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2016年市場升溫後，2017年北京土地市場迎來一波“地王潮”，全市單價地王創下新高，且由於全市土地熱度普遍上升，除門頭溝區以外的各區域最高成交樓板價均被刷新，當年北京共湧現了15宗“地王”，可謂是地王元年。
隨後的兩年裡，土地市場價格在調控下維持平穩運行，地王數量大幅下降。
目前2016、2017年誕生的地王們逐漸進入銷售階段，但市場整體調控力度尚未放鬆，北京房價走勢也一直較為平穩。
在這樣的環境下，這些頂風入市的地王們如今生存狀態如何呢？
土地市場：2017年區域單價地王湧現，樓板價呈現跳躍式上漲
2017年，九龍倉在北京豐臺區地塊以60905元/平方米拿下一宗宅地，刷新了當時的單價地王記錄且較歷史單價地王樓板價提升了35%，北京土地樓板價產生了跳躍性的上漲。
最高樓板價在隨後的兩年持續刷新，2018年遠洋+首創聯合體競得朝陽區孫河宅地，樓板價61348元/平方米，2019年恆基兆業又在孫河以69542元/平方米的價格拿地，再度刷新區域乃至全市樓板價記錄。
各區域的單價地王則主要在2017年湧現，後兩年中大部分區域地價得到控制，超過6-7成的區域不再有新的單價地王出現。
值得一提的是朝陽區、懷柔區和石景山區的單價地王在2018、2019年還連續刷新：
朝陽區地王主要來自孫河，作為豪宅區域孫河的土地資源較為稀缺，故引起開發商的爭奪，而懷柔和石景山土地價格相對較低，也更容易刷新單價。
而從地王的平均樓板價更是持續顯著上升，2016年到2019年地王的平均樓板價從22553元/平方米上漲至38505元/平方米，漲幅高達70%，從地王的表現來看，北京土地的價格還在持續攀升。
2018年由於地王主要產生於懷柔、門頭溝、密雲區、延慶區等非核心區域，所以地王的平均地價相較2017年表現為持平，但也反映了郊區地價正在快速上漲。
項目入市：八成地王已開盤、平均入市週期偏長
根據CRIC統計，截止2019年10月28日，八成地王已經入市，入市項目的平均入市週期達17個月，超過全國平均入市週期10個月左右。
就已入市的單個地塊來看，入市最快的是平谷區單價地王項目——北京嶺秀，拍地之後11個月就開盤，該項目拿地樓板價高達14268元/平方米，平均銷售均價21194元/平方米，剔除建安、營銷等成本，項目肯定是要虧的。
值得注意的是，由於區位較為偏遠，項目平均售價遠低於出讓協議中規定的“商品住房銷售均價26014元/平方米”，反映了北京遠郊樓市的清冷和蕭條。
而入市最為緩慢的地王是前昌平區單價地王——招商·都會中心，拿地之後25個月才首開，其餘入市項目開發週期均在1-2年之間，大部分地王的開發節奏較為緩慢。
未入市的項目均是位於中心城市區的超高單價地王，多位於海淀、東城、朝陽區域，除2016年成交較早的一宗地王樓板價為3.6萬元/平方米外，其中地王樓板價均超5萬/平方米，在當時這一價格明顯高於周邊同類項目的售價。
以今年5月份恆基地產競得的“孫河明珠”地塊為例，由於該項目不限商品房銷售價格上限，房企競爭較為激烈，最終土地成交樓面價6.95萬元/平方米，高於附近的樓盤限價，麵粉價格明顯貴於麵包價格。
在當前較為嚴苛的限價背景下，這類高價地王推盤即意味著“賠本”，所以這類地王項目依舊處於擱置狀態，入市週期預計均超2年。
盈虧情況：七成入市地王面臨虧損
就已經入市的16個典型地王項目來看，根據測算地價房價比值處於19%-92%不等，房地差在3742-39295元/平方米之間。
盈利空間較大的項目集中在大興、順義、昌平、延慶、懷柔區域，並且是拿地較早的項目，多早於2016年6月。
其中綠地.海珀雲翡、陽光城.檀悅、招商.都會中心三項目的房地差均超3萬元/平方米，地房比均在52%以下，盈利空間十分可觀。
值得注意的是，盈利的地王還是少數，七成入市地王面臨虧損。這部分項目房地差多在1萬元/平方米以下，地房比多在70%以上。
其中，位於順義區高麗營鎮的觀承別墅·大家表現最為突出，地房比高達92%，虧損最為嚴重，該項目土地在2017年6月被首開、萬科、龍湖、華美恆升聯合體以70.5億元的價格競得，樓板價高達44995元/平方米，2018年10月首開，項目平均售價48737元/平方米，房地差僅3742元/平方米，剔除掉建安、財務、營銷等相關費用後，虧損值超1萬元/平方米。
此外，位於房山區的熙湖悅著項目、石景山區的西山薈景嘉園、平谷區的北京嶺秀等項目房地差也均在7000元/平方米以下，剔除掉建安成本4250元/平方米之後僅餘下不足2750元/平方米，這部分錢難以覆蓋財務、營銷等成本，難逃虧損的厄運。
我們進一步對這些虧損地王項目的土地成交時間進行分析，發現這批地王集中成交在2017年，並且以下半年居多，這也與當時北京的土地市場情況有極大關聯，從量上來看2017年北京土地供應井噴，並且供給高度集中在郊區。
當時剛剛經歷過2016年樓市高位的大部分房企去庫存取得了階段性成果，對北京樓市充滿信心。同時房企也為戰略佈局考慮，在北京補倉意願強烈。
因此2017年北京誕生了許多區域性地王，使得北京地王樓板價大幅提升，同比2016年上升了36%，地王數量也處於歷史高位。
小結：超七成項目“賠本賺吆喝”，未來或更難盈利
不僅僅是地王項目面臨虧損，普通項目的日子也不好過。
根據CRIC對北京2016、2017年成交的86幅含宅地塊的運營情況進行統計分析，結果發現：
目前還有20宗土地尚未開盤，在已經開盤的66個項目中，超七成項目面臨虧損，只有三成項目是盈餘的，這與地王的盈利情況基本一致。
考慮到近期樓市日漸蕭條、成交持續低迷，“金九銀十”早已不在，現在北京的房企大都陷入“賠本賺吆喝”的窘境。
隨著保障房供應力度的進一步加強，項目去化速度愈加緩慢，資金回籠速度也勢必趨緩，接下來北京房企的日子只會更加艱難。
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