综上，利率的调整主要还是针对于楼市波动过大的城市，尤其是那些过热的城市，炒房客预期乐观，极容易出现价格不正常上涨的情况，此时通过提高利率的方式，可以快带降温市场热度，减少投资客的未来预期，保障市场稳定。

小崔聊房

房贷利率的一举一动都在牵动着无数购房者的心弦，上浮意味着房贷利息有所增加，让原本就高昂的房款更加高不可及；下调则意味着房贷利息有所减少，减轻购房者的负担，是个入市的好时机。

年初，不少城市传出银行调整首套房贷利率的好消息。2019年2月，天津多家银行首套房利率从上浮15%调整到5%，南京的一些银行也调整到上浮10%或5%。

该消息一出顿时让众多购房者蠢蠢欲动，而三、四月楼市出现的“小阳春”与此或也有一定的间接关系。正当大家翘首以盼购房成本会越来越低之际，决定楼市的重大新闻一个接一个：新版征信报告、不将房地产作为短期刺激经济的手段、加强房企融资的监管、严查32城房地产贷款业务、房贷利率上调……让整个国内楼市震荡不已。

明明大家都认为楼市调控即将有所放松，为何看上去却在不断收紧？特别是房贷利率的上调，将直接决定着购房者在短时间内是否买房。在小万看来，或有两方面原因：

一、过热的楼市不利于产业长期发展。

今年上半年，国内楼市似乎在熬过去年的“寒冬”后又开始焕发勃勃春意，甚至有愈演愈热的情景。像杭州，今年上半年土地出让金额高达1375亿，要知道去年杭州土地出让金总共也才1420亿。

上有天堂下有苏杭，与杭州齐名的苏州也不甘示弱。四月，苏州商品房住宅共计成交10014套，环比上涨68.96%，二手房成交11748套，环比上涨99.52%，均是三年来最高成交量！至于苏州房价也是节节上升，部分地区直逼上海某些地区。

除了苏杭，国内多线城市的房价在今年上半年都有大幅度增长，引发的结果就是危害到购房者的利益，更是与“房住不炒”背道而驰。

为使国内房地产长期有效地发展，有关部门在关键时刻从多个方面对楼市“从严从厉”地进行调控，上调房贷利率就是其中非常重要的一环。

二、过热的楼市不利于国内经济发展。

据国家统计局发布的最新消息显示，今年上半年GDP同比增长6.3%。在世界贸易扩张都有所放缓，国内长期积累的一些结构性矛盾凸显，经济有下行压力的背景下，国内经济能延续总体平稳、稳中有进的发展态势，是来之不易的。此时作为我国支柱型产业——房地产，就更需要稳定地发展。这或许就是前不久国家首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的原因，因为没有哪个时候比现在更需要：稳。

说完房贷利率上调的原因，我们再来说说影响。

像小万所在的城市——九江，截止到2019年8月14号，九江首套房贷利率为基准利率上浮15%~25%，其中，中国银行更是从之前的15%上调到25%。而二套房贷利率也有所上涨，最高可达上浮35%。

假设在九江购买一套百万元的房产，按揭七成、分三十年还清的话，购房者需要多支付八万元的利息，让原本就有些不堪重负的购房者雪上加霜。对于房价已位于高位的一二线城市而言，影响则更大。

购房成本的增加无疑会劝退一部分购房者，但对有些等不及的刚需购房者而言，却只能咬牙入市，等待他们的将是一段勒紧裤腰带的日子，因为2019年7月份的全国CPI指数又上涨了，同比增长2.8%，环比增长0.4%，物价又上涨了。

房贷利率的全面上调是一则重要信号，预示调控将有所加大。因为，利率上调会增加买房压力，一定程度上减缓购房者和炒房客入市的步伐，让楼市得以冷静。

中国楼市是典型的政策市，虽没人能预测到几年后房价是涨是跌，但按照经济发展的规律来看，平稳上涨是大势所趋。我们所能做的，就是把握好每一个楼市发展周期，在调整期抓住稍瞬即逝的机遇。不要幻想能抄底，也不要在山峰上高位入市，这才是一位冷静理智的购房者所需要具备的素质。

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在此之前，广州楼市已经不容乐观，2019年二手楼市已经下滑严重，虽然2019年一手整体还算平稳，但也是上行乏力，处于空头多头激烈博弈阶段。

这次全国多地集中上调房贷利率，广州更是提前行动上调了房贷利率。相比苏州等地的大幅度上调，广州则有上调有下调，整体温和平稳。

在中美贸易战正酣、且全球金融放宽预计央行必然跟进、且国内经济下行压力巨大的背景下，在诸多专家预测各地政府会逐步放开限购，例行就是的惯性思维下，这时候多地密集上调房贷利率，有这么几个含义：

1、全国再度明确“房住不炒”的政策红线；

2、严正警告各地方政府、各开发商、各专家，各炒房客，让大家放弃政府托盘救市，房价会持续上涨的幻想；

3、表达中央政府即使面临经济压力再大，国际压力再大，政府不会放弃压制地产，把经济重心转向高科技领域的决心。

对广州及周边楼市的影响为

1、虽然广州没有苏州等上调幅度大，但受国内整体楼市预期影响，下半年下行压力必将更大，多头空头博弈中空头更处上风。

2、利率调整幅度相对温和，主要在于配合中央房住不炒政策，更多在心理预期层面影响，在实际落地层面，对购房者影响不太大。

3、在下半年多重利空影响下，如年底冲业绩降价，各房企进入偿债高峰期降价回笼资金等，楼市原本已经如同不堪重负的骆驼，再为这个骆驼身上加了一把稻草！

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上调房贷利率，透露出以下几个信号：

第一：坚决落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。

大家都知道七月的国常会再次提出了房子的要求。既然上面出了政策，那么下面就要落实，如何落实？房子是用来住的，不是用来炒的，所以必须限制炒房客。炒房客基本上是买很多，拉抬房价，再卖出；上调利率，算是手段之一。

第二：倒逼资金进入实体。

经济数据不好，那么经济也需要资金刺激。入股放水，降息降准，则资金还是容易进入楼市。现在楼市稳定，资金见买房无利可图，自然会流入实体，这属于变相疏导资金进入实体。实体强，则楼市就不会涨太猛。

第三：流动性方面说。

房贷利率提高，很明显你要花的钱更多了，很多人想买但是没钱，就会观望。流动性再次削弱。记住，流动性不足不会让楼市跌，只会让楼市稳定，交投清淡。

这些政策的目的，就是要稳定楼市。楼市大涨是不可能了，但是也不能大跌，稳定才是主基调。大家认为呢？

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今年以来，杭城首套房贷利率呈现了先降再升的趋势。3月光景，一些银行的首套房利率仅为基准上浮3%，甚至维持基准利率。进入6月，不少银行悄悄调整了首套利率，由原先的基准上浮5%调至8%。而伴随着全国热点城市普遍上行的大背景，最近，杭城的首套利率似乎又有了变动。

结果显示，现阶段杭城大部分银行首套利率实行基准上浮8%，也有多家银行调至上浮10%。

一些银行首套上涨 最高实行基准上浮10%

也有银行坚守基准利率

今年5月来，全国热点城市呈现利率持续上行的趋势，杭州也进行了相应的跟进。相较于其他城市，杭城利率的调整则主要体现在首套房上。6月，不少银行首套利率由原先的基准上浮5%调至8%。而在最近，又进行了一轮上涨。

现阶段杭城大部分银行首套利率维持在基准上浮8%，有银行利率涨至上浮10%。这之中，中国银行、建设银行、农业银行、江苏银行、杭州银行等首套利率最高实行基准上浮10%。

不过，仍有银行较为坚挺。包括汇丰银行、上海银行、花旗银行在内的几家商业银行，首套最低可申请到基准。想要申请基准的客户需要注意的是，这些银行的审核标准都较为严苛，另外自身也需良好征信以及其他方面的优秀资质。

放款周期变慢 有人等了足足一个月

温和调整下仍是置业时机

无独有偶，与房贷利率上行一起到来的还有放款速度的变缓。一位银行工作人员向记者透露，原本最快一星期放款的节奏现在基本上不太可能实现了，

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对于购房者来说，担心的则是在等待的周期中，贷款利率再次出现变数。毕竟，利率上即便是小小的数字变动，购房成本也是真金白银的增加。以之前上浮5%与如今上浮10%的首套利率相比，300万商贷20年，每个月要多掏411元，总得下来四舍五入就是10万块，足足一辆小汽车的钱。

不过，我们也可以看到，在这波全国利率收紧的政策中，杭州的利率上调其实较为温和。对比周边南京首套房贷利率基准上浮20%甚至更多的情况下，杭州在几轮的调整下，房贷利率依旧处于相对较低水平。政策的温和调整，实际上也正是为了抑制投机行为，贯彻“房住不炒”。

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当前，全国房价上涨比较明显，或者有较强上涨动力的城市，不同程度地上涨了首套贷款利率，比如：杭州、苏州和成都等。

就多多所在的上海来看，这几年的首套贷款利率，一直在9.5折上下徘徊，特别优质的，有点关系的客户，还可申请到9折。

那么，接下来探讨的是，上海的首套贷款利率，是否会上升？然后，才是首套贷款利率上升对房价的影响。虽然一直在放风，个人觉得，上海的首套贷款利率，短期还是难以上升！

一是上海的房价稳，上海的房价在上半年相比去年下半年小幅回暖后，一直维持在当前的状态，新房有政府备案价加以设限，二手房的市场虽然活跃了起来，但因供给量比需求量略大，价格相对较稳，上海的房价走势，可以说是多多率先提出的典型的“厂”字形走势。房价稳了，政府的调控工具里面，首套贷款利率，相对而言，没有那么迫切。

二是上海的人口净增长较慢。这几年，由于拆除违法建筑、疏导大都市人口等原因，上海的人口净导入，收到了较大的影响，人口导入的趋缓，也势必会带来对住房需求的趋缓，再加上上海严格的调控措施，5年社保、非单身等，将许多想买而又不能买的朋友，暂时挡在了门外，需求被疏导或者被压制，银行的房产贷款额度，没有提早用完，银行上涨首套贷款利率的愿望，也就不会那么强烈。

虽然，上海楼市的成交在上涨，连续5个月，二手房的成交突破2万套，但因新房的限价继续、土拍限价继续、土拍的资质审查继续，再叠加不确定性大的外在环境，上海楼市大涨的可能性不大，如果没有大涨，首套贷款利率，也就没有十分必要了。

下半年，上海楼市将在成交活跃的情况下保持房价都平稳。

多多聊房

上调利率是抑制有效需求的基本操作，房价承压，无需过多分析。

在这个时间点上调利率，或者说爆出上调利率的大面积新闻，为什么？背后的动因是什么？对房市周期短期和长期会有什么影响？值得思考。

一、上调利率与目前房市周期趋势相悖

个人一直在观察，目前全国房价整体处在本轮周期的第三阶段，即平盘和等待反弹阶段。而7月的二手数据显示全国出现了量价齐升的情况，全国二手中位数环比出现了4%的上调，而二手新增供给从去年四季度到现在一直在增加，特别是广深两城，三季度过去供给增幅是原来的250%+。

量价齐升，不再只事前的微盘震荡，这就是市场在探底的信号。

因为严格限购，本轮周期的三阶段相较13、14年的上轮周期更长，距离16年的火热已经过去快2年的时间。

整个周期看上去，房价具有稳定后向上的预期。

一片向好，正应该是银行争取房贷客户的当口，此时却上调房贷利率抑制有效需求，仅从房市本身看略显奇怪。

二、上调利率的原因猜想

虽然对房市一直很关注，但没有感受深圳、广州有利率上升，都是新闻在讲。查了一下，没有看到很明显的命令原因。

美联储松闸，全球进入降息，某国定点放水也没有停止的信号，房住不炒依然，此刻如果统一要求调息，面对购房群体和市场都不是很合理的行为。

所以猜想是银行的自发行为，或者是金融体系在某个层面统一的共识。

房贷是金融系统提供的产品服务，利率可以看做是定价，这种服务的定价，在金融体系内部，与房价没有直接关系，只与某个银行的利润计算和市场供需有关。

利率上调，或许就是金融体系根据市场现状判断，它应该在产品定价上赚取更多利润。

现在去广场舞里问大妈买房，她们都会告诉你贷款买房就是赚到，已是社会共识。这个共识下，实际银行对贷款买房是亏了利润的，每年GDP的增速和通涨，是的房屋资产价值不断增加，而利率收益在长时间之内不会随资产价值增加而增长，受限于现有金融管至，银行没有合适的工具吃到这部分利润，但肯定有意愿。

这种奇怪的提息，从而提升利率，可以看做金融系统要求购房者给予利润补偿的新模式。

目前房市交易上升，可以推断交易主体大多是不得不买的刚需，房贷作为最安全的产品，提升利率毫无金融风险，当整个市场都提升，刚需购房者面对的就是一块铁板，只能努力找钱包继续。

而对银行，上调利率增加购房门槛同时又贯彻了房住不炒的方针，没有阻力。

另外多想一层，如果提升利率是银行体系在某个层面统一的共识，那么现在整个房市疲软，房地产行业对中国经济的造血功能趋弱，同时房产税无法落地，考虑到央行和财正在最高层面实际是一个东西，这种行为也可以作为另一种利用房地产业的模式。当然这就是瞎猜了。

上调利率，从这些分析来看是合理的。而且可以看出，上调利率印证了中国经济对房地产极强的依赖性。

三、利率上调的影响以及延续性分析

先说个题外话，对成熟的房地产投资客，房贷利率增加或减少，只要他的资金链没有问题，对这些人群没有任何影响，利率上调打压不了炒家。

利率上调影响的是非投资客人群，这部分人占市场的主体，所以目前已经出现的量价齐升会再次承压，回暖浇上一点凉水。本轮平盘和等待反弹阶段因此会更更长。

利率只是影响供需的一个方面，核心还是要看需求的基本面，量价齐升反映了有效需求在目前严格的限购之下依然出现了恢复和增长，利率小幅上调显然不足以对抗这种趋势。

市场未来回暖，银行就会再次面临房贷竞争，眼下反市场的上调即便是一个共识，也会因市场竞争被某些人率先打破，通过打折促销抢占市场。因此只要周期往下走，市场回暖，利率回到基准附近以及给首套打折，就要不了多久。

2018年四季度我在其他平台对19年房市做了预测，其中有两点：

①一线城市三季度回暖。

②房贷利率会回到基准附近。

目前上面这两个观点依然不变，或许会因为人为原因慢一点，但市场总是形势比人强。

持续观察。

關鍵字: 房产 房贷利率 武汉