俗話說，能拯救老地王的，永遠是新地王。但對於“地王專業戶”葛洲壩而言，這口能解燃眉之急的甘霖卻一直遲遲不來。
10月23日，南京4幅地塊集中出讓，其中涉宅地塊3幅。19輪報價之後，河西南的G75地塊以13.1億元的總價成交，成交樓面價2.83萬元/㎡，競拍方為南京國資。
這是河西南三年以來的首次宅地出讓。
上一次的土拍中，主角正是葛洲壩。
2016年5月，葛洲壩以32.8億的大手筆競得南京建鄴區河西南G14號住宅用地，樓面價4.52萬元/㎡，成為南京史上單價最貴的地王。而三年過去了，這塊地上的葛洲壩南京中國府，才堪堪開放售樓處。
從葛洲壩南京中國府驅車出發，北上鄴城路，下天保街至此次出讓的G75地塊，所用時間可能還不超過10分鐘。在地圖上，兩地的直線距離不過約2.6公里。
只不過樓面價上，二者相差了16874元/㎡。
什麼概念呢？光這個樓面差價，就大概差出了蘇州的住宅均價。
01
葛洲壩地王往事
正如所有橫空出世的黑馬一樣，葛洲壩也是一戰成名。
4年前的2015年10月20日，北京市豐臺區花鄉樊家村危改6號、12號、2號(教育用地)地塊(下稱樊家村6號地)出讓。
當時參與競拍的，還包括中國金茂(原方興地產)、中糧天恆首創聯合體、龍湖保利首開平安聯合體、萬科金融街聯合體、中鐵建、中鐵置業、金地在內的7家房企及聯合體。
個個都不是易與之輩。
當時，葛洲壩一開場即報出34.36億元，志在必得，中鐵置業和龍湖保利首開平安聯合體也積極舉牌，經過73輪舉牌，龍湖聯合體以49.5億元的總價觸及價格上限。但在最後，還是葛洲壩笑到最後，經過104輪舉牌以配建4.1平方米公租房和61800㎡“農民回遷房”奪得了最終的勝利。
減去公租房等用地的面積後，該地塊純商品住宅部分樓面價高達7.5萬/㎡，毫無懸念地晉升為當時北京市的單價“地王”。
據不完全統計，時至今日，在北京這個樓面價還沒有任何一個地塊可以超越。
或許是力壓群雄摘得“帝都”單價地王給了葛洲壩更大的雄心和勇氣，這家央企將目光投向了全國。
2016年5月13日，葛洲壩地產以32.8億元的價格競得的南京G14號住宅用地，樓面價超過4.52萬元/㎡，迄今為止，這一紀錄在南京仍未被打破。
這一地塊共引來包括雅居樂、建發等23家房企競拍，而在競拍到第19輪時，該地塊就已成為新的南京地王，最後在第25輪，葛洲壩才成功拿下，成為南京新的單價地王。
除此之外，葛洲壩在過去幾年還創造多個區域性地王。巧合的是，它們都發生在6月份。
2015年6月份，葛洲壩就以11.04億元價格拍下上海青浦區一幅商住用地，樓面單價為2.73萬元/㎡，創造了青浦區樓面價地王。
2016年6月份，葛洲壩地產在合肥以15.89億元價格獲得濱湖地塊，樓面價為2.21萬元/㎡；以24.36億元價格獲得省府地塊，樓面價達到2.2萬元/㎡。二者均創造了樓面價地王，後者還是合肥住宅地塊最高單價紀錄的保持者。
2017年6月份，葛洲壩地產以43.18億元價格拍下杭州蔣村地塊，3.17萬元/㎡樓面價創下西湖區樓面價地王。
大大小小地王蒐羅了一大堆，但是這地王，卻不是說解就能解的。
02
地王的漫長解套之路
地產行業裡有句話叫做“拿不著地三天睡不著覺，拿了地三年睡不著覺”。對於葛洲壩而言，這三年註定是難熬的三年。
樓市上漲週期轉瞬即逝，房住不炒的基調確立，在“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標下，一二級土地市場日趨平穩，太多刀口舔血的房企站在高地傻了眼，抱著地王苦等也等不到白衣騎士來救。
拿了地王怎麼辦？不外乎兩個秘訣，一曰“拖”，天長地久有時盡，此盤綿綿無絕期；二曰“附加值”，一條道走到黑，豪宅、大戶型、精裝、園林、物業、黑科技，技能一一點上，總之能夠產生溢價的都加上。
葛洲壩的地王項目顯然深諳此道。
在樊家村6號地，葛洲壩規劃了北京中國府項目，185㎡、210㎡、240㎡戶型，主打科技住宅綠色健康住宅，還附帶了5G概念。
需指出的是，葛洲壩地產董事長何金鋼一直主張發揮央企優勢、開拓高價值路線。他認為粗放式的房地產開發已成為過去式，房地產開發商已經進入到拼技術、拼產品的時刻。在他的帶領下，葛洲壩地產在住宅領域大力推行“5G科技”戰略。
在入市時間上，更是能晚則晚。
在房地產行業中，通常一個項目從拿地到銷售時間不會超過一年，最快的拿地四到五個月就可以開盤銷售，葛洲壩北京中國府項目顯然是個例外。
2017年的10月11日，也即葛洲壩摘得北京單價地王2年之際，當時有《華夏時報》記者走訪了葛洲壩樊家村項目現場看到，項目大部分還是大坑，只有項目北部有三棟樓體。
接近4年時間過去，在2019年的5月份，葛洲壩北京中國府才姍姍來遲取得預售。
作為南京史上樓面單價最貴的地王項目，葛洲壩南京中國府拿地逾三年仍未入市。
今年的9月22日，有財聯社記者在該項目現場看到，五棟高層住宅正在施工中，其中一棟已結構封頂，仍有建築進行主體施工。面對鄴城路一側的入口處，售樓處門庭已建好並有保安在崗廳駐守，但大門處於關閉狀態。
儘管雙管齊下，但地王真的不是那麼容易就能脫身的。能拯救老地王的，永遠是新地王。新地王不出，老地王只能一直站崗。
2015年12月，在葛洲壩獲取北京樊家村6號地兩個月後，臨近的懋源釣雲臺項目開盤，售價為8萬元//㎡。
這也就是說，葛洲壩北京中國府項目樓面價僅僅比釣雲臺銷售價格少5000元/㎡。
2019年取得預售時，葛洲壩北京中國府項目1#、3#、8#三棟商品住宅樓的擬售單價為10.53萬元/㎡-11.71萬元/㎡。作為對比的是，此前外界傳聞，葛洲壩北京中國府的均價可能要達12.5萬元/㎡，甚至可能超過13萬/平，否則無利可圖，開發商甚至想賣出15萬/㎡單價。
理想很豐滿，現實很骨感。
來看如今周邊的二手房。截至2019年11月1日，在鏈家上，整個豐臺區的住宅均價為5.6萬元/㎡，葛洲壩北京中國府旁邊的二手房，除了近幾年有所上漲的懋源釣雲臺，基本上沒有上10萬+的。
有人說，“如果葛洲壩能把北京中國府做好，那麼北京其他的高端項目或許都能盈利。”
看完北邊的我們再來看南邊的。
南京業內有一種預期，葛洲壩中國府售價或在每平方米5.8萬—6萬元左右，還有人認為其價格可能會在每平方米6.8萬—7萬元左右。但是葛洲壩南京中國府周邊，也很難找到能夠支撐其價格的二手房。
鏈家的數據顯示，截至2019年11月1日，周邊很少有二手房超過5萬元/㎡，稍貴的保利香檳國際、朗詩國際街區南園也只是5萬/㎡出頭。
中指院一位分析師是這麼說的：“受限價政策影響，周邊新房拿到的銷售審批價約4.5萬元/㎡左右，剛好接近中國府項目樓板價。不過項目周邊二手房售價5萬元/㎡左右，貴一些的6萬元/㎡。如果以4.5萬元/㎡的價格來銷售，開發商一定是虧本的。”
位於合肥的單價地王項目葛洲壩中國府去化表現也一般，最近一次加推去化率僅有23%，它的首開價格高達3.5萬元/㎡，好和周邊區位同樣優越、距離僅有1.5公里的濱湖雙璽售價高出8000元/㎡，性價比不具優勢，因此去化緩慢。
葛洲壩慌不慌我不知道，反正我是替它慌了。
03
短債壓力較大 資金承壓明顯
大江南北創造地王的葛洲壩，可以說是地產行業的後起之秀。
早在2009年，葛洲壩的地產營業性收入佔比總收入的0.2%，算是整個集團的邊緣板塊。葛洲壩地產只在華中活動，主戰場在宜昌和武漢兩城之間迂迴。
這種情況到了2010年突然改觀，葛洲壩地產業務爆發，一年內地產板塊營收增長400%，一直到2018年，短短8年時間，葛洲壩的一級土地開發，佈局了所有一線城市。
根據克而瑞的數據，在2018年，葛洲壩實現地產銷售權益金額117.9億元，在克而瑞的房企規模榜單上排名139位。
這種速度，不可謂不快。
但是頻繁的擴張拿地無疑給葛洲壩帶來很大的資金壓力。即便有央企身份帶來的融資優勢，項目的支出仍不是個小數字。
2015年-2017年，葛洲壩經營活動現金流全部為負，分別為-47.50億元、-34.28億元、-8.24億元。由於房企公開市場拿地導致的現金流出體現在現金流量表的“購買商品、接受勞務支付的現金”科目，因此這背後或許就有葛洲壩大舉拿地的因素在。
除了拿地以外，建工成本也不是個小數目。
葛洲壩2019年半年報顯示，多個項目投資額較大，但還未進入銷售。
例如北京中國府，預計投資總額將超過108億元，是所列項目投資額中最高的，目前累計實際投入金額71.96億元，在未來可能還需投入約36億元。
北京紫郡蘭園，預計投資總額將超過78億元，目前累計實際投入金額63億元；南京中國府，預計投資總額將超過55億元，目前累計實際投入金額約41億元。
此外，還有諸多項目在建，沒有產生收益。
粗略測算，截至2019年中期，光為了這些項目，葛洲壩2019年上半年的投入金額就高達42.97億元。
要知道，這只是一家百億房企。其2019年上半年的權益銷售金額也不過53.6億元（據克而瑞數據），上半年房地產業務的營收則是43.47億元。
在未來，葛洲壩為這些項目還需投入的金額或超過265億元。
值得注意的是，由於推盤節奏較慢，通過銷售迴流資金從而緩解壓力的方式比較有限。克而瑞的數據顯示，2019年上半年葛洲壩實現權益銷售額53.6億元，和2018年的69.4億元權益銷售額相差較大。
一方面各大項目嗷嗷待哺不斷支出，一方面大量項目高位套牢難以產生現金流，這也就意味著葛洲壩的資金鍊承壓。
當前，葛洲壩集團短債壓力較大。截至2019年三季報，葛洲壩集團在手貨幣資金149.38億元，短期有息負債378.97億元（短期借款+應付票據+一年內到期的非流動短債），現金短債比僅0.39，遠低於1，在手貨幣資金無法覆蓋短債。
截至2019年三季報，其速動比率0.68，保守速動比率0.39，同樣顯示短期償債能力能力較弱。
值得注意的是，今年1月9日，葛洲壩發行2019年住房租賃專項公司債券（第一期），規模為10億元。而據《新京報》報道，沒過幾天的1月24日，葛洲壩發佈公告稱，計劃將其中7億元閒置募集資金暫時補充流動資金。
村長就地王項目、銷售額下滑等問題詢問葛洲壩地產相關人士，截至發稿暫未得到回覆。
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