都說“一千個讀者，有一千個哈姆雷特”，同樣的，從不同視角出發來觀察城市，也能看到不一樣的風景。三土講堂自設立以來，我們先後邀請過學者、媒體人、政府官員來讀友群（目前群友已突破掃碼入群的人數上限，還想加入的可以先添加三土的個人微信tgnf1987，我單獨拉入群）分享知識與見解。這一次則邀請來企業界的朋友——供職於華夏幸福的R先生。
R先生的演講讓我們得以從一個企業的角度來重新審視長三角，其中的一些觀察也印證了我長期以來的一個說法，就是中國主要有三個環：環京、環滬環深，所謂環杭環寧，至少在現階段還是不成熟的偽概念，這也是我不太看好海寧、德清等地房產投資的原因之一。
大家好，很榮幸能有機會來群裡與大家分享一些自己對於區域城市及產業規劃的看法。剛才土哥已經介紹了，我是來自華夏幸福的。一些群友可能知道，華夏幸福並非嚴格意義上的房地產開發商，而是產業新城運營商。那麼什麼是“產業新城”，它對城市發展的價值在哪裡，容我從華夏幸福的創業之路說起。
被“產業新城”改變的固安小城
中國最早的產業新城，起源於河北固安。十幾年前，每一個路過固安的人都能看到一幅巨型的宣傳畫，一個老外舉著一塊牌匾，上面寫著：我愛北京天安門正南50公里。這一句讓人過目難忘的廣告語曾吸引眾多人們前去固安置業。
17年前的固安，工業基礎薄弱，是典型農業縣城，三產比例為31:37:32。財政收入1.1億元，在河北全省一百多個縣中長期位於中下游。經濟發展水平低，綜合發展水平位列廊坊市十個縣（市、區）中的後兩名。
而現如今的固安，已經成長為河北省的經濟強縣，全國縣域經濟標杆。2017年全縣GDP 236.9億元，完成財政收入98.5億元，一般公共預算收入完成41.4億元，位列全省第三位。固安縣從吃飯財政轉變為零負債，並且財政賬戶上實現一定的現金盈餘。華夏幸福作為產業新城的操盤手，在背後發揮了不小的作用。
這並非我在這裡自吹自擂，我們來看下面這組數據：截至2018年6月底，華夏幸福為固安累計引進簽約企業超620家，投資額超1400億元，著力打造 313產業體系，戰略發展新型顯示、航空航天、生物醫藥三大主導產業，先導培育智能網聯汽車產業、發展醫康養、文體休閒、臨空經濟三大特色產業。
當然，經過多年的發展，如今華夏幸福產業新城早已從固安走向了全國，先後佈局北京、廣東、江蘇、浙江、河南、四川、湖北、河北、湖南、安徽以及印度尼西亞等全球80餘個區域。
從2015年末開始，公司進一步明確在全國範圍內佈局 15 個核心都市圈，形成了“3+3+4” 的戰略格局。包括京津冀都市圈、長三角（南京、杭州、合肥）都市圈、粵港澳都市圈三個高能核心都市圈，鄭州都市圈、武漢都市圈和成都都市圈三個高潛核心都市圈，以及長沙都市圈、西安都市圈、貴陽都市圈和瀋陽都市圈四個潛力核心都市圈。（注：這基本上也是三土看好的值得進行房產配置的區域）
“產業新城”的核心與華夏幸福的轉型
所謂“產業新城”，具體的操作方式是，與地方政府確立PPP合作模式，以“政府主導，企業運作，合作共贏”為原則，在項目全生命週期內，項目設計、投融資、建造、運營和維護等環節實現長期、充分整合，與地方政府進行全面合作。
它有別於其他傳統開發商的高週轉模式，是一個長期（10-30年）且複雜（公基建、一二級開發、產業）的業務。這期間，宏觀經濟形勢可能會起伏不定，所以拓展產業新城業務的大前提，就在於在不確定性中尋找確定性。這個確定性來自於：不動產趨勢性機會已經逐步見頂，但結構性機會依然存在，這個機會主要存在於都市圈內。
根據我們的研判，未來10年內，中國增量人口的三分之二將彙集到都市圈內，所以大家看華夏幸福的產業新城，主要都是圍繞核心都市圈分佈的。
具體而言，華夏幸福一般會挑選核心都市30-50公里左右範圍內的價值窪地，進行產業新城的開發建設。距離太遠，核心都市輻射不到；距離太近，則地價上升過快。選定的區域一般是區位條件有優勢，短期內可能有風口機遇，發展現狀屬於窪地的地區。
確定了合適的區域，我們接著會在該區域內劃定一片土地，作為與政府合作開發的地塊，簽訂長期PPP合作協議。
當然，即便如此，也不是沒有風險。一些朋友可能知道，華夏幸福在2018年遭遇了市場的波動，後續引進中國平安入股和吳向東團隊的加入。雙方的合作主要體現在兩方面：
1、中國平安向華夏幸福提供可滿足個性化和多元化金融需求的一站式綜合金融服務，以著力支持華夏幸福的產業新城開發及運營，助力其產業新城所在區域縣域經濟轉型發展。華夏幸福則將優先使用中國平安的提供的綜合授信額度及其他金融產品和服務，並共同發起設立基金、並共同負責基金的募投管退。
2、在華夏幸福繼續深耕現有產業新城業務基礎上，雙方將在長租公寓、康養服務、汽車服務產業集群、智慧城市等潛在發展方向上，深入探討和研究各類型合作的可行性，並針對具體項目制定具體合作方案，實現並打造雙方在業務創新與協同發展上的新引擎。
總之，新鮮血液為華夏幸福實施新興業務提供了更多的可能，產業新城業務將不單純是產業與地產的疊加，區域附加值大幅度提高。（注：隨著樓市黃金時代的過去，長租公寓、康養服務等正在成為房產開發商新的利益增長點，值得投資者重點關注）
不同都市圈的命運差異
從我上面提到的華夏幸福的業務可以看出，產業新城是一個週期長、資金需求大、極其複雜的一個業務，因此對開發商的抗風險、抗週期能力都有較高的的要求。所以從去年開始，公司提出了在不確定性中尋找確定性的經營方針，一是堅持業務多元化，二是堅持都市圈戰略。
事實上，早在2016、17年，華夏幸福就啟動了全國化複製工程，目標是三年百城。僅在長三角地區，就有嘉善、南潯、德清、南湖、無錫、來安、溧水、和縣、江寧、高淳等約17個產業新城。
但是在實際操作中，我們也遇到了一些現實問題。比如都市圈之間，以及都市圈內部不同圈層的差異，比想象中要大得多。於是我們提出了“一區一策”的經營方針，謀求更精準的操盤模式。
先說都市圈之間，最明顯的就是南方與北方的差距。兩者在政企關係模式、業務打法、產業結構上有眾多不同之處。比如南方江浙一帶，縣域經濟發達，對前沿產業的訴求更高；而北方區域，對大型製造業企業及民生方面的訴求可能較高。這就對我們團隊的資源及能力提出了更高的要求，服務區域經濟發展永遠在路上。
至於都市圈內部，也有一個分層的結構。一般我們會選擇相距核心30-50km的縣市。對於上海、北京這樣的大城市，這個距離接受輻射外溢正好。而對於長沙、武漢、合肥這樣的虹吸型省會，它的外溢邊界會更近一些。這是由於其本身還處在吸收資源要素的階段，所以外溢效應相對弱化。
所以有時候，未必離省會越近越好，因為它同時意味著產業發展的各項要求也越高，各項要素價格的攀升速度也越快，這恰是承接產業轉移的大忌。也就是說，產業、住宅、公基建，三者只有把握節奏、相輔相成，方能有序呈現一個健康的產業新城。
互動問答：
Q:您對位於江浙滬交界處的長三角一體化發展示範區怎麼看？
A:據我所知，有不少地方有意聯合在虹橋或上海其他地方，設置對接上海的窗口，或者擴大原有窗口的功能，我就參與過幾次這樣的會談。在上海對接江浙的通道中，滬青平等西向通道無疑是最重要的。因此長三角一體化發展示範區選在青浦、嘉善、吳江交界處，並不意外。
Q:能否幫忙分析一下嘉善、金山等華夏幸福落子城市的情況，為何落子這些城市，理由是什麼，前景如何，有沒有遇到什麼問題？
A:落子這些城市，無疑也是都市圈戰略驅使下的結果。嘉善，作為臨滬輻射的橋頭堡，其住宅、產業的市場潛力受到了公司的認可一個地區要能夠發展起來，合理的訴求、務實的操盤、合理的回報等，缺一不可。
Q:在嘉興，有兩個類似項目，即海寧的總部基地和海鹽的山水六旗。您覺得和華夏幸福存在競爭關係嗎？或者說和華夏幸福有什麼差異？
A:您提到的這兩個項目，我瞭解不多。華夏幸福做的主要是一二級開發及各類城市運營服務，一般會圈十幾甚至上百平方公里土地，這與海寧、海鹽的單個項目是不一樣的。
Q:請問對寧波產城集團如何看待？他們和華夏幸福的差異點是什麼？寧波產城這類企業的崛起，會不會對華夏幸福構成挑戰？
A:和寧波產城有些相似之處。寧波產城可能在建設施工承包方面有一定實力，而我們公司總體是做平臺，相關土地可以開放給願意投資當地的企業一起合作。其實很多公司都有借鑑“產業新城”這個模式，但短期內的挑戰競爭不是特別大。因為這個業務的壁壘在於產業招商能力，而該能力不是一朝一夕能夠建立並完善的。
Q:你覺得對現在各地政府興起的委託招商有什麼看法，就是交給各個運營公司招商，然後進行考核？
A:總體而言這個方式沒有問題，社會專業化分工，政府讓專業的人來做事。目前的第三方招商企業很多，有的資源廣闊，有的用大數據輔助等。不過第三方招商也有弊端，如帶來供應商考核、管理等一系列問題。
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