我相信一提到九江，必然有人會說到廬山，但是這個季節的廬山並不是風景最美的時候，每年的春夏才是展現廬山真面目的時候，廬山瀑布也是一道亮麗的風景線，李白曾詩興大發，寫下“飛流直下三千尺，疑是銀河落九天”。自然也讓人流連忘返。
九江是江西省區域中心城市之一、昌九一體化雙核城市、環鄱陽湖城市群副中心城市、長江中游區域中心港口城市、贛鄂皖湘區域性現代化中心城市。 [1] 九江是中國首批5個沿江對外開放城市之一、江西唯一的國際貿易口岸城市，九江港是長江流域十大港口之一，國家一類口岸。
作為昌九一體化的核心，以及江西省省城副中心之一，九江樓市作為三四線城市的代表，強勢崛起。棚改是市場需求的中流砥柱。
而近一年樓市猶如坐上過山車，從毫無預料的“驟冷”到出乎意料的“回暖”，“急下急上”的市場究竟發生了什麼？
GDP增速位列江西省首位，房地產開發投資卻連續負增長
九江是昌九一體化的雙核之一，位於贛、鄂、皖、湘四省交界處，直接對接長江經濟區。同時，九江也是長江中游城市群發展的重點城市之一，長期以來受到政府政策支持。
2018年九江實現GDP 總量2700億元，位列全省第三，名義增速11.9%位列全省第一，良好的經濟基本面是推動九江房地產市場發展的支撐力。而且，九江2018年末的城鎮化率55.27%，仍有進一步提升空間。
雖然九江經濟情況在江西省處於靠前位置，房地產也具有一定發展空間，但近兩年房地產開發投資卻持續走弱，2018年、2019年上半年九江房地產開發投資均呈現負增長，市場景氣度並不高。
在此前一輪三四線集體爆發過程當中，九江市場熱度相對較高，無論在省內還是全國都算的上三四線中啟動比較快的，這一點從統計局公佈的70大中城市房價同比漲幅一直較為靠前也可見一斑。
另外，從成交量來看，2016年、2017年九江商品房銷售同比增速均在20%以上，增速僅次於2013年的高點，考慮到2012年成交基數較低的原因。因此，實際上近三年才是九江市場規模增長最快的階段。
然而，轉折發生在2018年四季度。
在三四線樓市整體衰退的大背景下，其實九江市場受到衝擊並不大，2018年四季度之前來訪量、銷售量仍然保持常規水平，市場遠談不上冷淡。
但2018年9月之後，市場毫無徵兆的“驟冷”。直觀體現在各個項目來訪量迅速下滑，甚至出現單項目銷售幾乎停滯現象。成交量也出現大幅下滑，環比跌幅接近4成。考慮到限籤的因素，這一數字可能會更大。可以說，2018年末是九江各大房企最難熬的日子。
就在多數企業預計市場會一路下滑，甚至準備調低售價悲觀預期中，2019年3、4月份市場突然迎來小陽春行情，單月成交量幾乎又回到2018年前三季度的水平，認籌超過開盤量數倍的現象再次重回市場，甚至曝出市場集體漲價的行為。而此時，市場熱度從“地”到“天”也僅僅過去6個月不到的時間。
為何市場會有如此之大反差？與整個市場的客戶結構不無關係。
目前九江房地產市場需求主要來自兩部分，首先是棚改，佔比約為40%-50%左右。2018年底九江約有6萬戶以上的棚改家庭，釋放了大量的購買力，在一定程度上促進了九江房地產市場的火熱。
其次是周邊縣市前來買房置業的客群，佔比約為20%-30%。這主要是由於在九江周邊縣市有較多本地工廠，普遍收入較高，但周邊部分區縣房價也在8000元/平方米，相比九江主城而言性價比並不高，這部分客戶更加傾向於到九江買房置業。
因此，從主要的購買人群來看，其對市場的風吹草動較為敏感，在價格窪地的效應逐漸被填平，全國三四線調整的風聲之下，觀望情緒濃郁導致市場驟冷也不足為奇。
而2019年上半年市場走出的小陽春行情，我認為更多的還是與外部刺激有關。
第一， 調控較去年有所寬鬆。例如限購上目前部分材料僅需要在房管局填承諾書即可。房貸利率上，2018年上調20%，今年則降至上調15%。
第二， 土拍熱度回暖。過去幾年九江的土地供應並不多，上半年八里湖新區土拍火熱帶動了市場熱度集聚上升，而九江上半年地價也較2018年漲幅近40%。
第三， 部分返鄉置業客帶動樓市景氣度回升。與大部分三四線一樣，返鄉置業期間的來訪客戶量也能達到平時的2倍到3倍，但並沒有成為購房的主力。
整體來看，九江以本地及周邊縣市購房者為主的客群結構使得九江市場的不穩定性因素較大。長遠來看，這種現象仍會延續，預計未來在一段時間內棚改仍會是支持本地客群購房的重要力量。
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