彿進入了一個惡性循環。
2002年6月，距離開業不到10個月，湧金廣場因經營困難宣佈停業。
2002年7月，廣州白馬服裝市場相中湧金廣場，但由於業主簽約率低，無奈退出，近5000萬的投資計劃打了水漂。
2005年12月，湧金廣場以“湧金流行前線”之名開業，經營方與300多位小業主簽訂10年的委託管理合同，但是因為拖欠水電費和物業費，在2007年7月底結束營業。
2010年春節過後，杭州風尚投資管理有限公司接盤湧金廣場，卻在5月份試營業後，遭到商戶的“集體停業”，之後湧金廣場大量商業物業空置。
2012年年底，湧金廣場欲打造“濱湖1號”項目，然而過程一波三折，最終不了了之。
2015年6月，湧金廣場“變身”婚尚產業綜合體，由浙江愛巢文化創意有限公司斥資3000萬元打造愛巢·囍悅城，此後經營慘淡。
Part.4
從誕生之初，湧金廣場就因為這種分散式產權性質而不被業內人士看好。
“但由於缺乏足夠的資源整合能力，這種拆分了商業物業的固有屬性，將所有權、經營權及使用權讓渡於不同主體的開發模式，一旦整合主體不力，矛盾隨之而生。”十五年前，就有業內人士做出過這樣的判斷。
事實上，在杭州的商業地產史上，將產權分割出售的商業中心，並不只有湧金廣場一家。遠的來看，同樣位於西湖沿線的元華、利星，城西的西城廣場，蕭山的開元名都，江干的大世界五金城，都採用了這種模式，有些還用上了“售後返租”的手段。儘管，在銷售階段，這些項目的成交量都非常出色，但是，隨著時間的推移，後來的發展都不盡人意。
最近的一個案例，則是杭州港龍城。
杭州港龍城，位於城東新城核心地段，是地鐵1號線和4號線的“雙鐵上蓋”，總體量25萬方。該項目在2015年7月首開，將1-6樓的商鋪分割為15—90平方米的獨立商鋪出售，承諾售後返租，第一年返租總價6%，第二年返租總價7%。
按照規劃，杭州港龍城將在2018年9月開業，最終食言。此後，該項目接連傳出開業消息，一一被事實“打臉”。最新的消息是，開發商方面書面承諾會於2019年12月31日前開業，然而從現場來看，仍舊處於停工狀態，沒有裝修跡象。而在此期間，杭州港龍城還出現了業主無法辦理房產證等情況。
“這類商業中心經營不理想甚至無法開業的最主要原因，就是小業主太多，招商困難。從我個人來說，堅決反對投資此類商鋪，”資深業內人士說道。
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