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關於房地產未來走勢，最近社長已經談了很多很多了，今天社長就換個角度來給大家分析一下，關於房地產未來市場的走勢。雙11降價促銷只是沒事，寒冬的一方面，而房地產所面臨的困境遠比你想想的要嚴峻得多。

目前房地產的降價促銷已經是房地產我們能看到的比較理想的一面了，下面社長通過多個方面多角度進行深度分析，讓大家看個清清楚楚明明白白。

2019年房地產竣工面積

• 從今年1月份到9月份，房地產開發企業房屋施工面積834201萬平方米，同比增長8.7%，增速比1—8月份回落0.1個百分點。其中，住宅施工面積583683萬平方米，增長10.1%。房屋新開工面積165707萬平方米，增長8.6%，增速回落0.3個百分點。其中，住宅新開工面積122308萬平方米，增長8.8%。房屋竣工面積46748萬平方米，下降8.6%，降幅收窄1.4個百分點。其中，住宅竣工面積33084萬平方米，下降8.5%。
  

• 從今年1月份到9月份，商品房銷售面積119179萬平方米，同比下降0.1%，降幅比1—8月份收窄0.5個百分點。其中，住宅銷售面積增長1.1%，辦公樓銷售面積下降11.0%，商業營業用房銷售面積下降13.7%。商品房銷售額111491億元，增長7.1%，增速加快0.4個百分點。其中，住宅銷售額增長10.3%，辦公樓銷售額下降11.1%，商業營業用房銷售額下降13.0%。

• 今年10月，全國100個城市（新建）住宅均價較去年同期上漲3.23%，漲幅較上月收窄0.33個百分點。按中位數計算，全國百城住宅價格中位數為9427元/平方米，環比上漲0.88%，同比上漲5.32%。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均價為27194元/平方米，環比下跌0.09%；同比上漲2.16%，漲幅較上月收窄0.42個百分點。

• 截止目前為止，2019年房地產企業申請破產，家數已經超過400家，就今天到目前為止已經有5家房地產企業申請破產，你有何感想？

社長財經

恆大、碧桂園、融創、保利2019年雙十一全面降價促銷，樓市寒冬來了嗎？

其實，2018年的時候恆大等排名靠前的大型房地產開發商已經開始在雙十一期間大搞樓市促銷，回收現金是其最主要的目的，但去年同期的銷售業績並不算太靚眼，民眾並不沒有對促銷房產太過買賬。

今年雙十一，單單在阿里巴巴上面促銷的房產就超過一萬餘套，但促銷的房子真的好嗎？誰也不敢保證是不是原先就不好出售的小區或者樓層？而且，在房價已經出現下跌趨勢的當下，雙十一買房真的是合適的時機嗎？

以作者所在的濟南為例，自進入2019年以來，房價就一直處於下跌的態勢，尤其是下半年更進入了降價的快車道，房價跌幅普遍超過8%，局部地區甚至超過了20%。同樣的一套房子，年初買和現在買可能相差幾十萬甚至上百萬！

不光是濟南，現在青島的房價也在降，甚至上海、北京等超一線城市的房價也處在下跌的態勢上。由此可見，在房住不炒的大方針指導下，國內房價在未來的很長一段時間內都會處於穩定甚至小幅下跌的態勢中！

但是，現在就說樓市已經進入寒冬確實是為時過早，最恰當的表達應該是樓市的黃金期已經過去，未來的樓市更偏向於理性和平穩。泡沫現象嚴重的局部地區房價可能會有大的跌幅，不過絕大多數城市的房價應該會比較穩定！

奇葩財經說

可以這樣認為吧。

其實現在大量的房地產企業都在清理自己的資產，降低自己的槓桿，為的就是對抗未來可能會面臨的房地產寒冬。

要知道，這兩年裡，房地產企業裡倒閉的公司不計其數，不僅是因為拿地成本高了，而且還面臨著貸款堆積，資金週轉無法運作等原因。

僅僅在2019年的上半年裡，就有270家房地產企業倒閉，雖然這些都是小魚小蝦，但是信號也是很強烈的。

不過最值得我們注意的是，這個市場上的房地產大佬在幹什麼！

萬達早就已經開始清理房產槓桿，轉型輕資產；

萬科一直在喊著“活下去”的口號；

李嘉誠大量拋售房產，轉移自己的資產；

泰禾轉讓了至少11個房地產的項目給世貿；

華僑城8次轉讓股權；

新城41億甩賣了10個項目；

而富力直接宣佈下半年不拿地了；

就拿地而言，2019年的上半年全國房產企業土地購置面積同比下降了29.4%。

經過過去十幾年中國房價的飆漲，中國消費者口袋裡的錢大多被塞進了房產裡。

相關數據顯示，中國城鎮居民在1998年收支結餘的18.9%用於買房，到2008年，這一數據變成了56.7%，而在2018年，這一數據是93.9%，到了2019年6月，這一數據是110.8%，這意味著維持生存的基本開支都難了，中國消費者幾乎全部的資金都用於買房了。

所以，在當下房地產已經出現了巨大的泡沫和槓桿風險的時候，許多房地產企業無法繼續享受地產爆炒帶來的紅利和風口，那自然被淘汰。而那些做房地產的龍頭企業，為了在未來的房地產調整週期裡能夠熬過，並且堅持下去，自然也需要降低自己的槓桿、配置，以達到輕資產度過難關的結果。

那麼，這樣來解釋，你就會明白為什麼恆大，碧桂園、融創、保利2019年雙十一全面降價促銷的原因。 一來打折雙11的名號搞促銷大家會以為是讓利，二來無疑就是輕資產！

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琅琊榜首張大仙

這些房企，都是行業裡的龍頭、知名企業，他們的行動對行業有明顯的“風向標”作用。

選在雙十一降價促銷，主要有兩個原因：

第一，今年以來，樓市降溫，從統計局公佈的數據看，全國各城市有漲有跌，但整體漲幅明顯收窄，過去的“金九銀十”也沒有在今年出現，房企有資金迴流的需求，需要通過促銷加快資金流動。

第二，阿里巴巴和京東，今年雙十一開賣“特價房”，這是一種新的嘗試，而這些特價房本身就有很大的優惠，新聞效應很明顯，房企正好可以蹭著這波雙十一的熱度進行降價促銷。

第三，降價促銷，還是針對特定的地區，特定的樓盤，稱不上是“全面降價”，比如說之前碧桂園降價，就是在廣西的桂林，本身經濟發展根不上，房子賣不出去，唯有降價促銷才行。

因此，各大龍頭房企降價促銷，確實說明房地產行業的拐點已至，今年以來，已經有408家房地產公司破產，房企資金壓力較大，供給端對房企也不友好，像過去一樣房企“抱團”不可持續，未來分化將會更加明顯。

不光是降價，有些房企已經開始“斷臂求生”，比如說之前經常高調出鏡的潘石屹，最近也開始甩賣物業了。所以，房企現在要想的不是多賺，而是怎麼活下去，降息就很容易理解了。

財經宋建文

淄博市房地產的冬天有沒有到來？我不好說。但是從碧桂園翡麗湖樾樓盤來看，他確實到了冬天。碧桂園的銷售就是一個套路。

在你買房前，他會描述房源如何緊張，如何緊張。你不交定金就買不到。他的銷售代表一天好幾個電話找你，說是房源緊張你買不到了。

銷售過程中用微信搶房的模式。結果我們用了三個手機，用最快速的的手機都沒有搶到。

原因就是這些房源，都被他們的銷售代表，也就是售樓處的搶到了。後來這些銷售代表，又將他們搶到的房源加價出售。美其名曰，釋放房源。

我不知道。碧桂園在其他地方銷售怎麼樣？但是在淄博，碧桂園就是一個垃圾企業。

飛閱雲海

開發商的集體降價，主要根源在於開發商的負債和資產流動性導致，而對於樓價而言，降價和漲價同時存在，只能說從全國各地的房地產銷售環比數據和新開工兩個數據角度去看，投資和銷售端都出現明顯的觀望。

目前，以恆大碧桂園等國內開發商前五的巨頭來看，行業的負債率非常高，負債率高，中短期（一年內）到期債務備付壓力非常大。對於開發商和房地產企業來說，只要價格上漲趨勢不明朗，企業就會迅速收縮回籠現金。

而從恆大和碧桂園等企業來看，15-16年之後因為房價過快上漲，導致開發商拿地和新開工非常活躍和積極，這就導致了15-16年大量負債，而從債務的時間來看，進入19年以後開始大量到期，這就導致了開發商尤其是中大型開發商只能“求生存”而拼命回籠現金。而對於小型開發商而言，今年全國已經有400多家地方和小型開發商進入破產清算——平均每天超過一家破產。

因此說，以恆大碧桂園等為代表的開發商特別是超大型開發商，持續收縮要等到負債兌付高峰結束，才能清晰地看到每個開發商的現金流和負債水平是否足以渡過“收縮期”。而在這之前，隨著經濟形勢的逐步下行，社會就業和居民收入的可持續增長，都會抑制居民繼續購房行為。

總體來看，全國平均水平角度，應該可以看得到房地產調整幾年的格局，至於價格是否會下降，這主要是和結構性因素有關——緊缺搶收的依舊漲，滯脹的依舊不漲，熱點地區和類似新區學區房依舊漲，而老舊和偏遠的地區依舊不漲——但是因為高價的拉動，存在房價價格整體下跌有限的客觀情況。

屠龍刀fei0598

樓市裡面出現了全面降價促銷，在我看來是一種營銷的手段，也是房企快速回流資金的方式，而此期間各大房企的營銷戰績也證明了樓市寒冬並沒有到來。

為什麼全面降價促銷呢？

我先來舉個例子，超市裡面會做一些降價促銷的活動，而這些促銷對於消費者來說是有利的，因為價格會更加便宜，對於超市也是有利的，因為可以薄利多銷，要是超市“聰明一點”，可以先提價後降價，打著“降價促銷”的旗號甚至可以賺更多。

房企的全年降價促銷其實和超市降價促銷也是一個道理，在我看來，這簡直就是一次非常成功的營銷方式。

比如恆大之前採取了全面的降價營銷，全國樓盤九折，一降價，瘋狂刺激了購買數量，結果恆大在10月就賣出了合約金額為903億的房子。

這是什麼概念？

這簡直就是一次亮眼的營銷成績啊，看似每個房子賺得更少，但是由於賣的數量太多了，還是賺了更多的錢。

這903億合約銷售金額，比上個月還增加了8.7%，而比去年的10月更是增加了70%，這說明了什麼？

恆大在賣房上玩得超級厲害啊，假如樓市寒冬來了，不管你恆大多麼全面促銷降價，都不會有著如此鉅額的銷售總金額，更不要提比上月還增加了。

所以我們可以反推出來，目前的樓市寒冬並沒有到來，反而目前的樓市依舊比較“火”，但是也沒有過去炒房客接連炒房那麼火。

如果我們把過去叫做房地產的黃金時代，現在可以把房地產叫做白銀時代。為啥叫“白銀時代”呢？因為不如“黃金時代”賺錢，但是也還是很賺錢啊，所以現在的樓市寒冬並沒有到來。

那為啥還有那麼多房企降價呢？

很簡單，不管從哪方面來看，降價都是房企有利的，房企的背後是資本，資本是要賺錢的，不是來做慈善的。

從營銷上看，正如前面所說的，房企是為了促銷賺更多的利潤。

從房企的生存來看，如今房企普遍面臨的都是高額的負債，沒有充足的資金來，意味著這家房企只能倒閉，而降價就可以迅速聚攏更多的資金，讓現金流更大，更健康。

而那些沒有得到充足現金流的房企，就直接倒閉了，比如今年以來就有400多家房企倒閉，其中還不缺乏知名的房企。所以擺在房企目前的路只有一條:降價促銷，回籠資金，降低風險。

這樣來看，樓市在調控之下有些荒涼，但是呢，還沒有到寒冬，目前的房地產是“白銀時代”。

由於又不像過去黃金時代那樣“遍地黃金”，隨便搞搞房地產就可以賺錢一樣，所以到了白銀時代，就有房企倒閉破產了，市場出現優勝劣汰了。

理財日記哥

恆大，碧桂園、融創、保利2019年雙十一全面降價促銷，樓市寒冬來了嗎？

如果單從此次恆大、碧桂園等在“雙11”期間的促銷來看，也就是一個促銷，並沒有什麼特別含義。

但是，考慮到樓市已經陷入低迷狀態，尤其是過去的被稱作“金九銀十”的九月和十月兩個月，既沒有出現“金九”，也沒有出現“銀十”，因此，樓市可以認為是陷入了比較嚴重的低迷。

而從開發商近一段時間的表現來看，恆大降價了，碧桂園因為降價被桂林市有關方面限制，SOHO中國的潘石屹夫婦拋售資產了，感覺樓市有點山雨欲來的感覺，是不是樓市寒冬降臨，尚難以斷定，但開發商日子開始難過了，則是不爭的事實。且此次的開發商難過，不是過去的中小型開發商難過，而是大型開發商用拋售資產、降價等也顯示了難過的神態。因此，即便不是樓市寒冬，也已經透露出絲絲寒意，開發商需要用降價促銷等手段來緩解資金壓力了。如果繼續死槓房價，很有可能陷入比較難的境地。

事實也是，雖然近年來市場也出現了一線波動，也一度在部分城市出現了房價上漲較快的現象，但總體還是以低迷為主，房價呈結構性下降。特別是前些年房價上漲較多的城市，如福建廈門，就出現了房價較大幅度下跌。在這樣的情況下，房價穩中下跌，已是大勢所趨、不可逆轉。

也正因為如此，恆大、碧桂園等的“雙11”降價促銷，就不是正常手段，而有某些焦慮伴隨，有資金鍊收緊的因素。那麼，降價就不會只是暫時性的，而很有可能是趨勢性的，是被迫無奈之一的一種選擇。至於是怎樣的選擇，也就只有開發商自己心裡清楚了。資金實力強的企業，或許還能夠對，資金實力弱的企業，則很難保證了。

所以，面對“雙11”大型房價降價促銷，廣大購房者可以關注。如果降價幅度較大，剛性購房可以考慮購買。如果不是剛性購房，且降價幅度不是太大，也不必急著購房，而是可以再等等，再看看，特別是看開發商的資金狀況。搞不好，明年上半年會有一波不錯的房價下跌。到時候再選擇購房，就是最佳時機了。

譚浩俊

朋友們好！

現在房地產行業整體還是處於調整的行情，這幾家大型房產企業雙十一期間全面促銷，這可能意味著房產市場未來一兩年內可能還是會呈現出調整的格局。

恆大等雙十一促銷降價

最近房產市場確實是處於盤整的走勢，但是碧桂園、保利，融創等房產企業可以說2019年業績還是相當不錯的，在這樣的大背景下，繼續降價促銷的可能性是有的，但是一般也就是一些特價房。

碧桂園2019年上半年，營業總收入達到了2020.1億元，同比增長53.2%；毛利潤同比增長56.9%至548.6億元；淨利潤同比增長41.3%至230.6億元。

2019年上半年，融創營業收入為768.38億元，增長64.9%，利潤為113億元，同比增長67%。

2019年上半年，保利地產實現營業總收入711.41億元，同比增長19.48%。歸母淨利潤99.55億元，同比增長53.28%。

恆大上半年營業收入為2269.76億元，相比去年同期的3003.48下降24.43%。同時，歸屬上市公司股東的利潤為270.6億元，相比去年同期的530.26億元下降48.97%。

因此，可以看出來，這幾家房產企業中，只有恆大地產一家營業收入和利潤出現了下降，這個可能也是最近恆大加大了促銷力度的原因了。

最近，恆大地產也準備與蘇寧合作推出雙十一特價房，據說有1111套。

從這幾家房產企業的經營狀況來看，除恆大以外，其他幾家房產企業整體上都是保持了穩健上漲的態勢，可以說整個經營還是比較穩健的。

未來房產價格還是會上漲的

從整體房產市場來說，基本上已經調整3年左右了。從長期來看，未來十幾年房產價格還是會在城市化率逐步提升的帶動下緩慢上漲的。

這幾年房產市場進入了調整期，好多城市已經調整了3年左右了。一把樓市的調整期也就是3年到5年的樣子，一般經過了一個調整期，就會迎來一波緩慢上漲的行情。

我國2018年城市化率在59.58%，而發達國家的城市化率在80%左右。如果我們想達到發達國家的城市化率，那麼未來人口還會不斷地進入城市，城市人口也會不斷的增長。增長的人口也會帶來住房的需求的增長，住房需求的增長也會帶動城市房價的緩慢上漲的。

因此，可以說未來隨著城市化率的不斷提升，未來房產價格還是會緩慢上漲的。

綜上所述，現在整體房產市場還處於調整態勢，未來一兩年之內可能還會調整。但是未來十幾年房產價格還是會隨著城市化的不斷推進而緩慢上漲的。保利，融創，碧桂園這幾家房產企業2019年業績還是不錯的，恆大業績有所下滑，因此，恆大可能在雙十一期間會加大促銷力度。

睿思天下

樓市寒冬的卻來了，今天我們不說為什麼寒冬來了，但是我們把寒冬現象說說。

一、大多數城市都是新房比二手房貴很多。新房已經無法開盤就清盤。有的強制員工買房。有的要求全員賣房。開盤就清盤都是有貓膩的，有的是搖號者重複搖號幾次，有的是虛構搖號者（某熱門二線城市居然出現幾個身份證號前六位和後四位一樣，搖號人姓氏也一樣）。這根本是房地產開發商捂盤惜售的升級版，自己造的房子自己假借其他人或者虛構身份買，虛假交易。然後放在二手房市場掛起來賣，賣不掉就漲價，給人感覺這個樓盤一直漲價。就有人去投資了，和炒股時候、操控股價做莊一樣一樣的。

二、現在不止三四線和小縣城公開阻止開發商下調房價，連準二線城市都有公開阻止開發商降價促銷了。下降房價還不僅是約談那麼簡單，如果開發商私自降價促銷就暫停網籤、暫緩辦理房地產開發商開發手續。

三、很多城市都著急了，在想辦法抬高房價和地價。那就是限制土地最低出讓價是當地二手房價格，所有做的一切都是為了吸引人來買房投資。千方百計把銀行錢流入房地產。有的為了賣新房各種拆所謂違規建築，連廟都不放過，小產權拆掉不在少數。嚴查商業房用於住宅。還有的想辦法放開限購限貸，想把所有風險全部轉移給銀行，讓銀行來買單。真調控的目前我們只能看到最明顯是重慶、長沙、北京、大連吧。

四、多個二手房掛牌量已經翻了5倍以上，突破10萬套二手房城市很多很多了。按照這個速度到2020年末估計二手房掛牌量絕對可以上億。

五、法拍房子越來越多，大家可以去看阿里拍賣，基本是最近房地產開發商新開盤市場價格1/5到1/3價格，有斷供拍賣的，有負債拍賣的，有主動拍賣的，各種拍賣，這個數據還在增加。只要是高價或者市場價格拿出來拍的，第一輪肯定流拍，沒有一個人出價的。

六、中國家庭已經沒有錢買房了，基本人人負債，中國家庭部門貸款餘額高達52.8萬億人民幣，截止到今年8月底，我國各類債券餘額是93.9萬億人民幣，2018年去年我國經濟總量還沒有達到93.9萬億。

七、前不久央行對儲戶調查，只有30%人認為房價會漲，大多數人認為要跌，也就是有錢也在持幣觀望。大家能夠接受房價是當地平均工資或者租售比對等（可以以租養貸）。

關鍵字: 房產 寒冬 社長