瀘州新樓市 文|凌浩然
在瀘州買房，新城區or老城區是個令人糾結的問題。
新城區價格相對較高，但相應品質也較高，且是城市發展的風向標。
老城區的二手房屋，生活氣氛好、有一定地段優勢……
新老之間，購房者們又是怎樣抉擇的呢？
▲ 瀘州城市航拍圖
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新 城 魅 力
過去10年，是瀘州城市快速發展的10年，也是新區房產四面開花的10年。
水井溝、大山坪逐漸老去，城西新區勢頭正好，沱江新城再度撐起一片天地。城西房源，值得買！
回龍灣、蓮花池風光不再，龍馬大道沿線風頭正盛，又將迎來高鐵新城。城北置業，有潛力！
江南科技園區、長溼新城來了，城南作勢騰飛，房價更具性價比。城南安家，可考慮！
國高新區、沙茜片區，產業聚集、生態宜居，城東崛起，房價適中。看好城東，也可考慮！
▲ 瀘州新城區域航拍圖
每個新城區背後都有其價值以支撐，每個新城區背後也都有價值增長邏輯，事實果真如此?
從近兩年的房價變化來看，並非所有新城區樓盤價格都在上漲。
誰漲了？城西新區、高鐵新城……
綠地城
均價：約6200元/㎡（高層）
世茂·璀璨里程
均價：約8900元/㎡（高層）、10600元/㎡（洋房）
碧桂園·生態城
均價：約6100元/㎡（高層）
藍光·長島國際
均價：約7099元/㎡（高層）、17000元/㎡（別墅）
2
舊 城 風 韻
相較於新城區行項目的遍地開花，老城區也有一派大隱隱於市的氣度。
老城區裡的新樓盤，儘管容積率、綠化率以及項目周邊環境與新城區項目不可同日而語。但是，因其獨特的地理位置，無論是商業還是住宅，銷售預期比新區項目也毫不遜色。
▲ 瀘州舊城區域實拍圖
諸如老城區南城的譽潤城項目，住宅銷售價格7500-8000元/平米之間；回龍灣星耀天地項目，住宅銷售價格均價也在6500元/平米左右。
老城區土地資源稀缺所造成的老城優質樓盤稀缺，加之擁有的壟斷性資源：名校、商業、醫院、公交等，在時間的醞釀下，歷久彌堅。因此，其二手房價毫不遜色於新區熱盤。
諸如南城的長江現代城、國窖花園；城中心的中雲天立、鼓樓世家，以及城北的香頌半島、陽光水岸、外灘一號等樓盤。
當然，老城區也存在著自己的瓶頸。
如，居住環境。
老城區出讓的地塊大小有限，註定了只能蓋蓋房子，想做大型配套，想整改城市面貌，相當難。
如，房價長幅。
產品、環境的侷限，使得大部分老城區的房價始終處於平穩狀態，即便整個市場處於上行週期，也很難走出單點行情，房價猛漲。
長江現代城（約2010年建）
當時價格：2900左右 目前價格：7000-9100左右
鐘鼓世家（約2012年建）
當時價格：4000左右 目前價格：8500-10000左右
香頌半島（約2012年）
當時價格：4000左右 目前價格：6500-7500左右
天立·外灘一號（約2015年）
當時價格：7000左右 目前價格：9000-10000左右
3
量 體 裁 衣
新城區有新城區的優劣，老城區有老城區的瑕瑜，新老城區間，又該如何選擇？
過去，很多新城區住戶出於改善型的需求，選擇在新區置業；老城區配套相對落後，價格相對實惠，剛需購房族也就只好在這些房源裡左挑右選。
但是，隨著新城區樓盤扎堆亮相，房源供應充足，城市舊城改造相關措施的不斷落地：加裝電梯、立面包裝、完善停車設施……，過去的老城區與新城區相較下的缺陷，也正慢慢被填平。
▲新舊城區對比圖（圖源於網絡）
那麼回到最開始的問題，如何選擇，才能告別買房糾結？ 以下薄見可略供參考。
看好新城區的，可在城市發展帶、成熟老區附近選擇，但最好具備產業、教育和公交。
看好老城區的，可儘量靠近就業人口集中的地方，需要重視的是配套、商業等。
新城區與老城區之間，價差在合理範圍內，或可考慮選擇老城區。
接受當下，量體裁衣，做適合自己的選擇，是告別糾結的唯一辦法。
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